Mer om HSB
HSB - en koloss på folkrörelsefötter
Rolf Englund i Finanstidningen 94-09-27, i bilagan Redovisning och skatt
HSB är ett kooperativt företag, liksom Riksbyggen och Konsum. Eftersom HSB därför saknar ägare i vanlig mening - ägarna är så många och ägandet så jämt fördelat att det inte blir ekonomiskt för ägarna att utöva någon ägarmakt - har HSBs bokslut och redovisningsprinciper inte analyserats så mycket som andra företag av motsvarande storlek. Men nu har bygg- och finanskrisen gjort att HSB har råkat i svårigheter - konstigt vore det ju annars - och HSB ägnas nu ett delvis yrvaket intresse.
HSB är ett kooperativt företag. Det medför att dess ledning och ledningens stödtrupper längre ner i organisationen upplever att HSB som kooperativt företag står för något annat än snöd kapitalism. Men HSB är inte heller kommunistiskt som i Ryssland. Kooperationen upplever sig som något mellan kapitalism och kommunism, kanske ungefär som Jugoslavien under lång tid framstod som drömmen om den frihetliga socialismen, med både marknadsinslag och arbetarråd.
Som byggföretag har HSB under hela efterkrigstiden stått nära Makten, såväl den politiska (s) som den järntriangel av fack, byggindustri och AMS som skött - om det nu är ordet - den svenska bostadspolitiken. HSB har därför blivit mer socialdemokratisk än demokratisk. Det är en toppstyrd organisation där ord som medlemsinflytande och öppenhet mest
brukas i högtidstalen på de årliga kongresserna där ledningen ges ansvarsfrihet. Medlemmarna kan lita på ledarna, som hängivet arbetar för medlemmarnas bästa.
HSB är ett stort företag. Det som felaktigt brukar kallas moderföreningen, HSBs Riksförbund Ek.För., har en balansomslutning på över 10 miljarder kr. Men HSB är i själva verket en koncern som har vänts upp och ner, en slags federation. Det är de lokala bostadsrättsföreningarna, som var och en är en egen självständig juridisk person, som är "mödrar". Dessa äger tillsammans med sina medlemmar andelar i de regionala företagen, som HSB Stockholm Ek. För. Dessa äger sedan i sin tur HSBs Riksförbund, som således inte ägarvägen har någon befälsrätt över de regionala och lokala delarna av organisationen. Riksförbundet måste därför säkra sin makt genom att se till att det hela tiden nedanför finns lojalt folk. Sådant stimulerar inte till debatt och dessa faktorer är sannolikt en viktig, kanske avgörande, förklaring till HSBs sätt att redovisa för sin verksamhet.
HSB har en myckt kreativ bokföring. Först och främst följer man inte regeln om att särredovisa ränteintäkter och räntekostnader i resultaträkningen. De räntor man anser avser i "finansieringsrörelsen inlånat kapital" stoppas in i "övriga rörelseintäkter" respektive - kort och gott - "Rörelsens kostnader". För att det hela inte skall framstå som alltför uppenbart konstigt tar man istället upp en fejkad post för ränteintäkter som man räknar ut som "avkastningen på genomsnittligt eget kapital och obeskattade reserver exklusive årets resultat". Raden för räntekostnader är tom i Riksförbundets resultaträkning.
HSB säger sig ha planer på att bilda en bank - Husbanken AB. Man hur skall Finansinspektionen, Riksbanken och regeringen kunna ge HSB tillstånd att bedriva bankverksamhet när HSB har
ett så litet eget kapital. Av en balansomslutning på 10 miljarder kr utgör de kortfristiga skulderna 9,5 miljarder kr. Det egna kapitalet var 1993 bara 327 milj kr. Av skulderna utgjorde sparkasseinlåningen dryga två miljarder kr, medan inlåningen från "föreningar och närstående företag" uppgick till 4,5 miljarder kr. Man kan befara att i denna post ingår de medel som fortfarande finns kvar i den garantifond som tidigare var gemensam för HSB och Riksbyggen.
Bland anläggningstillgångarnas aktier och andelar i dotterföretag var den dominerande posten aktier i Fastighets AB Ådra Kvarn i Stockholm, bokförda till cirka 604 milj kr, en av allt att döma mycket kreativ bokföring. I not nr 19 i årsredovisning - ingen vidare framskjuten plats - sägs att avskrivning skett enligt plan på "koncernmässiga övervärden i fastighetsinnehav". En kreativ finess är att avskrivningen dessutom redovisats så att endast 8,2 milj kr belastat årets resultat, medan 50 milj kr tagits på balanserat resultat.
