Till Riksdagens Revisorer
100 12 STOCKHOLM
Eventuellt missbruk av statligt subventionerade lån för ombyggnader
Som medlem i HSB Brf. Marmorn har jag erhållit information från styrelsen som enligt min uppfattning visar att föreningen kunnat erhålla statligt subventionerade lån för ombyggnader till väsentligt högre belopp än vad som åtgått för arbetena. (Som framgår av bifogade info till medlemmarna rör det sig om 17 milj kr, 50 % av de egentliga byggkostnaderna.)
Eftersom de statliga lånen är med låg (av skattebetalarna subventionerad) ränta har HSB-föreningen styrelse, med rätta, ansett det mer förmånligt, för föreningen, att placera pengarna i papper med högre ränta än att återbetala de pengar som ej behövts för reparationerna.
Detta kan dock ej ha varit lagstiftarnas mening.Det vore därför värdefullt om Riksdagens Revisorer lät undersöka om vilken statlig myndighet som har brustit i sitt arbete.
Av vad jag erfarit finns det anledning förmoda att det inträffade är mer regel än undantag. De sammanlagde beloppen som i så fall i onödan har försvunnit ur statskassan torde vara betydliga.
Lund den 23 september 1996
Gertrud Anljung
Kopia för kännedom till Finansinspektionen
Lundagatan 44: 1, 117 27 STOCKHOLM, tfn 08- 658 28 35, fax 08-669 74 66
Lund tfn 046-211 61 12, fax 046-14 48 55
Sidorna 1-4 ur
September 1996, årgång 4, nummer 3
Bostadsrättsföreningens Informationsblad.
MARMORNBIADET är ett informationsbIad också ska1I vara ett forum för medlemmarna. Bladet ges ut i styrelsens regi med ca 4 nummer per år och delas ut till samtliga boende i MARMORN.
...
Hur är den ekonomiska ställningen i vår förening ?
Vi har precis avslutat budgetåret 95/96 (1/9 tom 31/8) när detta skrivs. Bokslutet kommer att presenteras för medlemmarna på stämman i början på 1997.
Redan nu kan vi dock konstatera att våra utgifier i stort kommer att ligga på den budgeterade nivån med undantag för värmekostnadema, som pga den kalla vintern kommer att bli något högre än budgeterat. Intäkterna ligger också i nivå med de budgeterade.
Hur är den ekonomiska ställningen i vår förening ?
Det är många medlemmar som oroligt frågat undertecknad och övriea i Marmorns styrelse hur det egentligen står till med ekonomin i vår föreningen. Oron gäller bl.a. huruvida föreningen har lån till rörlig ränta ? Kommer vi att drabbas av avgiftshöjningar p.g.a. av detta ? Har föreningen tagit mer lån än nödvändigt ? Hur är den ekonomiska ställningen föreningen ? Vad händer när föreningens räntebidrag är borta/a\trappade ?
Frågor eller varianter på dessa frågor är de vanligaste frågorna som ställs. Vi ska nedan försöka reda ut några av dessa frågetecken.
Till att börja med kan det sägas att föreningen har en stark ekonomi med en mycket stark likviditet (kassa). För närvarande har föreningen en likviditet på ca 19 miljoner kronor.
(15/8 1996).
Den främsta anledningen står att finna i att det så omtalade stambytet blev betydligt billigare än vad som budgeterats. Den statliga lånenormen gav dock föreningen möjlighet att ansöka om större statligt subventionerade lån än vad som senare visade sig behövas för att betala stambytet. Detta innebar att när föreningen våren 1995 löste de byggkreditiv som fanns under byggtiden för att i stället placera dessa lån hos Stadsbypotek så uppstod en likviditet (kassa) på drygt 17 miljoner kronor.
Detta i kombination med att styrelsen valt att senarelägga vissa investeringar typ fönster och fasdarenoveringar har gjort att vi fått ett mycket positivt kassaflöde som nu används för att dels reparera fönster och fasader på återstående fastigheter och för gårdsupprustning samt för att amortera på föreningens lån.
