|
Rolf Englund IntCom internetional
|
Diana Olick Realty Check - Fastighetsskatten - Fannie and Freddie - Finanskrisen/The Great Recession - Real interest rates - Economics
Banks - Basel
Länderna som upplevt bostadskrascher
SvD Näringsliv listar länderna som har sett sina priser falla på bostadsmarknaden.
Oktober 2015
Why a house-price bubble means trouble
Ccontrast today’s low-inflation economies with the high inflation of the 1970s and 1980s.
Back then, paying off your mortgage was a sprint:
After five years of that, inflation had eroded the value of the debt and mortgage repayments shrank dramatically in real terms.
Today, a mortgage is a marathon.
Interest rates are low, so repayments seem affordable. Yet with inflation low and wages stagnant, they’ll never become more affordable.
Tim Harford, FT 21 November 2014
Because you are a sophisticated reader of the Financial Times you have, no doubt, figured all this out for yourself.
Most house buyers have not. Nor are they being warned.
I checked a couple of the most prominent online “affordability” calculators. Inflation simply wasn’t mentioned, even though in the long run it will affect affordability more than anything else.
Ccontrast today’s low-inflation economies with the high inflation of the 1970s and 1980s. Back then, paying off your mortgage was a sprint: a few years during which prices and wages were increasing in double digits, while you struggled with mortgage rates of 10 per cent and more. After five years of that, inflation had eroded the value of the debt and mortgage repayments shrank dramatically in real terms.
Today, a mortgage is a marathon. Interest rates are low, so repayments seem affordable. Yet with inflation low and wages stagnant, they’ll never become more affordable. Low inflation means that a 30-year mortgage really is a 30-year mortgage rather than five years of hell followed by an extended payment holiday. The previous generation’s rules of thumb no longer apply.
This isn’t the only behavioural oddity when it comes to housing markets.
Recessions are supposed to teach thrift. So when the amount Americans owe on their houses, cars and credit cards,
which more than doubled in the years between the tech and housing busts,
fell $550 billion in 2009, commentators said U.S. consumers had reformed.
But nearly 2½ years after the financial crisis, we still owe $6 trillion more than we did a decade ago.
Worse, figures released by the Federal Reserve in late February revealed that 65% of the recent drop in consumer debt stems not from our paying overdue bills but from write-offs--banks' foreclosing on homes, canceling credit cards and otherwise...
Time, March 14 2011
Real vs Nominal Housing Prices: United States 1890-2010
Yves Smith nakedcapitalism
- Kanske är vi i Sverige blinda för att vi befinner oss i en irländsk/spansk situation med lånefest och, än så länge, stigande bostadspriser,skrev jag på min blog
Who’d have guessed that home prices in South Africa have risen more than anywhere else over the last seven years?
Not surprisingly, Hong Kong sits directly below South Africa in the right-most portion of the chart
followed by Belgium, Australia, New Zealand, and Sweden.
Where houses appear overvalued but prices are still rising.
This is the case in Canada, Norway, New Zealand and, to a lesser extent, Sweden.
Economies in this category are most vulnerable to the risk of a price correction
– especially if borrowing costs were to rise or income growth were to slow.
OECD, Economic Outlook, May 2013
New Zealand’s central bank will impose restrictions on low-deposit home lending
Loans for more than 80 percent of a property’s value must account for no more than 10 percent of a bank’s new lending, from about 30 percent now
To guard the financial system from a bubble that has made houses in the nation the fourth most overvalued in the world.
Bloomberg, Aug 20, 2013
Housing inflation is likely to be the big challenge confronting Ben Bernanke
The US housing market now has forms of mortgage lending that have not existed since the 1920s.
When residential real estate cools, personal savings will rise, consumption will slow, the economy's growth rate will drop to 2.5 per cent and the dollar will resume declining
The same is true of Australia, New Zealand and South Africa but their borrowing is modest compared with America's.
David Hale, Financial Times, January 26, 2006
At the heart of the Netherlands’ persistent case of the blues is a slowly deflating housing bubble. Prices have fallen 21 per cent since their 2008 peak.
