Fastighetspriserna kan halveras
Stellan Lundström i Dagens Industri 1990-10-22
Hur blir prisutvecklingen de närmaste åren för hyresfastigheter och vilka risker finns i att bankerna nu “övervintrar” fastighetsbestånd för att undvika kapitalförluster.
Dessa frågor kan få en antydan till svar om man tittar på lite historia, gör en ,internationell jämförelse och därtill studerar enkla prisbildningsmekanismer. Svaret kan sammanfattningsvis vara - det kan bli värre än ni tror!
Dagens fastighetsanalytiker har nog bara sett 80-talet, eller förträngt utvecklingen tiden därföre. Ty prisutvecklingen under 1980-talet är helt extrem sett med hela 1900-talet som perspektiv.
Fastighetspriserna kan halveras
Exempelvis har priserna för bostadshyreshus i Stockholm fallit reala termer ända sedan 1930-talet fram till mitten av 1980-talet. Därefter har man på fem år tagit igen ett 55-åigt realt prisfall! Priset för ett 60 år gammalt och “trött” bostadshyreshus är i reala termer på samma nivå som då huset år 1930 var nytt och fräscht.
Samma långa historia finns inte att berätta för kommersiella lokaler, men prisuppgången under 1980-talet har varit av samma storleksordning som för bostadshyreshusen. Bara av ”rent tekniskt historiska skäl” måste denna uppåtgående pristrend brytas’ någon gång!
I ett internationellt perspektiv är kraven på direktavkastning i Sverige låga. Städer som Falun, Karlstad och Umeå har tom lägre direktavkasting för kontor jämfört med europeiska storstäder och lilla Stockholm har låg direktavkastning i en internationell jämförelse.
I en allt mer globaliserad kapital- och fastighetsmarknad måste förräntningskraven i Sverige upp och mera realistiskt spegla risk och förväntningar om ekonomisk tillväxt.
Marknadsvärdet för en hyresfastighet bestäms långsiktigt av följande faktorer: A) Förväntningar om nivån för den riskfria realräntan, B) ett tillägg för affärsrisk, C) driftnettots förväntade reala utveckling och D) driftnettots nivå. Faktorerna A,B och C ger tillsammans det vi kallar direktavkastningskravet.
Under 1980-talet har kravet på direktavkastning i stort sett halverats. 1 grova drag har vi gått från 10 till 5 procent för välbelägna kontorsfastigheter. Samtidigt har driftsnettona (hyra minus driftskostnader) mångdubblats i reala termer.
Sammantaget har detta gett en katapulteffekt på marknadsvärdet.
Men vad händer nu vid en lågkonjunktur?
Om det på marknaden under 1980-talet har funnits förväntningar om att hyreshöjningar ska öka driftsnettona realt med 2 procent per år så kan det motivera ett direktavkastningskrav på 5 procent. Om däremot lågkonjunkturen pressar ned hyresnivån så att driftsnettot minskar realt med 2 procent per år så blir allt annat lika direktavkastningskravet 9 procent i stället för 5 procent. Fastighetspriserna faller då med 45 procent. Till detta inverkar också likviditeten.
Att låna pengar till 15 procents ränta ger kraftiga likviditetsunderskott som nu knappast kan täckas med rebelåning — bankerna har satt tvärstopp.
Min, och många andras prognos är att vi står inför en lågkonjunktur som varar mer än ett par år. Det leder till att fastighetspriserna långsamt kommer att pressas nedåt.
Ska då bankerna “övervintra” fastigheter. Tror man att “krisen” inte är någon kris, utan en andhämtningspaus, så går det bra, men delar man min uppfattning att lågkonjunkturen blir lång så bör man ta kreditförlusterna direkt.
Erfarenheterna från övervintring inom sparbankssektorn i USA är inte goda.
När man nu strategiskt bedömer 90-talets fastighetsmarknad bör man ha med sig ett antal ingångsparametrar.
För det första paras nu en internationell konjunkturnedgång med en hemlagad kostnadskris.
För det andra går vi in på 90-talet med världens största konsumtion av ytor när det gäller såväl bostäder som offentliga och kommersiella lokaler.
Och för det tredje så har många beslutsfattare glömt bort hur man driver och finansierar fastighetsföretag när man ska leva på enbart direktavkastning!
Stellan Lundström