Wohlinkris
Bo Lundgren
Olle Wästberg
Home
Fastighetskrisen
Docenten Claes Hägg spräckte tidernas bubbla i maj 1990
DI 2015-08-14
Efter Socialdemokraternas återkomst till makten vid valet 1982 slog den nye finansminister Kjell-Olof Feldt till med en så kallad offensiv devalvering. I ett slag blev kronan – och därmed svenska produkter – 16 procent billigare i utlandet.
Kronförsvagningen blev en rejäl injektion för svensk exportindustri.
Samtidigt tog tillväxten fart i omvärlden och Sverige fick en kickstart.
Börsen rusade. Devalveringsåret 1982 blev uppgången 35 procent. Året efter lyfte börsen med ytterligare 65 procent.
För hela årtiondet summerade så småningom börsuppgången till över 1.000 procent.
I november 1985 avskaffades de sista resterna av de gamla kreditregleringarna.
Beslutet har i efterhand pekats ut som helt avgörande för det fortsatta händelseförloppet.
Allt fler kontorsfastigheter står tomma
DI 2002-06-04
När börsen faller är det inte självklart att sätta sina pensionspengar i aktier även om placeringshorisonten är lång.
Ur DN 2000-10-10
Peter Malmqvist 93-04-28 i SvD
Företag, fastigheter och portföljaktier inhandlades för närmare 300 miljarder kr; i förhållande till landets storlek mest i industrivärlden. De här tillgångarna lämnar en utbetald avkastning på 2-3 procent, samtidigt som de finansierats (ur nationell synvinkel) med lån i utlandet. Detta är huvudskälet till att vår bytesbalans de sista åren varit negativ.
Det är också huvudskälet till att vi inte kunde klara en fast valutakurs.
Peter Malmqvist 92-12-27 i SvD
Hans Thulin skapade inte fastighetskrisen. Och inte Nyckeln. Eller Gamlestaden. Ensamma hade de aldrig lyckats få in en fot i bankernas styrelserum. För bankmän sätter inte trenderna. Bankmän litar på 'marknaden'.... Om det bara hade varit Thulin och privatspekulanterna som sprungit runt med allt fetare värderingstintyg, då hade bankerna säkert dragit öronen åt sig mycket tidigare. Och om det bara hade varit några privata värderingsinstitut som skickat ut ständigt högre värderingar, då hade nog krisen aldrig nått dagens svindlande höjder...
Av drygt 100 miljarder kronor satsade har 10—20 miljarder gått förlorade
Ur Dagens Nyheter 91-12-19
Allt fler kontorsfastigheter står tomma
DI 2002-06-04
Vakansgraden stiger kraftigt och är uppe i drygt 6 procent i Storstockholm. Därmed fortsätter hyrorna att pressas nedåt. Läget är dock långt ifrån situationen under fastighetskrisen och recessionsåren i början av 1990-talet, då 20 procent av Stockholms kontorsytor stod tomma.
LEDIG PLATS: Kista Science Tower är en av de fastigheter i Stockholm som byggts på spekulation. I dagsläget är bara 20 procent av lokalerna uthyrda.
Cirka 700.000 kvadratmeter kontor är vakant i Storstockholm. För två år sedan var bara drygt 300.000 kvadratmeter lediga.
Topphyrorna i Stockholms innerstad är nu mellan 4.000-5.000 kronor per kvadratmeter och år, jämfört med topphyror på drygt 6.000 kronor för två år sedan.
En av de faktorer som bidrog till att fastighetsmarknaden havererade för tio år sedan var omfattande byggande på spekulation. Även under de senaste åren har det byggts en del på spekulation, men inte alls i samma omfattning.
Det är särskilt i Stockholm som svängningen är stor. Vakansgraden har fördubblats på två år.
I Malmö har vakansgraden ökat med cirka 50 procent under samma period.
Spekulationsbyggen i Stockholm
De största spekulationsbyggena i Stockholm är Kista Entré och Kista Science Tower på 46.000 respektive 55.000 kvadratmeter i Kista. Dessa är bara uthyrda till cirka 20 procent i dag. Vasakronan har köpt de projekten av Skanska respektive NCC. Förmånliga köpeavtal gör dock att Vasakronan delar risken med säljarna.