Property values in the Netherlands rose as much in the boom years before 2008 as in peripheral European countries like Spain, leaving the country with a mortgage debt load larger than any other in the eurozone.
Financial Times, August 15, 2013
The 2008 financial crisis was not the result only of moral hazard; nor was it unforeseeable.
Consumers, rating agencies, and policymakers all bet on housing
NICOLA GENNAIOLI , ANDREI SHLEIFER Project Syndicate Sep 27, 2018
Housing Bubble and Everything Bubble in One Simple Picture
Meanwhile, people keep faith in the Phillips' Curve. It's pathetic
Mish 6 July 2018
The End of the Global Housing Boom
After a years-long surge in global capitals, property prices are starting to head lower.
From Sydney to Toronto, here’s a look at what’s ahead.
Bloomberg 31 July 2018
The only sustainable debt burden is one that can be managed even during cyclical downturns
Regulatory authorities should take particular care to prevent real-estate bubbles
Michael Heise Project Syndicate 15 May 2018
What is the optimal homeownership rate?
"somewhere between 63 percent and 65 percent."
Justin Fox Bloomberg 27 march 2018
A valuable lesson from the Great Recession is that credit-supply expansions play a key role in subsequent recessions.
When lenders make credit more available or more affordable, households respond by taking on debt, which drives up aggregate demand
– that is, until the music stops.
Amir Sufi, Atif Mian, Project Syndicate 5 March 2018
Amir Sufi, Professor of Economics and Public Policy at the University of Chicago Booth School of Business, is the co-author of House of Debt
We’re in bubble territory again, but this time might be different
Martin Wolf, FT 10 November 2017
Spotting excessive regional house price growth and what to do about it
Bruegel 18 October 2017
Rapidly rising house prices are a well-known source of financial instability.
This Policy Contribution examines whether there are regional differences in house price growth within European countries and,
if so, whether this warrants more targeted measures to address vulnerabilities
The risk-weighted Basel capital adequacy regime, despite post-crisis tweaking, is fundamentally flawed.
Sovereign debt enjoys excessively favourable treatment so eurozone banks stuff their balance sheets
with the IOUs of seriously over-indebted governments.
John Plender, FT 6 August 2017
A parallel problem in the English speaking countries is the excessively favourable treatment of mortgage debt,
which encourages asset price bubbles and puts home ownership out of reach for young people.
April 2006, when US house prices peaked, and an unprecedented — and unexpected — nationwide decline began.
Martin Sandbu, FT 9 August 2017
Would-be homeowners confront a horrendous problem of affordability.
Since 1998 average UK house prices have more than doubled in relation to earnings.
At nearly eight times, the current multiple is an all-time record.
John Plender, FT 14 May 2017
When politicians promise to make homes more affordable they are being utterly disingenuous because the requisite drop in house prices might lead to their being thrown out by the large pool of owners whose houses would be worth less.
They prefer instead to bolster demand by offering financial support to first-time buyers via schemes such as the perverse Help to Buy initiative that until recently provided guarantees for mortgages that required only a 5 per cent deposit.
Staggeringly high UK house prices may only be corrected by a market crash,
according to economists from the University of Reading.
Bloomberg 11 April 2017
According to their model, “price-to-income ratios are likely to stabilize even without major increases in supply,
although adjustment could take the form of an undesirable market collapse.”
Average home values are about 7.6 times annual earnings, up from a ratio of 3.6 times 20 years ago
Only one-third of American home values have recovered pre-recession peaks
MarketWatch 3 May 2017
Trulia’s data are derived from actual home sales, and compared to the earlier peak price for the property.
In contrast, the better-known Case-Shiller index is based on repeat-sales data for the same property to deduce how much prices are rising or falling.
Homeowners are pulling cash out again
Fast-rising home prices gave homeowners more equity than many expected,
and they are now tapping that equity at the fastest rate in eight years.