Hur har då styrelsen valt att placera dessa pengar och varför?
3.0 miljoner kronor har placerats på 12 månaders löptid (tom 5 oktober 1996) på ett sk inlåningskonto hos HSB:s Riksförbund. Räntan på dessa pengar är 8.7 %. Dessa pengar är avsedda för att reparera fasader och fönster i de hus som berör uppgångarna 7 tom 12 samt för att snygga till de olika trädgårdarna.
4,2 miljoner kronor har placerats i en obligation med 18 månaders löptid hos Svenska Allmänna Hypoteksbanken. Räntan på denna obligation är 6,75 %. Dessa pengar är tänkta att användas för att lösa lån som skall omsättas under senhösten 1997. Värdet på denna obligation var per den 15/8 1996 drygt 4.3 miljoner kronor.
3.2 miljoner kronor har placerats i en tvåårsobligation hos S\enska Allmänna Hlypoteksbanken. Räntan på denna placering är på 9,75 %. Dessa pengar är tänkta att användas för att lösa lån som skall omsättas under 1997. Värdet på denna obligation var per den 1/8 1996 drygt 3.4 miljoner miljoner.
7.0 miljoner kronor har placerat i en sk nollkupongare (obligation) hos SE-Banken. Löptiden på denna obligation är tom januari år 2000. Räntan är på 10.9 %. Utfallande belopp är på 11.4 miljoner kronor om vi inte väljer att sälja denna obligation tidigare. Dessa pengar är tänkta att användas för att lösa lån som ska omsättas i början på år 2000. Troligare är dock att dessa pengar kommer att användas för att lösa lån som skall omsättas i slutet på 1997. Värdet på denna obligation var per den 1/8 1 996 drygt 8,9 miljoner.
Totalt placerat är ca 17,4 miljoner kronor. Dagsvärdet per den 15/8 på dessa placeringar var
19,7 miljoner kronor.
Resterande kassabehållning som i dagsläget ligger på drygt 1,5 miljoner kronor kommer tills
vidare att ligga på HSB Stockholms sk Allkonto för att klara löpande utgiffer. Räntan per den
15/8 var på detta konto 4,75 %.
Om föreningen nu har så mycket pengar varför betalar vi inte av på våra lån ?
Det enkla svaret är att det inte lönar sig just nu. Totalt har nu föreningen en låneskuld på drygt 63 miljoner kronor. Räntan på dessa lån är på drygt 7,4 miljoner kronor men med ett räntebidrag på ca 5,1 miljoner kronor så blir nettoräntekostnaden ca 2,3 miljoner kronor. Räknat på hela skulden så innebär det att vi har en nettoränta på i genomsnitt 3,6 %.
På de sist upptagna lånen är nettoräntan så låg som 2,5 %.
Detta i kombination med att alla våra lån är tecknade med bunden ränta, vilket innebär att vi inte kan lösa dem i förtid utan att betala extrakostnader i form av ränteskillnadsersättningar gör att styrelsen valt att inte lösa lån förtid utan i stället använda denna likviditet (kassa) till att göra placeringar med högre avkastning än att förtidslösa våra lån.
Däremot kommer vi att som tidigare att lösa bort alla smålån som det är dags att omsätta. Hittills i år har vi löst lån på drygt 1 miljon kronor. Planerna är att under den närmaste 5-årsperioden lösa/amortera lån i storleksordningen 21-22 miljoner kronor.
Hur är förengens lån placerade och till vilka räntor och löptider ?
Samtliga föreningens lån är placerade hos Stadshypotek. Föreningens lån har kvartalssamortering. Samtliga lån är bundna 5-årslän med olika ränteändringsdagar. Nedan redovisas föreningens nuvarande lån.
Lånnr: Skuld Ränta Räntekostnad Amortering Ändringsdatum
....
...
Totalt 64.3 miljoner i lån, avgår årets amortering på ca 1 miljon kronor.
Total räntekostnad på ca 7,4 miljoner kronor
Räntebidrag på ca 5,1 miljoner avgår från räntekostnaden.
