Rolf Englunds två artiklar i SvD 1994 om HSB. Artikel 1 här och artikel två - en replik på Rolf Trodins svar - finns här.
Rolf Englund i Sv D Näringsliv Ord mot Ord Införd 94 08 09
HSB:s Riksförbund, som bedriver fastighets- och byggverksamhet samt något som nog är bankverksamhet, utan bankgaranti, med stor utlåning till nyproducerade bostadsrättsföreningar, kan stå inför en akut kris. HSBs kris är en följd av den svenska fastighets- och finansbubblan. Den förstärktes såväl i upp- som nedgång av att Riksbanken och regeringar av olika färg ihärdigt, fruktlöst och dyrbart försökt att hålla växelkursen fast mot den kommande gemensamma EU-valutan.
Därigenom kunde inte räntan höjas när det behövdes (80-talet) eller sänkas när det behövdes (90-talet). Banker och fastighetsbolag har stått vid, eller passerat, avgrundens rand. Bostadsbyggandet har kollapsat, kontorshusen gapar tomma och många nybyggda bostadsrättsföreningar närmar sig för var dag som går konkursen, en utveckling som påskyndats genom nedskärningarna av räntestödet.
HSB:s VD Rolf Trodin sade vid stämman i våras att en prioriterad uppgift var att åter bygga upp rörelsens kapitalbas. Investeringar har skett i byggnadsprojekt som måst avvecklas eller "läggas på is". Rekonstruktionsinsatser via riksförbundet har varit nödvändiga för ett antal HSB-föreningar. Uttagen ur garantifonden är de största sedan starten för 20 år sedan. Därutöver har i många fall krävts extra föreningsinsatser av de regionala HSB-föreningarna.
- Minskningen av rörelsens sammanlagda kapitalbas är betydande. Åtgärder för att återställa rörelsens ekonomiska styrka måste vidtas omgående. Ett ökat antal lägenheter kan komma att lämnas tillbaka. Enligt bostadsrättslagen kan avsägelse utan vederlag ske efter två år. Bostadsrätten kan då säljas av föreningen eller hyras ut. Det finns, sade han, betydande risker för att antalet kan komma att växa under de närmaste åren. Bankerna och byggföretagen levde tidigare i reglerade marknader där priset hölls nere och kapital och lägenheter istället fördelades av bostadsförmedlingar och bankdirektörer genom köbildning, där medlemmar i den egna sfären med "goda bankförbindelser" eller köplats hos HSB gynnades. Nu fördelas pengar och bostäder av marknadens rättvisa och osynliga hand. Den omställningen har varit svår för bankerna och HSB. EES-avtalet kan komma att försvåra eller omöjliggöra verksamheten i sparkassan i dess nuvarnde former.
I sitt tal i våras skyllde Trodin detta på att regeringen underlåtit att i förhandlingarna begära motsvarande undantag som givits kooperativt medlemssparande i ett antal EU-länder. HSB:s Sparkassa kan således komma att jämställas med bankverksamhet, vilket innebär krav på tillstånd, s.k. oktroj, och kapitaltäckning samt tillsyn av Finansinspektionen. HSB har därför "inlett en prövning av förutsättningarna för och lämpligheten av att bilda en egen bank inom HSB". Det är dock svårt att se hur Finansinspektionen, Riksbanken och regeringen skall kunna ge HSB tillstånd att bedriva bankverksamhet, eftersom HSB har ett så litet eget kapital.
HSBs Riksförbund hade 1993 en omslutning på 10 miljarder kr. De kortfristiga skulderna var 9,5 miljarder kr medan det egna kapitalet bara var 327 milj kr. Av skulderna utgjorde sparkasseinlåningen dryga två miljarder kr, medan inlåningen från föreningar och närstående företag uppgick till 4,5 miljarder kr. Man kan befara att i denna post ingår de medel som fortfarande finns kvar i den garantifond som tidigare var gemensam för HSB och Riksbyggen.
Bland anläggningstillgångarnas aktier och andelar i dotterföretag var den dominerande posten aktier i Fastighets AB Ådra Kvarn i Stockholm, bokförda till cirka 604 milj kr. I not nr 19 i årsredovisning sägs att avskrivning skett enligt plan på "koncernmässiga övervärden i fastighetsinnehav". I Ådra Kvarns årsredovisning sägs att fastigheter nedskrivits med 123,5 milj kr, till ett värde motsvarande 8% avkastning. Det är inte troligt att detta skett utan tungt vägande skäl. Efter detta har Ådra Kvarn ett eget kapital på 68 milj kr, medan det i HSBs balansräkning upptagits till 604 milj kr, en skillnad större än förbundets egna kapital på 327 milj kr.
För en utomstående betraktare - och de som har sina pengar som inlåning i HSB är utomstående betraktare - förefaller det därför som om HSB idag har ett negativt eget kapital. HSBs styrelse måste därför rimligen ha övervägt upprättande av kontrollbalansräkning för att inte bli personligen ansvariga i händelse av konkurs utlöst av oroliga insättare.