Diana Olick, CNBC 3 April 2017
Homeowners gained a collective $570 billion throughout 2016,
bringing the number of homeowners with "tappable" equity up to 39.5 million, according to Black Knight Financial Services.
Those borrowers have at least 20 percent equity in their homes.
The global financial system is no safer today than it was in 2007.
If those who use overnight mortgage pools receive priority over other creditors, as is the case today...
Mark Roe, professor at Harvard Law School, Project Syndicate, 31 January 2017
What causes asset bubbles?
Most econ models are still based on rational expectations,
the idea that people don’t systematically make errors when forecasting the future.
This idea was advanced by many star economists of the 1970s and '80s,
including the highly influential macroeconomist Robert Lucas.
Noah Smith, Bloomberg 8 December 2016
Almost exactly ten years after the last housing bubble burst, unleashing a dramatic crash in US real estate prices
- something Ben Bernanke had said in 2005 would be unprecedented, and is thus not a risk factor -
today Case Shiller reported that as of September surpassed the peak set in July 2006 as the housing boom topped out,
and in doing so the average home price has now climbed back above the record reached more than a decade ago,
bringing to a close the worst period for the housing market since the Great Depression.
zerohedge 29 November 2016
Owners of entry-level homes, those in the $150,000 to $300,000 range —
have more debt and less equity now than they did in 2005, at the height of mortgage mania.
MarketWatch 17 October 2016
The 20% down payment may linger in Americans’ imagination,
but it’s even less real today than Jimmy Stewart’s small-town banker from 1946.
American homeowners, particularly those at the lower end of the market, are increasingly leveraged to pay for their houses,
says Sam Khater, deputy chief economist at data provider CoreLogic.
For Khater, that says less about credit markets and more about another defining feature of the post-recession housing market — its lack of affordability.
U.S. home prices have exceeded their 2005 peak,
Tyler Cowen 2016-02-29
At $253K, the national level HPI remains 5.3 percent off its June 2006 peak of $268K,
and up 27 percent from the market’s bottom in January 2012
CalculatedRisk 29 Febr 2016
Houseprices - Change will come only once people recognise how unjust this situation has become
Massive transfers of resources across generations —
and, within generations, to people whose parents own properties — which is arguably more important.
Martin Wolf, FT January 8, 2015
Defenders of the system tend to refer to this wealth as the product of savings. It is not.
I understand this myself, since I own a house whose nominal value is perhaps 25 times as great as it was when I bought it 30 years ago,
almost nine times higher after adjusting for inflation. This vast increase in wealth is not due to my endeavours.
British house prices have fallen 35pc in real terms since the peak in 2007
This is a 16pc fall in nominal terms but the full scale of the correction has been disguised
by accumulated inflation over these years, deliberately engineered by the Bank of England
Ambrose Evans-Pritchard, 3 November 2014
British house prices have fallen 35pc in real terms since the peak in 2007 and remain stuck at levels last seen at the start of the century once London is excluded, according to hard data from the Land Registry.
“We are not in a bubble or anywhere near it. We’re still climbing out of a trough. The number of mortgages as a share of all homes is the lowest in almost thirty years,” said Michael Saunders from Citigroup.
A study by consultants London Central Portfolio said average prices for the country as a whole were £133,538 in September, if London is stripped out. They are down from a peak in £158,494 in 2007.
This is a 16pc fall in nominal terms but the full scale of the correction has been disguised by accumulated inflation over these years, deliberately engineered by the Bank of England to avoid a debt-deflation trap. Prices in absolute terms are back to 2004 levels.
House prices in central London have decoupled from the British economy and reflect vast concentrations of wealth in the hands of rich foreigners looking for a safe-haven.
“I do not think it is a policy issue for the Bank of England if foreigners want to overpay for property in London,” said Mr Saunders from Citigroup.
Withdrawal of mortgage equity, financed by borrowing, has collapsed.
Martin Wolf, FT September 30, 2014
Up to the time of the crisis, many of those who were not enjoying rising real incomes borrowed instead. Rising house prices made this possible.