JM bygger 12.000 kvadratmeter i Bergshamra som blir klart till årsskiftet. Det mesta är outhyrt.
En stor del, 4.400 av 9.300 kvadratmeter kontor, som JM bygger på Södermalm är outhyrt.
NCC bygger fastigheten Hilton III i Frösunda, Solna. Majoriteten av 20.000 kvadrat är fortfarande ledigt i huset, som står klart i vår.
Londonbaserade fastighetssvensken Sten Mörtstedts bolag, CLS Holding, tillhör också skaran som bygger på spekulation. I vår blir 37.000 nya kvadratmeter klara i Solna Business Park. 24.000 kvadratmeter av det är outhyrt.
Drott har sitt Vita huset på Liljeholmen, där 13.000 av 17.000 kvadratmeter är outhyrt.
Av drygt 100 miljarder kronor satsade har 10—20 miljarder gått förlorade
Ur Dagens Nyheter 91-12-19
Tidningen Affärsvärlden bar i sitt senaste nummer gjort en genomgång av den svenska satsningen på utlandsfastigheter. Slutsatsen är att svenskarna inte tycks vara bättre på att förstå sig på fastigheter än andra länders branschfolk.
Den tänkta riskspridningen har snarare stjälpt än hjälpt de svenska investerarna och i flera fall varit den direkta orsaken till fastighetskonkurser på hemmaplan, skriver tidningen i sin analys.
Det var i november 1987 som det blev tillåtet för svenskar att köpa fastigheter utomlands. Och svenska investerare startade ett rally där det tycktes gälla att köpa så mycket som möjligt så fort som möjligt. Inledningsvis var det fastighetsbolag, rörelsedrivande företag och privatpersoner som satsade.
1989 fick även försäkringsbolagen tillåtelse att placera pengar i utlandsfastigheter.
Under åren 1989 och 1990 investerades 79 av hittills totalt 104 miljarder kronor i utländska fastigheter.
Men svenskarna har lyckats pricka in fel marknader, och man har köpt för dyrt. I stort sett alla aktörer har förlorat pengar på sina utlandsfastigheter.
I London, Oslo och USA har fastighetsmarknaderna tappat runt en tredjedel av värdet.
En fjärdedel av de svenska investeringarna har gjorts i London. Och här klev svenskarna in när priserna stod som högst. Följaktligen finns här de största förlusterna.
Svenska investerare satsade periodvis så hårt på London att man var störst på marknaden. Affärsvärlden skriver att svenskarna, enligt vissa bedömare, bildade en egen konstlad marknad där man köpte och sålde fastigheter sinsemellan.
I kölvattnet har det vuxit fram brittiska företag som har som en del av sin affärsidé att ta hand om havererade svenska fastighetsinvesteringar i London.
De som förlorat mest pengar i London är SPP, Skandia, Skanska och NCC. Försäkringsjätten SPP har investerat 6 miljarder i London, Skandia 1,5 miljarder, Skanska 3,5 miljarder och NCC 1,6 miljarder.
I Oslo är förlusterna i absoluta tal betydligt mindre än i London. Här stod svenskarna under 1989—90 för över hälften av alla fastighetsförvärv. Och priserna faller för fjärde året i rad. Bland förlorarna märks Pronator, Avena, Consolidator, Coronado, NCC och Skanska.
I USA återfinns förlorarna framför allt bland dem som satsat i Boston, New York och Washington. Dessa är bland andra Folksam, Wasa, Skanska och Avena.
Till detta ska läggas den spanska solkusten där marknaden säckat ihop.
Affärsvärlden konstaterar att bristen på information är stor, eftersom bolagen försöker dölja sina misstag. Tidningen uppskattar dock den sammanlagda projektportföljen till mellan 10 och 15 miljarder kronor. Med ett par miljarder i förlust som en försiktig gissning.
Whilborgs, NCC, Andersons och Conata tillhör förlorarna. Den största förloraren är dock sannolikt Invent som hade planerat byggprojekt för 4 miljarder kronor, skriver Affärsvärlden.
