Vägar ur fastighetskrisen

Svensk bostadspolitik har av tradition haft en social inriktning, där subventioner i olika former spelat en viktig roll för att få till stånd ett tillräckligt stort byggande så att bostadsbehoven kunnat tillfredställas. Under de senaste åren har dock denna politik medfört problem. Kostnaderna för subventionerna ökade kraftigt, med följd att behoven av besparingar steg och regeländringar tvingades fram.

På uppdrag av SNS har den amerikanske professorn Dwight M. Jaffee vid University of California, Berkeley, i Den svenska fastighetskrisen granskat den svenska bostadsmarknaden ur ett marknadsekonomiskt helhetsperspektiv. Detta perspektiv, där utbud och efterfrågan på bostäder bestämmer pris och produktion, har också använts för den kommersiella fastighetsmarknaden. Samtidigt framhåller Jaffee att tillgången på krediter just på denna marknad haft en avgörande betydelse för utvecklingen. Därför analyseras också bankväsendets betydelse för fastighetskrisen.

Utifrån det marknadsekonomiska perspektivet menar Jaffee att fundamentala ekonomiska faktorer kan förklara uppgången av huspriserna och byggandet under andra hälften av i 980-talet. Realinkomstökningen, de höga realräntorna, den goda kredittillgången, de höga subventionerna och skattesystemets utformning bidrog således under denna period till den snabba prisuppgången och det omfattande byggandet.

Omkring 1990 började alla dessa faktorer förändras och krisen på fastighetsmarknaden var ett faktum. Enligt Jaffee var det således inte fråga om en spekulativ bubbla, d.v.s. en situation där aktörerna var villiga att acceptera en låg direktavkastning eftersom de räknade med fortsatt hög inflation och fortsatta värdestegringar på fastigheter.

Några av de förslag Jaffee för fram är att ta bort räntesubventionerna på bostadsbyggandet. att avskaffa hyresregleringen (d.v.s. bruksvärdessystemet), att inrätta särskilda fastighetsfonder, s.k. REITS (Real Investment Trusts) för att öka branschens eget kapital och stimulera småspararnas intresse för att placera i fastigheter, samt att avskaffa den statliga bankgarantin.

I boken utarbetas avslutningsvis en prognos fram till år 2000. Enligt denna kommer årligen 19.000 bostäder att byggas 1994-2000. Perspektivet blir något ljusare då hänsyn tas också till ombyggnationen.

Referensgruppen till det SNS-projekt som lett fram till boken redovisar i ett särskilt uttalande sin syn på den svenska fastighetskrisen med utgångspunkt i Jaffees bok och i de diskussioner som i anslutning därtill förts inom gruppen.

Den svenska fastighetskrisen
Dwight M Jaffee
SNS Förlag
107 sidor, häftad, ca-pris 270:-

ISBN 91-7150-555-5

Referensgruppsuttalande

avseende

SNS-projektet “Den svenska fastighetskrisen”

Fastighetssektorn har stor betydelse för samhällsekonomin och sysselsättningen. Krisen inom denna sektor har därför varit en av huvudorsakerna till den negativa utvecklingen av svensk ekonomi under 80-talets slut och 90-talets början. SNS har tagit initiativ till en analys av den utveckling som ledde fram till fastighetskrisen i början av 90-talet, i syfte att finna vägar ut ur denna kris och söka långsiktigt hållbara lösningar som kan förhindra ett upprepande.

Professor Dwight M. Jaffee, University of California, Berkeley, gavs uppdraget att som utomstående betraktare analysera den svenska fastighetskrisen och ge förslag till åtgärder. Jaffee valde att ta ett marknadsekonomiskt helhetsgrepp på fastighetsmarknaden, vilket vi tror kan fördjupa diskussionen och stimulera till debatt.

Undertecknade har medverkat i SNS referensgrupp till denna studie och därvid löpande följt och kommenterat Dwight Jaffees arbete. Med utgångspunkt i den nu publicerade studien ”Den svenska fastighetskrisen” (SNS Förlag 1994) och i de diskussioner som i anslutning därtill förts inom referensgruppen vill vi ge följande kommentarer.

En av Jaffees huvudpoänger är att det i allt väsentligt går att förklara utvecklingen med hjälp av fundamentala ekonomiska faktorer. Han menar således att, under andra hälften av 80-talet, tillväxten, realräntan, kreditmöjligheterna, skattesystemet och subventionerna kan förklara såväl den snabba prisökningen och den omfattande nybyggnationen som den därpå följande kollapsen.

Fastighetsmarknadens instabila utveckling under dessa år skulle alltså i sin helhet kunna förklaras med förändringar i de omvärldsbetingelser under vilka aktörerna haft att verka.