By late 2007, debt peaked at 135 per cent of disposable incomes.
Then came the crash.
Left with huge debts and unable to borrow more, people on low incomes have been forced to spend less. Withdrawal of mortgage equity, financed by borrowing, has collapsed.
The result has been an exceptionally weak recovery of consumption.
Most wealth in the United States is gained from the appreciation of home values over time.
Twenty-five percent of Americans' wealth, the sum of all physical and financial assets, comes from the increased value of homes
CNN 27 August 2014
The Millennial generation is great at many things: texting, social media, selfies. But buying a home? Not so much.
Just 36% of Americans under the age of 35 own a home, according to the Census Bureau.
That's down from 42% in 2007 and the lowest level since 1982, when the agency began tracking homeownership by age.
Opinion:
/USA/This house market is falling apart
“If sales are weakening and listings are going up substantially, prices will fall,”
MarketWatch Aug 27, 2014
“Many people waited for prices to rise before putting their house on the market, and they have,” Jurow says.
“But now listings are increasing because everyone has the same idea.
Unfortunately, May and June are traditionally the strongest months for sales, and these home sellers have missed the peak season.”
Jurow points out that Redfin.com’s latest figures show that in 21 out of 29 major metro areas, sales volume is down year-over-year.
“If sales are weakening and listings are going up substantially, prices will fall,” he says.
The consumer credit market is a ticking time bomb;
it beggars belief that so many folk and companies who should know better are so relaxed about it.
Allister Heath, Telegraph 11 August 2014
At some point, central banks, led by the Bank of England and the Federal Reserve, will start tightening monetary policy in earnest, and this is bound to eventually have a knock-on effect on the cost of consumer borrowing.
When this does happen, the shock to borrowers, practical as well as psychological, will be immense.
But for the time being, they are laughing all the way to the bank and pocketing the gains
created by the authorities’ obsession with subsidising credit.
UK house price growth has taken the multiple of average home values to
more than five times earnings for the first time since the financial crisis.
Telegraph 7 August 2014 with nice chart
Halifax calculates the ratio it publishes by dividing average house prices by national average earnings for full-time male employees.
For decades, economic growth in America was driven by a powerful and sustainable force: increased consumption paid for by the rising incomes for middle-class and working-class Americans. But somewhere around 1980, that model broke down.
And now, with the economy only partially healed, it seems we’re going back to the lend-and-spend economy that failed us before.
Rex Nutting, MarketWatch 27 juni 2014
The International Monetary Fund pointed out this month that housing can do a lot of damage.
An increase in prices provides an initial spur to the wider economy: construction activity is boosted and homeowners grow richer.
But as a boom continues, leverage grows and price rises become unsustainable.
The bursting of a bubble devastates bank balance sheets and leaves behind an economy that must painfully reallocate productive resources from a bloated construction industry to other sectors.
Mark Schieritz, economics correspondent of Die Zeit, Financial Times June 22, 2014
The International Monetary Fund pointed out this month
Jag är inte ensam
- I argued in 2003 that the housing market was becoming dangerously over-valued and that
at some point average prices would fall by about 20pc.
I made my prediction too early.
Roger Bootle, 15 June 2014
My favourite measure of long-term value, the ratio of average house prices to average incomes, is currently standing at about 6.3, below its recent peak of 7.5 pc but still in line with the previous peak reached in the boom of 1989.
Since 1965, whereas house prices have risen more than 50 times, equity prices have risen by only 35 times.
Because of the UK’s ludicrous system of taxation and the history of large gains on houses, millions of properties are under-occupied as people think that it suits best to hang on to as much property as possible.
”Det kan vara årets viktigaste bok om ekonomi, det skulle kunna vara den viktigaste boken sedan finanskrisen.”
Det är inget dåligt beröm författarna Atif Mian och Amir Sufi får för sin bok 'House of debt' och berömmet kommer från ingen mindre än Larry Summers.