Peter Malmqvist 93-04-28 i SvD
- Sverige har under 80-talet haft industrivärldens lägsta tillväxt i offentlig konsumtion (skolor, sjukvård, barnomsorg, polis, etc), den lägsta privata konsumtionen, samtidigt som vår löpande förbrukningsbalans mot utlandet - varor, tjänster, resande - under större delen av 80-talet lämnat ordentliga överskott. ...
Företag, fastigheter och portföljaktier inhandlades för närmare 300 miljarder kr; i förhållande till landets storlek mest i industrivärlden. De här tillgångarna lämnar en utbetald avkastning på 2-3 procent, samtidigt som de finansierats (ur nationell synvinkel) med lån i utlandet. Detta är huvudskälet till att vår bytesbalans de sista åren varit negativ. Det är också huvudskälet till att vi inte kunde klara en fast valutakurs.
Men i så motto har vi överkonsumerat: vi har gjort dåliga, eller i alla fall lågavkastade köp (på sikt blir de förhoppningsvis högre avkastning) i utlandet.
Peter Malmqvist 92-12-27 i SvD
Pessimisten gör en konstpaus som för att öka spänningen.
- Nummer ett: när folk väl börjar betala de högre priserna så blir det som en nytnäve i mellangärdet. Ilskan sprider sig, lokala strejker, ett nytt "rosornas krig". Då struntar folk i sina arbetslösa kolleger, då vill man ha mer pröjs. Den kraften kan inte Malm tygla, minst av allt han, han ägnade ju hela sitt 80-tal åt att hålla tillbaka lönekraven.
- Nummer två: även om vinsterna dundrar in i företagen - och det tror även jag - så är faktiskt börsen högt värderad redan i dag. Jag lekte med lite siffror innan jag gick hit: med vinsten tillbaka på 1990 års nivå och en 15-procentig kursuppgång nästa år så blir börsen ändå skyhögt värderad, p/e-talet blir dryga 14. Det räcker med bara vapenskrammel för att få den kursbubblan att spricka, tro mig.
- Nummer tre: mot slutet av året så är företagens kassakistor hyggligt fyllda, det innebär bra lönebetalningsförmåga, då kommer löneglidningen igång, och med den oron för inflationsbrasan. Då stiger långräntorna. Adjöss med börsuppgången... Peter Malmqvist i SvD 921227
- Hans Thulin skapade inte fastighetskrisen. Och inte Nyckeln. Eller Gamlestaden. Ensamma hade de aldrig lyckats få in en fot i bankernas styrelserum. För bankmän sätter inte trenderna. Bankmän litar på 'marknaden'.... Om det bara hade varit Thulin och privatspekulanterna som sprungit runt med allt fetare värderingstintyg, då hade bankerna säkert dragit öronen åt sig mycket tidigare. Och om det bara hade varit några privata värderingsinstitut som skickat ut ständigt högre värderingar, då hade nog krisen aldrig nått dagens svindlande höjder...
- 35 miljarder kronor. Ett hisnande belopp. Det var vad de sex stora bygg- och fastighetsbolagen (Skanska, NCC/Nordstjernan, BPA, JM Bygg, Siab och Hufvudstaden) spenderade på fastgighetsköp under fyra år (1987-91).
- Bara lyssna på argumentet vid kreditdragningen:
"Hans Thulin säger att kåken är värd femhundramiljoner kronor. Dessutom har han ett intyg från en värderingsman."
Mot "Skanska köpte fastigheten strax intill för femhundra miljoner kronor". De stora byggbolagen gav fantasipriserna legitimitet. "De sex bolagen är Sveriges största och hade toppåret 1990 drygt 80 000 anställda och gissningsvis 3/4 av entreprenadmarknaden. Det samlade fastighetsbeståndet var som högst bokfört till drygt 50 miljarder kr, huvudsakligen anskaffat efter 1987. Vem kunde tro att så mycket samlad kompetens kunde göra så katastrofalt dåliga affärer? Inte bankerna i alla fall.
- I dag är de här bolagen värderade till knappt 20 miljarder kronor, ordentligt under 1987 års värdering på 35 miljarder... Och jämfört med värderingen 66 miljarder toppåret 1989 blir det skrämmande; 2/3 av värdet har försvunnit.
- Hur kunde de under glansdagarna köpa fastigheter för 35 miljarder kr till värderingar som i dag framstår som rena skämtet? PM i Sv D 92 06 28