I Ådra Kvarns årsredovisning sägs att fastigheter nedskrivits med 123,5 milj kr, till ett värde motsvarande 8% avkastning. Det är inte troligt att detta skett utan tungt vägande skäl. Riksförbundet lämnade ett koncernbidrag för detta ändamål på cirka 105 milj kr. Efter detta har Ådra Kvarn ett eget kapital på 68 milj kr, medan det i HSBs balansräkning upptagits till 604 milj kr, en skillnad större än förbundets egna kapital på 327 milj kr.
För en utomstående betraktare - och de som har sina pengar som inlåning i HSB är utomstående betraktare - förefaller det därför som om HSB idag har ett negativt eget kapital. HSBs styrelse måste därför rimligen ha övervägt upprättande av kontrollbalansräkning för att inte bli personligen ansvariga i händelse av konkurs utlöst av oroliga insättare.
Ett grundläggande problem är att HSB inte har utan är en sparkassa - Hyresgästernas Sparkasse- och Bostadsförening, HSB. Det som kallas Sparkassan, där medlemmarna bosparar, är således ingen egen juridisk person, utan HSB-spararna har bara en vanlig oprioriterad fordran på bygg- och finansbolaget HSB som helhet. Detta förnekas regelmässigt av HSB. I årsredovisningen för år 1993 (sid. 16) deklarerades att "de pengar som bospararna satt in i HSB placeras i statligt garanterade värdepapper: obligationer utgivna av staten eller av bottenlåneinstitut. En mindre del lånas ut mot betrygande säkerhet för kortfristig finansiering av HSBs bostadsproduktion under byggtiden". Min poäng är att dessa statspapper och andra säkra tillgångar faktiskt inte är pantsatta till bospararnas förmån. Något annat är väl också juridiskt omöjligt så länge inlåningen inte sker i en annan juridisk person än HSBs Riksförbund. Tala om vilseledande marknadsföring! Konsumentverket prövar just nu en anmälan på den punkten. Tanken svindlar!
Det är också märkligt att HSB under 1993 bland sina medlemmar börjat marknadsföra vad man kallar Sparobligation. Med begreppet obligation avser nog de flesta ett överlåtbart värdepapper, utfärdat av Staten eller av långivare (t ex Stadshypotek) som till säkerhet för obligationens betalning har ställt särskilt betryggande säkerhet. HSBs Sparobligation är inte ett värdepapper utan är ett inlåningskonto hos HSB, som inte kan överlåtas och som saknar särkskild säkerhet. Det är en användning av begreppet obligation som borde få ledningen för Obligationsfrämjandet att inte bara höja på ögonbrynen.
Men sparkasseinlåningen utgör "endast" 2,2 miljarder kr av Riksförbundets totala kortfristiga skulder på 9,5 miljarder kr. Om den verksamheten blir bank och HSB skulle avsätta 10 % därav i eget kapital för att uppfylla kapitaltäckningskraven
åtgår 220 milj kr av det redovisade egna kapitalet på 327 milj kr. Dessutom måste HSB till den nya banken överföra tillgångar, som av finansinspektionen bedöms bankmässiga, för 2,4 miljarder, vilket ska balansera sparkasseinlåningen och det egna kapitalet.
Det är också viktigt att observera att om dessa värdepapper och lånefordringar nu är pantsatta till andra av HSBs långivare, måste dessa säkerheter frigöras.
Efter bildandet av en sådan bank skulle Riksförbundets egna skulder fortfarande vara uppemot åtta miljarder kr. Av det skulle inlåning från anslutna föreningar (t ex HSB Stockholm) och närstående företag vara 4,5 miljarder kr. Den inlåningen skulle således även efter det att Sparkassan blev bank stå utanför den statliga bankgarantin. I storlek motsvaras den närmast på tillgångssidan av 2,8 miljarder kr i "avräkningsfordringar för planerade, pågående och färdigställda men ej slutfinansierade nybyggnader". Det är en verksamhet som idag torde erfordra ett betryggande egenkapital. Om man antar att kreditgivarna skulle kräva 25 % egna pengar som riskkapital, av balansomslutningen åtta miljarder, skulle HSB behöva tillföras två miljarder kr i nytt kapital. Även om man skulle halvera den siffran behöver HSB en miljard kr. Varifrån skall de komma?
Till saken hör också att HSBs beroende av inlåning från de lokala bostadsrättsföreningarna, som kan vilja ha sina kassamedel placerade med statlig bankgaranti, är vida större än vad som framgår av Riksförbundets redovisning. Så har t ex HSB Stockholm i inlåning och avräkningsskulder från förvaltade bostadsrättsföreningar skulder på över 1 200 milj kr. HSB Stockholm har lånat ut cirka 450 milj kr till Riksförbundet, har fastigheter, värderade till
anskaffningskostnad, för likaledes 450 milj kr och har 329 milj kr i "avräkningsfordringar på Forum Nacka KB och Näckrosen Exploaterings KB".
