Utdrag ur ledare i Dagens Nyheter "Bostadspolitik mot konkurs" 98-01-05

Det är lätt att peka på orsakerna. Under slutet av åttiotalet byggde en rad kommuner i landet i orealistisk takt. Inflationskonjunkturen gjorde alla till optimister. Och, det viktiga: räntesubventionerna betalade bortåt 75 procent av kapitalkostnaderna för nybyggda hyreshus. Varken ägarna eller hyresgästerna såg vad husen faktiskt kostade.

Skatteomläggningen fördyrade boendet på flera sätt: ränteavdragen och subventionerna reducerades, skatterna steg. Till detta kom chocken från en allmän räntehöjning 1990, särskilt som inflationen i löner och priser nästan upphörde.

Vad kan - och bör - staten göra för att hjälpa kommuner och bostadsrättsföreningar?

På en fri marknad får alla klara sig själva; egenkapitalet ska ta den primära risken, och den risk kreditgivarna bär tar de betalt för via räntan.

Men bostadsmarknaden är inte fri i denna mening. Alla hus med räntesubventioner får (fram till 1993) en ränta om 3,9 procent första året (för flerfamiljshus).

Den kallas "garanterad ränta", och ska stiga i viss takt. Många som flyttat in i nya bostadsrättsföreningar har förmodligen uppfattat begreppet "garanterad ränta" som en i juridisk mening "garanterad ränta". Men ändå höjde staten räntan utöver vad "kontraktet" angav.

Risken att många uppfattat opålitliga politiska löften som civilrättsligt pålitliga avtal motiverar att staten till viss del kompenserar kommuner och bostadsrättsföreningar för deras förluster.

Det subventionssystem som socialdemokraterna ursinnigt kritiserade i opposition och nu bestämt tillämpar innebär att subventionerna successivt minskar.

Kan staten klara problemen genom att i stället öka subventionerna? Docent Bengt Turner vid Institutet för bostadsforskning i Uppsala antyder detta, i en uppsats i boken "Bostadspolitik för tjugohundratalet" (Turner & Vedung red, Meyers).

Han ser en dellösning i selektiva subventioner, riktade mot områden och individer. Problemet är att de inkomstprövade bostadsbidragen skärper marginaleffekterna och försvagar de redan svaga ekonomiska incitamenten till rörlighet, arbete, utbildning. Bör vi låsa fast än fler i bidragsfällan?

Två faktorer har bidragit till att höja boendekostnaderna, och därmed sänka fastighetsvärdena.

Den ena är höjda realräntor, det vill säga permanent ökade räntekostnader som andel av inkomsterna.

Den andra är en kraftigt höjd beskattning av hoendet genom bland annat moms och energiskatter. Ungefär hälften av produktionskostnaden för ett nytt bostadshus består idag av skatter.

Räntan kan staten inte göra något åt; den bestäms internationellt. Skatterna är den enda variabel staten direkt och omgående kan styra.

De höjda skatterna kapitaliseras, det vill säga de sänker fastighetsvärdena.

Det enda staten kan och bör göra på kort sikt är att sänka bostadsbeskattningen. Det är enklare än att i efterhand gå in

och punktsanera havererade allmännyttor och bostadsrättsföreningar.

Flera kommuner försöker göra sig av med tomma hus genom att riva dem, eller spränga dem i luften hellre än att sänka hyran så att alla lägenheter blir uthyrda.

Men samhällsekonomiskt lönar det sig att hyra ut lägenheter så länge hyran betalar driffkostnaderna.

Den del av hyran som utgörs av räntor och amorteringar innebär nämligen ingen förbrukning av reala resurser, utan endast överföringar av pengar mellan olika konton.

Rivning innebär kapitalförstörelse och markerar det yttersta vansinnet av regleringspolitiken.