PM om HSB av Rolf Englund 1999-05-05
Får citeras fritt, med eller utan angivande av källa, helst med, förstås.
HSB:s Riksförbund har förbundsstämma den 6 maj 1999 i Folket Hus i Stockholm.
Högsta Domstolen har nyligen avkunnat att den bostadsrättsförening som lämnar HSB inte längre behöver betala den gåva (den s.k. avgälden) på 2,5 procent av produktionskostnaden som stadgarna föreskriver.
HSB:s Riksförbund Ek. för. redovisar en förlust på 39 mkr och lämnar ingen utdelning.
HSB Sverige AB redovisar en förlust för 1998 på
nästan 48 mkr.
Utdelningen är inställd och företaget har en tf. VD.
HSB Sverige AB har på en extra bolagsstämma i september 1998 beslutat om en ovanlig operation. Folkrörelsen HSB tog där steget in i konvertibel-åldern.
I oktober 1995 övertygades de regionala HSB-föreningarna att teckna aktier i HSB Sverige AB. Teckningskursen var 4.000 kr per aktie. Tillsammans med pengar från Riksförbundet gav det ett kapitaltillskott till HSB Sverige AB på 800 mkr.
Bolagets föreslagna utdelningspolicy var "att lämna en utdelning motsvarande 6 % av det egna bundna kapitalet plus 50 % av bolagets vinst efter detta."
HSB Stockholm, Göteborg och Malmö m fl betalade över 500 mkr för att bli delägare i något som de redan ägde via sitt ägande i Riksförbundet. HSB-föreningarna bytte fordringar på Riksförbundet mot aktier i Riksförbundets dotterbolag. Ur säkerhetssynpunkt flyttades pengarna till riskkapital, som kommer efter vanliga fordringar vid konkurs.
Nu blir det alltså ingen utdelning och man kan tänka sig att styrelser och revisorer i de regionala HSB-föreningarna nu svettas med frågan hur aktierna i HSB Sverige, som inte ger någon utdelning, nu skall värderas i deras bokslut.
Det förefaller heller inte bli någon utdelning de närmast kommande åren heller. Härför talar motiveringen för operationen att HSBs Riksförbund har bytt sina aktier i HSB Sverige mot konvertibler.
- Det konvertibla förlagslånet kommer att ge HSB Riksförbund en stabil årlig intäkt jämfört med en utdelning som fluktuerar år från år, heter det i Riksförbundets verksamhetsberättelseför 1998.
HSB:s Riksförbund Ek För, HSB Sverige AB, HSB Bank AB och de regionala HSB-föreningarna, som HSB Stockholm, HSB Göteborg, HSB Malmö Ek För., m fl, äger varandra kors och tvärs.
Det finns även den hemligstämplade stiftelsen HSBs Garantifond (SHG)” (tidigare gemensam med Riksbyggen) Ända sedan början av 1970-talet har HSB och Riksbyggen avsatt medel till den. Det sammanlagda stödet från stiftelsen till HSBs bostadsrättsföreningar uppgår till närmare 3 miljarder kronor, enligt vad som uppges i Riksförbundets årsredovisning för 1998.
Den dominerande delen av HSB:s inlåningsverksamhet sköts inte av HSB Bank, utan av de regionala HSB-föreningarna.
HSB Bank har en inlåning på närmare 4 miljarder kr. Men den stora inlåningsverksamheten bedrivs regionalt.
Ju fler bostadsrättsföreningar som flyttar sina pengar till HSB Bank, eller någon annan bank, desto svårare blir det för de regionala HSB-föreningarna. Dessa måste då sälja tillgångar eller hitta andra kreditgivare.
Pengarna måste ju lämna deras kassa och flyttas till HSB Bank som inte gärna kan låna tillbaka dem i alltför stor utsträckning utan att Finansinspektionen påpekar riskerna med att ha alltför många ägg i samma korg.
Det grundläggande problemet är att man inom HSB under lång tid inte har gjort en ordentlig åtskillnad på egna pengar och andras (bostadsrättsföreningarnas) pengar utan lagt allt i samma kassa och sedan köpt fastigheter för pengarna.
Det egna kapitalet har varit och är litet i förhållande till verksamhetens omfattning.
På en bankmarknad där kunderna nu lär sig att byta bank och flytta pengar mellan konton via internet och där konkurrensen är hård om räntor och förtroende är detta en utmaning för HSB-ledningen.
Risken för HSB är att bostadsrättsföreningarna för att säkra sina medlemmars pengar flyttar dem från de regionala HSB-föreningarna till en bank. De har mycket att vinna och lite att förlora på en sådan operation.
Det HSB måste göra, och redan förefaller göra, är att sälja så mycket fastigheter de kan för att minska sina skulder. Gränsen härför sätts dock av att man kan förmoda att vissa fastigheter inköpta under det glada 80-talet i dag inte kan säljas med vinst.
Bostads- och fastighetsmarknaden lever fortfarande med följderna av bank- och finanskrisen.
Låsningen av växelkursen gjorde att riksbanken inte kunde använda räntan för att förhindra överhettningen i slutet av 1980-talet och underhettningen under 1990-talet. Detta drabbade främst fastighetsmarknaden och byggandet. Fallande, nominella, räntor, har mildrat chocken de senaste åren. Men de reala räntorna ligger fortfarande på en hög nivå och läget kan snabbt förvärras igen om, eller snarare när, de nominella räntorna åter börjar stiga.
Det är därför inte konstigt att krisen drabbat även HSB.
Rörelsen var i gungning 1995 och har sedan dess förbrukat ett antal VD:ar utan att HSB:s framtid kan anses vara säkrad. Eftersom HSB inte är börsnoterat bryr sig våra vanliga analytiker inte om att granska bolaget särskilt noga. HSB:s invecklade struktur gör det också tidskrävande att analysera företaget och HSB:s ekonomi får därför inte den uppmärksamhet som är motiverat av att HSB har så många intressenter och medlemmar.
ur HSB Riksförbund årsredovisning för 1998
För 1998 redovisas en förlust, före dispositioner och skatt, på 46 Mkr för HSB Riksförbundskoncernen. Den främsta orsaken till det negativa resultatet är engångskostnader om 36 Mkr for såväl ianspråktagen borgen som bedömda framtida krav av kreditinstitut för HSB:s bostadsrättsföreningar.
Att HSB Riksförbund tvingats infria borgen beror i huvudsak på statens ändrade regler för räntebidrag som medfört att bostadsrättsföreningar hamnat på obestånd.
Borgen lämnades i ett antal fall t.o.m. år 1992 för att HSB:s bostadsrättsföreningar skulle erhålla en förmånlig finansiering. Därefter har ingen borgen lämnats.
HSB Riksförbund har lagt ned ett betydande arbete på att minska exponeringen av lämnade ansvarsförbindelser för borgen av reverslån samt övriga borgensförbindelser. Dessa minskade med 265 Mkr jämfört med föregående år och uppgick vid årsskiftet till 456 Mkr.
Ytterligare reduceringar kommer att ske under 1999. Bland ansvarsförbindelserna ingår även 579 Mkr för garantier av insatser och upplåtelseavgifter till bostadsrättsföreningar från byggstart till dess att slutavräkning av produktion skett. HSB Riksforbund har inte drabbats av någon förlust till följd av denna typ av garanti.