Rolf Englund, civilekonom, Timbro
Rolf Englund i Sv D Närinsliv Ord mot Ord 94-08-30
HSB:s Riksförbunds VD Rolf Trodin gav i sin replik (11/8) klart besked på en punkt. HSB har för avsikt att omvandla Sparkassan till bank. Detta vare sig Sverige blir medlem av EU eller inte. Jag hade i min artikel (9/8) hävdat att det är svårt att se hur finansinspektionen, riksbanken och regeringen skall kunna ge HSB tillstånd att bedriva bankverksamhet, eftersom HSB har ett så litet eget kapital. Den kritiken kvarstår obesvarad. Ett grundläggande problem är att HSB inte har utan är en sparkassa - Hyresgästernas Sparkasse- och Bostadsförening, HSB. Det som kallas Sparkassan, där medlemmarna bosparar, är således ingen egen juridisk person, utan HSB-spararna har bara en vanlig oprioriterad fordran på bygg- och finansbolaget HSB som helhet. Detta förnekas regelmässigt av HSB. När bankkrisen var som djupast sade Rolf Trodin (SvD 6/11 1992): "HSB är det enda institut med hundraprocentig säkerhet i form av statspapper. Vi har alltså inte behövt någon /statlig bank-/garanti." Ett mer detaljerat, men inte mindre felaktigt, påstående gjordes av HSBs Riksförbundetså sent som i våras. I årsredovisningen för år 1993 (sid. 16) deklarerades att "de pengar som bospararna satt in i HSB placeras i statligt garanterade värdepapper: obligationer utgivna av staten eller av bottenlåneinstitut. En mindre del lånas ut mot betrygande säkerhet för kortfristig finansiering av HSBs bostadsproduktion under byggtiden".
Min poäng är att dessa statspapper och andra säkra tillgångar faktiskt inte är pantsatta till bospararnas förmån. Det är också märkligt att HSB under 1993 bland sina medlemmar börjat marknadsföra vad man kallar Sparobligation. Med begreppet obligation avser nog de flesta ett överlåtbart värdepapper, utfärdat av Staten eller av långivare (t ex Stadshypotek) som till säkerhet för obligationens betalning har ställt särskilt betryggande säkerhet. HSBs Sparobligation är inte ett värdepapper utan är ett inlåningskonto hos HSB, som inte kan överlåtas och som saknar särkskild säkerhet. Det är nog en användning av begreppet obligation som får ledningen för Obligationsfrämjandet att höja på ögonbrynen. Jag noterar dessutom att HSB-chefen i sitt svar inte har dementerat min förmodan att den garantifond, som tidigare var gemensam för Riksbyggen och HSB, har sina medel insatta hos HSB.
Sparkasseinlåningen utgör "endast" 2,2 miljarder kr av Riksförbundets totala kortfristiga skulder på 9,5 miljarder kr. Om den verksamheten blir bank och HSB skulle avsätta 10 % därav i eget kapital för att uppfylla kapitaltäckningskraven åtgår 220 milj kr av det redovisade egna kapitalet på 327 milj kr. Dessutom måste HSB till den nya banken överföra tillgångar, som av finansinspektionen bedöms bankmässiga, för 2,4 miljarder, vilket ska balansera sparkasseinlåningen och det egna kapitalet. Om dessa värdepapper och lånefordringar nu är pantsatta till andra av HSBs långivare, måste dessa frigöras.
Efter bildandet av en sådan bank skulle Riksförbundets egna skulder fortfarande vara uppemot åtta miljarder kr. Av det skulle inlåning från anslutna föreningar (t ex HSB Stockholm) och närstående företag vara 4,5 miljarder kr. Den inlåningen skulle således även efter det att Sparkassan blev bank stå utanför den statliga bankgarantin. I storlek motsvaras den närmast på tillgångssidan av 2,8 miljarder kr i "avräkningsfordringar för planerade, pågående och färdigställda men ej slutfinansierade nybyggnader". Det är en verksamhet som idag torde erfordra ett betryggande egenkapital. Om man antar att kreditgivarna skulle kräva 25 % egna pengar som riskkapital, av balansomslutningen åtta miljarder, skulle HSB behöva tillföras två miljarder kr i nytt kapital. Även om man skulle halvera den siffran behöver HSB en miljard kr. Varifrån skall de komma?
Till saken hör också att HSBs beroende av inlåning från de lokala bostadsrättsföreningarna, som kan vilja ha sina kassamedel placerade med statlig bankgaranti, är vida större än vad som framgår av Riksförbundets redovisning. Så har t ex HSB Stockholm i inlåning och avräkningsskulder från förvaltade bostadsrättsföreningar skulder på över 1 200 milj kr. HSB Stockholm har lånat ut cirka 450 milj kr till Riksförbundet, har fastigheter, värderade till anskaffningskostnad, för likaledes 450 milj kr och har 329 milj kr i "avräkningsfordringar på Forum Nacka KB och Näckrosen Exploaterings KB". HSB Stockholm har också tecknat underborgen, efter Riksförbundet, huvudsakligen för pågående nyproduktion, på över 600 milj kr. Det innebär att om Riksförbundet inte kan infria sin borgen, så kan banken istället kräva betalning av HSB Stockholm. Banken verkar således inte tycka att Riksförbundets borgen är tillräcklig säkerhet.
Enligt Rolf Trodin har HSB "betydande dolda reserver" i sina fastigheter. Så betydande kan de väl inte vara eftersom Trodin själv anger dem som mellanskillnaden mellan marknadsvärdet och värderingen enligt det avkastningskrav som tillämpats - 8 % i storstäder och 10 % i övriga landet. Och om dessa reserver vore så stora, varför har då Riksförbundet i not nr 19 "enligt plan", av icke angivet slag, skrivit ner skillnaden mellan marknadsvärde och bokfört värde med 58 milj kr? Hur ser planen ut? Hur mycket nedskrivingar återstår?
Rolf Englund, civilekonom, Timbro