Rolf Englund 95-11-13 - tillägg:
"Resultatet av finansverksamheten ska inte belastas med eventuella kreditförluster hänförliga till den kreditportfölj som föreligger per 1995-12-31. Detta åtagande från Riksförbundet gäller längst t o m 1997-12-31." (sid. 44)
Kommentar RE: Om det vill sig illa för fastighets- och borättsmarknaden finns det risk - oklart hur stor - för att detta kan stå Riksförbundet och därmed dess ägare - HSB-föreningarna - dyrt. Förekomsten av denna garanti från Riksförbundet gör det än mer anmärkningsvärt att det inte i handlingarna lämnas en bild av hur Riksförbundets balansräkning kommer att se ut efter det att emissionen har genomförts enligt förslaget.
Rolf Englund 95-11-12 - citat ur HSBs erbjudande
"Erbjudandet ... omfattar rätt att teckna högst 200.000 aktier på nominellt 100 kr. HSB-föreningarna ... minst 51 % av kapital och röster efter nyemissionen. Teckningskursen har fastställts till 4.000 kr per aktie vilket innebär ett kapitaltillskott till HSB Sverige AB på högst 800 mkr... Bolagets föreslagna utdelningspolicy är att lämna en utdelning motsvarande 6 % av det egna bundna kapitalet plus 50 % av bolagets vinst efter detta. Med bolagets vinst avses vinsten efter bokslutsdispositioner och skatt." (sid. 5)
"Finansverksamhetens dominerande intäktskälla utgörs av räntenettot. Ökad konkurrens på såväl in- som utlåningssidan kan komma att pressa marginalerna i sådan mån att en volymtillväxt inte fullt ut kompenserar för en lägre marginal." (sid. 6)
"HSB Sveriges styrelse är ansvarig för innehållet. Styrelsen försäkrar att lämnad information till alla delar överensstämmer med faktiska förhållanden och att inga uppgifter av väsentlig betydelse är utelämnade som skulle kunna påverka den bild av HSB Sverige som ges i erbjudandet. Stockholm den 11 oktober 1995. Styrelsen för HSB Sverige AB." (sid. 7)
"HSBs Riksförbund äger i dag HSB Sverige AB och övriga affärsverksamheter. Riksförbundet ägs av HSB-föreningarna , vilket skulle kunna misstolkas som att 'föreningarna köper det de reda äger'. Men så är det givetvis inte. Efter HSB-föreningarnas aktieteckning kommer HSB Sverige AB att ha ett betydligt större substansvärde än före emissionen. Det som sker är att HSB-föreningarna blir ägare via två vägar; dels som hittills via medlemsskapet i HSB:s Riksförbund, dels genom direkt aktieägande." (sid. 16) Kommentar RE: Det är av väsentlig betydelse för bedömningen av erbjudandet vad man anser om dess innebörd. Vad jag kan förstå innebär affären att HSB-föreningarna byter fordringar på Riksförbundet mot aktier i Riksförbundets dotterbolag. HSB-föreningarnas fordringar på Riksförbundet är i dag vanliga oprioriterade fordringar. Ur säkerhetssynpunkt flyttas pengarna till riskkapital, som kommer efter vanliga oprioriterade fordringar vid konkurs. En avgörande fråga är givetvis om priset 4.000 kr per aktie är det rätta. Det är en vanligt förekommande fråga om aktier. Om kursen är hög, låg eller lagom. Slut kommentar
"Föreliggande erbjudande om riktad nyemission är inte ett prospekt i aktiebolagslagens mening. HSB Sverige är ett i denna lags mening privat bolag. Nyemissionen medför ingen ändring därvidlag. Efter samråd med de presumtiva aktietecknarna har avvikelser skett från den av näringslivets börskommittté gjorda rekommendationen för publika erbjudanden... bl a har det sedvanliga sammandraget av räkenskapshandlingar för de tre senaste åren förenklats." (sid. 8)
"HSB Sveriges övergripande mål är att förstärka HSBs position på den inre marknad som HSB-sfären utgör... Den inre marknad som HSB-rörelsens olika led utgör kan beskrivas sålunda: 51 HSB-föreningar som förvaltar ca 4.000 bostadsrättsföreningar med ungefär 335.000 lägenheter, knappt 600.000 fysiska medlemmar, varav ca 260.000 bosparande..." (sid. 25) "
Bosparandet och övrig föreningsinlåning utgör förutsättningar för att bedriva och finansiera en verksamhet på nuvarande nivå." (sid.25)
"HSB Sverige har innan nyemissionen ett aktiekapital på 5 milj kr, fördelat på 50.000 aktier av samma slag på nominellt 100 kr. Förutom aktiekapitalet finns 15 milj kr i bolagets reservfond varför bolagets bundna egna kapital, vilket överensstämmer med det sammanlagda synliga egna kapitalet, uppgår till 20 milj kr." (sid. 8)
Kommentar RE: Om jag räknar nollorna rätt bli 20 milj kr utslaget på 50.000 aktier 400 kr per aktie. Således 1/10 av den föreslagna emisssionskursen 4.000 kr per aktie. Slut kommentar.