Nettoräntekostnad för 95/96 på ca 2,3 miljoner kronor.
Nuvarande lån skall omplaceras effer hand, till förhoppningsvis lägre ränta än nuvarande lån. Om det nuvarande ränteläget dvs runt 7 %, håller i sig de kommande 3-4 åren kommer föreningens nettoräntekostnader runt sekelskifiet att ligga på samma nivå som idag trots att en stor del av det nuvarande räntebidraget då är avvecklat.
Även om det verkar som om den svenska ekonomin verkar vara på väg åt rätt håll med ett
minskat budgetunderskott, starkare krona, upprepade räntesänkningar och näst intill obefintlig inflation så är fortfarande den svenska räntenivån mycket hög jämfört med omvärlden.
Den sk realräntan (marknadsränta minus inflationen) är den högsta på många år vilket borde innebära att det finns utrymme for Riksbanken att ytterligare sänka räntan, vilket ytterligare skulle kunna sänka kostnaderna for våra lån när det under 1997 blir dags att omsätta ett antal större lån.
Med nuvarande ekonomiska situation verkar det inte bli aktuellt med några avgiftshöjningar (hyreshöjingar) under det närmaste året. Den senaste avgiftshöjningen giordes 1992. Vad som däremot är säkert är att den politiska situationen är osäker när det framförallt gäller energi- och fastighetsskatter som kan komma att påverka föreningens ekonomi på ett negativt sätt. Framtiden får utvisa vilka pålagor vår föreningen kan komma att drabbas av.
När det gäller de delar av föreningens ekonomi som vi direkt kan på påverka så sker det en löpande uppföljning av alla serviceavtal för att se om vi kan sänka våra driftskostnader ytterligare eller bibehålla en låg nivå. Målet for styrelsens arbete är att inga driftskostnader skall tillåtas att öka mer än inflationen dvs med max 1 - 1.5 % under kommande år.
Det finns dock ett område där vi kommer att öka våra kostnader, nämligen underhållet av våra gårdar. I samband med att vi efterhand rustar upp varje gård så kommer vi att satsa mer pengar än nuvarande underhåll på att hålla dessa fräscha.
Styrelsen i Brf Marmorn
Har du frågor om Brf . Marmorns ekonomi så kan du ringa till Lars Einar Pettersson, uppgång 6, på telnr. 668 13 48.
Information till de boende i Brf Marmorn augusti 1996:
Det är en rätt så trevlig sysselsättning att jobba med Marmorns ekonomi, helt enkelt därför att den är god. Man hör ju allt som oftast om bostadsrättsföreningar som har ekonomiska bekymmer och väldigt höga avgifter. Det är skönt att inte bo i någon av de föreningarna.
Det är oftast nyare föreningar som har väldigt höga avgifter, beroende på att det är dyrt att bygga nytt i dagens läge och beroende på att räntorna på det kapital man använder är höga.
Det är väldigt kostnadskrävande att göra omfattande renoveringar också. En fullständig renovering av ett hus kostar mycket men höjer också värdet på fastigheten ansenligt. Därför är det synnerligen skönt att ha gjort de större renoveringarna i fastigheterna utan att för den skull avgifterna skjutit i höjden.
Marmorn består av ungefär 530 lägenheter och är därmed en av de största i Stockholm och Sverige. Vi har totala skuIder på 65 miljoner kronor. På dessa skulder har vi naturligtvis ansenliga räntekostnader men också räntebidrag som minskar ränteutgifterna markant.
Vi har en del överlikviditet som har placerats på räntebärande konton och i obligationer. Anledningen till att vi inte istället betalar av på lån är att vi får bättre ränta om vi placerar tills dess att lånetiderna löper ut.
De 65 miljoner vi har i skulder reducerat med dryga 15 miljoner i överlikvid (efter det att vi betalt pågående renovering) gör att lånebördan per lägenhet ligger på i genomsnitt cirka 90.000 kronor.
Detta är relativt lite med tanke på de omfattande renoveringar vi har genomgått. Det är helt klart att Marmorns goda ekonomi är ett argument som gör att lägenheterna vid försäljning blir attraktivare och får ett högre pris.