Vi instämmer i huvudsak i Jaffees slutsats men menar också att han underskattar kraften i den spekulation som förekom. Många av aktörerna på det sena 80-talets fastighetsmarknad hade alltför låga krav på direktavkastning. De räknade istället med fortsatt hög inflation och höga värdestegringar och trodde att de själva skulle hinna “stiga av innan marknaden vände nedåt.

Vidare anser vi att han i allt för stor utsträckning koncentrerat sin analys på bostadsfastigheter, trots att de största och bestående problemen finns bland kommersiella fastigheter (särskilt kontorsfastigheter).

Jaffees resonemang om hyresregleringens effekter anser vi överdrivet. Någon typ av prövning av skälig hyresnivå är nödvändig om inte besittningsskyddet till bostaden skall urholkas. Det nuvarande svenska systemet med bruksvärdeshyror skulle därvidlag, om det tillämpades enligt de ursprungliga intentionerna, kunna vara betydligt mer marknadsanpassat. Redan idag är det dock endast i ett fåtal storstadsområden som hyresnivån faktiskt begränsas av bruksvärdeshyrorna.

Vi förordar att allmännyttans hyresledande roll avskaffas för att ytterligare effektivisera systemet med bruksvärdeshyror.

Vad gäller de allmännyttiga bostadsföretagen menar vi att Jaffee överdriver krisens effekter. Haningehem ar ett extremt exempel. Många allmännyttiga bostadsföretag har i själva verket stärkt sin ställning de senaste åren. Problemen finns i en del kommunalägda företag med nyare bestånd, i områden utanför storstäderna, där marknaden viker.

Jaffees studie behandlar effekter av subventioner, skatter och mycket annat, men underskattar enligt vår mening den osäkerhet som aktörerna på fastighetsmarknaden står inför, Det var just de snabba förändringarna i olika regelsystem som aktivt bidrog till fastighetskrisens uppkomst. Det är viktigt att i ett läge när såren från den tidigare krisen håller på att läkas nu inte upprepa misstagen från början av 90-talet. Hur kommer t.ex. bostadssubventionerna att avvecklas och vilka blir effekterna av detta? Hur kommer fastighetsskatten att utvecklas? Hur hög kommer skattesatsen för ränteavdrag att vara? Kommer bruksvärdesprincipen att bestå?

Vi är särskilt oroade över förslaget att införa en fastighetsskatt för kommersiella fastigheter. Det är just för de kommersiella fastigheterna som överproduktionen varit som störst och det kommer att ta lång tid för marknaden att återhämta sig. Därför Ar det viktigt att inte ytterligare fördröja denna återhämtning genom införandet av en fastighetsskatt. En sådan åtgärd får betydande negativa effekter för sysselsättningen i den redan hårt drabbade byggbranschen. En fastighetsskatt ökar dessutom riskerna för nya kreditförluster.

På en beståndsmarknad som fastighetsmarknaden är det avgörande för aktörerna att kunna agera långsiktigt. Att minska den politiska risk som år förknippad med investeringar i fast egendom blir därför en viktig uppgift för den nytillträdda regeringen. Det är också genom en långsiktigt trovärdig politik vi på sikt kan få ned ränteläget och därigenom påverka den absolut viktigaste kostnadsposten för fastighetsmarknaden. Vi är övertygade om att fastighetsmarknaden med långsiktiga och rimliga ramar på nytt kan komma att utgöra en positiv och stabil del av den svenska samhällsekonomin.

Stockholm den 28 november 1994

Melker Schörling
ordförande i referensgruppen

Lennart Andersson Bengt Owe Birgersson Mats Cederholm Urban Edenström Per-Gunnar Ekeblad Bengt Fogelström Kent Gravesen Anders Johansson Arne Johansson Magnus Mannesson Christer Olofsson Lars Ranäng Lars Söderblom Leif Tegman Wigon Thuresson Per Uhlén Hans Wallenstam Bertil Åberg Carl Johan Åberg

Särskilt uttalande från generaldirektör Gösta Blücher, Boverket:

“Jag är inte säker på att ett avskaffande av allmännyttans hyresledande roll leder till en “effektivisering” av bruksvärdessystemet ur bostadskonsumenternas synvinkel. Jag är heller inte beredd att så bestämt som referensgruppens övriga medlemmar uttala mig mot en fastighetsskatt för kommersiella fastigheter, även om jag delar oron inför nya pålagor på fastigheter. Det är enligt min mening angelägnare att minska den takt i vilken bidragen till bostadsfastigheter avvecklas så att den bättre överensstämmer med målen för inflationsutvecklingen. I övrigt ställer jag mig bakom uttalandet från referersgruppen.

Gösta Blücher”

Top of Page
Början på sidan