"Riksförbundet avser att som betalning för tecknade aktier apportera in aktier i vissa fastighetsbolag. Fastigheterna i bolagen har ett beräknat marknadsvärde på 755 milj kr. Om skulderna, minskade med övriga tillgångar i dessa bolag vid apportemissionen, uppgår till 555 milj kr, innebär det att apportegendomen i form av aktier i dessa fastighetsbolag är värda 200 milj kr. Om Riksförbundet tecknar nya aktier enligt detta erbjudande för 200 milj kr motsvarar det 50.000 aktier." (sid. 9)
En intern värdering av HSB Sveriges fastighetsbestånd samt de fastigheter som HSBs Riksförbund avser att apportera till bolaget... har genomförts av HSB Fastighets AB. Som en vägledning för och kontroll av värderingen av fastigheter i Stockholm med omnejd har värderingsföretaget NewSec erhållit uppdrag att värdera ett representativt urval omfattande 19 fastigheter... En särskild arbetsgrupp med representanter för fyra HSB-föreningar har följt arbetet och därvid granskat och lämnat synpunkter på tillämpade värderingsmetoder och den genomförda värderingen. Gruppen har skriftligt yttrat att arbetsgruppen ... uttalar som sin mening att de erhållna värdena, med utgångspunkt från erhållna ingångsdata, speglar fastigheternas och andelarnas sannolika marknadsvärde." (sid. 53)
Förändringarna har vuxit fram under en längre tid. Men både tidsplanen och förändringarnas omfattning har präglats av den turbulens som under några veckor i slutet av april och början av maj skakade HSB och som bl a resulterade i stora uttag från HSBs sparkassa. Även om uttagen sedermera visade sig vara begränsade blev händelserna en allvarlig varningssignal. HSB-rörelsen måste ta krafttag för att snarast återställa förtroendet. Åtgärder måste bl a vidtas som leder till att en högre synlig soliditet i Riksförbundets affärsverksamhet, d v s ett större eget kapital i förhållande till balansomslutningen kan uppvisas."
Kommentar RE: OBS att det bara är den synliga soliditeten som förändras. Den totala solitiditeten i den reellt existerande HSB-koncernen (Riksförbundet och dess ägare HSB-föreningarna) ändras inte, eftersom några nya pengar inte tillförs. Om ändringen stärker centralmakten och inga pengar tillförs totalt borde det väl betyda att HSB-föreningarna, och dess ägare bostadsrättsföreningarna, får en försvagad ställning? Slut kommentar.
"Förtroendekrisen har visat att HSB måste stärka sin kapitalbas. Det är orealistiskt att tro att vi kan fortsätta som om ingenting hänt... HSBs Riksförbund är åderlåtet, men har betydande övervärden kvar, särskilt i fastigheterna, men också i affärsverksamheten... Fastighetsmarknaden är fortfarande tunn med många förhandlingar, men få avslut. Potentiella köpare har dessutom fullt klart för sig att HSB avser att höja den synliga soliditeten senast inför bokslutet 1995. Det är aldrig bra att förhandla under tidspress." (sid.15)
"HSB-föreningarna har sammantaget ett stort eget kapital. Det synliga egna kapitalet är i storleksordningen 1,3 miljarder kr. Tyvärr är inte kapitalet jämt fördelat. Vissa föreningar är förmögna, andra har mycket begränsat eget kapital... Att öka det synliga egna kapitalet är en för hela HSB-rörelsen gemensam angelägenhet. Det är viktigt för alla - men för ekonomiskt svaga HSB-föreningar är det i högsta grad en överlevnadsfråga. Genom en riktad emission ... tillförs HSB Sverige AB nytt kapital i erforderlig omfattning. Därmed skapas också möjligheter att säkra inlåningen till HSB-rörelsen genom att bilda eller förvärva bank- och kreditmarknadsbolag." (sid. 16)
"Vill man inte acceptera detta återstår endast utförsäljningsalternativet. Då får alla ett fortsatt inflytande efter medlemsantal - men det är ett inflytande över en kraftigt stympad verksamhet." (sid. 16)
"Den föreslagna ägarstrukturen innebär att HSBs Riksförbund blir en dominerande minoritetsaktieägare med nästan hälften av inflytandet i koncernen. Endast om alla aktieägande HSB-föreningar gör gemensam sak mot Riksförbundet kan förbundet röstas ner på en bolagsstämma. Sannolikheten för att sådana röstningssituationer uppkommer är inte stor." (sid. 17)
"Nedan presenteras en s k proforma balansräkning för HSB Sverige-koncernen per den 31 augusti 1995. Uppgifterna är hämtade från HSBs Riksförbunds delårsrapport per samma dag men konsolideringen av koncernen ha skett som om den nya HSB Sverige-koncernen existerade.. under antagandet ATT apportemission av aktier i fastighetsbolag har skett med 228 milj kr och kontantemission med 572 milj kr. Det är viktigt att notera att periodens resultat, 108,6 milj kr, vid årets slut tillhör HSBs Riksförbund. Soliditeten i /HSB Sverige-/ koncernen uppgår till 9 % med hänsyn tagen till denna disposition." (sid.32)
Omsättningstillgångar 8,1 mrd, varav 3,2 mrd obligationer och andra värdepapper, och fastigheter för 2,4 mrd.