Beroende på de lån vi har tagit så har värdet på varje lägenhet minskat enligt skattemyndigheten. Detta betyder att i förmögenhetsdeklarationen är er lägenhet värd mindre i år än förra året. Marknadsvärdet är dock någonting helt annat.
I framtiden kommer räntebidragen för bostadsrättsföreningar att minska, så även för oss. Detta innebär att kapitalkostnaden sakta blir högre. Styrelsens strategi för framtiden är att vi sakta men säkert betalar av lånen på fastigheten så att lånen blir mindre i takt med att räntebidragen försvinner. Detta kommer att innebära att vi inte behöver höja avgifterna i samma utsträckning som vi hade varit tvingade till om vi hade haft en sämre ekonomi när räntebidragen minskar.
...
Morten Bendz, styrelsen
Styrelsen för HSB:s Bostadsrättsförening Marmorn i Stockholm får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsaret 1994.09.O1 - 1995.08.31.
Föreningen registrerades 1930.05.17. Föreningen äger och förvaltar fastigheterna Marmorn 1-7. Föreningen omfattar 539 bostadsrättslägenheter ...
...
Månadsavgifterna höjdes ej under räkenskapsåret. Senaste gången föreningen höjde månadsavgifterna var 1 april 1992.
Det sista lånet för stambytet bands under räkenskapsåret. Alla föreningens lån är nu bundna på olika löptider.
I samband med placeringen av de sista lånen uppstod en likviditet på ca 17 miljoner kronor beroende på att det omtalade stambytet blev betydligt billigare än budgeterat.
Den statliga lånenormen har dock givit föreningen möjlighet att ansöka om större statligt subventionerade lån än vad som senare visade sig behövas för att betala stambytet.
Detta innebar att när föreningen under räkenskapsåret löste de byggkreditiv som fanns under byggtiden för att placera dessa hos Stadshypotek så uppstod en överlikviditet (kassa) på ca 17 miljoner kronor.
Totalt har nu föreningen en låneskuld på drygt 64 miljoner kronor. Räntan på dessa lån är på drygt 6,7 miljoner kronor men med ett räntebidrag på drygt 4,6 miljoner kronor så blir nettoräntekostnaden ca 2,1 miljoner kronor.
Räknat på hela skulden så innebär detta att föreningen har en nettoränta på i genomsnitt 3,5 %.
På de sist upptagna lånen år nettoräntan så låg som 2 %.
Detta i kombination med att alla våra lån är tecknade med bunden ränta, vilket innebär att vi inte kan lösa dem i förtid utan att betala extrakostnader i form av ränteskillnadsersättningar, gjorde att styrelsen under räkenskapsåret beslutade sig för att inte lösa lån i förtid utan i stället använda denna likviditet till att göra placeringar med högre avkastning än att förtidslösa föreningens lån.
Under året löstes dock några mindre lån på sammanlagt 1,1 miljoner kronor. Under den närmaste 5 årsperioden kommer föreningen att lösa/amortera lån i storleksordningen 20 miljoner kronor.
Placeringar av överlikviditeten har gjorts bl a i form av köp av obligationer, 3,2 miljoner kronor hos Svenska Allmänna Hypoteksbanken och 7,0 miljoner kronor hos SE-banken. Räntesatserna på dessa två obligationer är 9,75 % respektive 10,9 %.
Åtta miljoner kronor har placerats på ett sk inlåningskonto hos HSBs Riksförbund. Den sistnämnda inlåningen är delad på olika löptider och räntesatser.
Föreningens ekonomiska ställning framgår av efterföljande resultat- och balansräkningar.
...
Medlemmarna i HSBs Bostadsrättsförening MARMORN i Stockholm kallas härmed till ORDINARIE FÖRENINGSSTÄMMA Onsdagen den 21 februari 1996, kl 19.00....
DAGORDNING
1 Stämmans öppnande
...
20 Stämmans avslutande
Efter avslutad stämma ges möjlighet till öppen diskussion."