HSB Stockholm har också tecknat underborgen, efter Riksförbundet, huvudsakligen för pågående nyproduktion, på över 600 milj kr. Det innebär att om Riksförbundet inte kan infria sin borgen, så kan banken istället kräva betalning av HSB Stockholm. Banken verkar således inte tycka att Riksförbundets borgen är tillräcklig säkerhet.
Enligt Rolf Trodin har HSB "betydande dolda reserver" i sina fastigheter. Så betydande kan de väl inte vara eftersom Trodin själv anger dem som mellanskillnaden mellan marknadsvärdet och värderingen enligt det avkastningskrav som tillämpats - 8 % i storstäder och 10 % i övriga landet. Och om dessa reserver vore så stora, varför har då Riksförbundet i not nr 19 "enligt plan", av icke angivet slag, skrivit ner skillnaden mellan marknadsvärde och bokfört värde med 58 milj kr? Hur ser planen ut? Hur mycket nedskrivningar återstår? Det är nog frågor som många HSB-medlemmar ställer sig när (och om) de läser årsredovisningen. Frågor som inte får något svar.
HSB tycks lida av en kooperativ oförmåga att skilja på egna och andras pengar. Det är därför man har lagt egna pengar och av HSB förvaltade bostadsrättsföreningars pengar och bospararnas pengar i en gemensam kassa. Det gick bra under många år. Men när dessa pengar under slutet på 80-talet användes till nyproduktion av bostadsrätter steg risknivån på ett sätt som skulle ha fått en ansvarig ledning att säga att nu måste vi särskilja lånade medel från egna medel. Men så har inte skett. Det är en gåta hur revisorn, Roland Valtersson vid Ernst & Young, har kunnat godkänna detta.
Ett slående, för att inte säga häpnadsväckande, exempel på oförmågan att skilja på mitt och ditt - på eget kapital respektive skulder - ges i årsredovisningen för 1993 avseende HSB Stockholm (sidan 26). Där visas ett diagram över soliditeten, som "enligt traditionell beräkning" minskat till 8,1 %, men som enligt "speciell beräkning" - "om man även beaktar anslutna bostadsrättsföreningars inlåning" - uppgår till 29,7 %. Man undrar vad HSB Stockholms revisor, Roland Valtersson, skulle säga om den beskrivningen.
Sabine Römer på radions ekoredaktion har gjort en fin journalistisk insats när hon nyligen avslöjat att HSB och Riksbyggen har fått avslag hos kammakollegiet på sin ansökan att dela tillgångarna på kanske 750 milj kr hos SBG, Stiftelsen Bostadskooperationens Garantifond. Hos HSB tycker man att de pengar som HSB har satt in avdragsgillt (i den skatte- och insynsbefriade stiftelsen) är HSBs pengar. Man kan inte förstå att stiftelsens pengar är stiftelsens - att om det inte står något annat i stadgan så kan både HSB och Riksbyggens föreningar med svårigheter åtnjuta det stöd för vilket de har betalat något som väl närmast kan liknas vid försäkringspremier.
SBG är snarast ett försäkringsbolag på obestånd. Ett försäkringsbolag finansierat med skatter där försäkringstagarna inte har ett kontrakt där deras rättigheter är specificerade. Godtycke råder - inte rättsstatens regler.
Rolf Trodin sade i ekointervjun att Riksbyggeföreningarna aldrig kommer att få en krona ifrån HSBs konto. "Det är fullkomligt uteslutet. Jag har veto i styrelsen mot sådant." På reporterns fråga om vad som händer om de säger att stadgan inte följs säger Trodin att det får väl då rättsligt prövas. Risk för skadestånd? Den risken får man väl leva med. Det har
hela tiden varit frågan om två stiftelser, hävdar han. "Allt det andra är formalia och jag kommer inte att medverka till att betala ut en krona mer än till HSBs bostadsrättföreningar". Nej, inom HSB är man inte mycket för formalia.
Frågan om delning av garantifonden ligger nu hos den nya regeringen. En inte bara pikant fråga är om "formalia" - denna gång i grundlag - gör statsministern jävig, eftersom han bor i och och äger en läghenhet i en bostadsrättsförening inom Riksbyggen som står nära konkursens rand.
I det senaste numret av SABO-företagens tidning Bofast (nr 11) säger HSBs VD Rolf Trodin att 1994 blir ett dåligt år för HSB. Resultatet väntas bli mellan 100 och 200 miljoner sämre än 1993. Enligt Bofast är HSBs soliditet tre procent. HSBs redovisning för 1994 kan bli en intressant läsning.
Rolf Englund, civilekonom, Timbro
Denna artikel är, tycker jag, en av mina bästa - klicka här för fler av mina bästa opus.