Anläggningstillgångar 1,7 mrd, varav reversfordringar 1,2 mrd, byggnader och mark 516 miljoner kr.
Bland skulderna finns inlåning från anslutna föreningar och närstående företag, kort 3,3 mrd, långt 1,1 mrd. Sparkasseinlåning drygt 2 mrd. Övriga skulder 2,2 mrd.
Balansomslutningen är 9,875 mrd och det egna kapitalet nästan 862 milj kr.
Kommentar RE: Här är det väl något besynnerligt? Det egna kapitalet uppges efter en nyemission på 800 milj kr uppgå till 862 milj kr. Skulle det egna kapitalet i dag bara vara 62 milj kr? Det är anmärkningsvärt att prospektet, även om det "inte är ett prospekt i aktiebolagslagens mening", inte innehåller en balansräkning för det bolag som man gör nyemission i. Såldes bör man efterlysa en balansräkning för HSB Sverige per den 31 augusti 1995. Liksom en balansräkning för HSB Riksförbund efter det att nyemissinen och apporteringen av fastigheterna gjorts. Det är betecknande för den lydighet som utmärker kanske inte bara arbetarrörelsens företag att ordet Apport! utgör en viktig del av terminologin. (Ha Ha). (Hundägare förstår skämtet)
Förslaget till ny lagstiftning inom det finansiella området som regerinen nyligen har lämnat till lagrådet innehåller krav på att den typ av finansiell verksamhet som bedrivs inom Riksförbundet OCH HSB-FÖRENINGARNA f r o m 1998-01-01 inordnas i bank- resp. kreditmarknadsbolag." (sid. 35) "Regeringens förslag som syftar till en bättre konkurrens på bank- och finansmarknaderna /innebär/... att även inlåning som inte sker från allmänheten ska fordra bankoktroj... motsvarande krav på tillstånd ställs på HSB-föreningarna beträffande deras inlåning från bostadsrättsföreningarna." (sid. 12)
"HSBs sparkassa får emellertid, i avvaktan på särskild reglering, fortsätta sin verksamhet i nuvarande former under en övergångstid t o m utgången av 1997...
Av intresse för HSBs del är även förslaget att upphäva bestämmelserna om att det krävs synnerliga skäl för ett icke-finansiellt företag att bli moderföretag till bank. Eftersom både Riksförbundet och HSB Sverige AB är att betrakta som icke-finansiella företag kan denna ändring i bankrörelselagen få stor betydelse för HSB-rörelsens möjlighet att få äga ett bankaktiebolag." (sid. 12)
Kommentar RE: Den senaste 12-månadersperioden (95-08-31) var finansverksamhetens räntenetto avrundat 179 milj kr. (sid. 37). Men enligt den tidigare avlämnade delårsrapporten per samma datum för HSBs Riksförbund var vinsten före bokslutsdispositioner och skatt 107 milj kr. Det synes därför vara så att HSB tjänar stora pengar på sitt räntenetto genom att bosparare och bostadsrättsföreningar får l´åg ränta på sina pengar, medan den övriga verksamheten bedrivs med förlust. Detta är så mycket mera anmärkningsvärt som bosparare och bostadsrättsföreningar i dag inte har någon särskild för dem pantsatt säkerhet för sina insatta medel. Slut kommentar. Det var allt för den här gången.