Louise Andrén Meiton, SvD Näringsliv 15 juni 2014
Summers tankar faller säkerligen i god jord hos Sveriges riksbankschef Stefan Ingves liksom hos den delegation från Internationella valutafonden som nyligen besökte Stockholm.
IMF föreslog en lång rad åtgärder för att dämpa de svenska hushållens lånevilja.
De mindre oroade bedömarna i Sverige lyfter ofta fram att de svenska hushållen har stora lån men också stora tillgångar.
Motargumentet från de mer oroade är att tillgångar, som aktier och fastigheter, kan både falla i värde under en kris och vara svåra att sälja.
One of the more important insights about the state of the European economy
In their magnificent book House of Debt, Atif Mian and Amir Sufi find that
what is outwardly disguised as a credit crunch is in reality a fall in demand for loans.
Their analysis lends credence to the idea of a balance sheet recession
Wolfgang Münchau, FT 15 June 2014
The notion that indebted households and corporations do not care about cheap interest rates but just want to offload debt.
When that happens, monetary policy becomes ineffective.
Richard Koo of the Nomura Research Institute saw exactly the same phenomenon in Japan 20 years ago. It is still the best explanation of what happened there.
Jag tycker det är skriande uppenbart att räntan världen över är för låg
och att en större del av stimulanserna borde ske via finanspolitiken.
Rolf Englund 2009-12-05
Lawrence Summers on ‘House of Debt’
Did the response to the financial crisis focus too much on banks while neglecting over-indebted homeowners?
Lawrence Summers, Financial Times June 6, 2014
The book is largely free of equations, jargon, econometrics or data tables. However, no reader should be deceived. It is a summary of a highly serious programme of economic research – one that is in many ways a model for what economists should do.
House of Debt: How They (and You) Caused the Great Recession, and How We Can Prevent It from Happening Again,
by Atif Mian and Amir Sufi, Amazon
How to solve the financial crisis?
Let me tell you a little secret, folks.
Play for time, pray for markets to turn.
Allan Sloan, senior editor CNN, August 18, 2008
Half of Americans can’t afford their house
MarketWatch June 3, 2014
At least 15% of American homeowners (or residents of 78 counties across the country) were living in housing markets where the monthly mortgage payment on a median-priced home
requires more than 30% of the monthly median household income — long considered the maximum for rent/mortgage repayments.
Housing costs above that threshold are “unaffordable by historic standards,” says Daren Blomquist, vice president at real estate data firm RealtyTrac.
In New York county/Manhattan, mortgage payments represent 77% of the median income and in San Francisco County represents 70%.
Why worry? I’ll tell you why.
Affordability is not the be-all and end-all. The fact that it reflects both the average size of mortgages and the interest rates that are paid on those mortgages is a good thing when you are thinking about short-term movements.
But, when interest rates are currently well out of their normal range, as they are now, it is a curse.
I much prefer the ratio of average house prices to average earnings. That is currently standing well above its long-term average.
It is easy to reconcile these conflicting measures.
Official interest rates at 0.5pc are at an all-time British low.
Yet we all know that at some point they will have to go higher
Roger Bootle, 30 March 2014
US House Prices: Graphs, Nominal and Real Prices
Calculated Risk, 25 March 2014
Nice Charts, Highly Recommended
All-time-high house prices in 10 of top 50 US metro areas
Home prices have zipped back into record territory in a handful of American cities,
a milestone that comes seven years after the housing bust ravaged the market and the broader economy.
MarketWatch, Dec. 30, 2013
Rolf Englund blog 5 december 2009:
- Jag tycker det är skriande uppenbart att räntan världen över är för låg och att en större del av stimulanserna borde ske via finanspolitiken. Men väljarna och därmed deras medlöpande politiker är rädda för budgetunderskott och vill hellre att villaägarna skall låna än att staten skall göra det.
Strategin synes vara att det gäller att stabilisera, helst höja, villapriserna så att konsumenterna främst i USA skall återgå till att konsumera med lånta pengar, dvs just det som ledde fram till katastrofen.
Detta kan inte vara klokt.
How to solve the financial crisis?
Let me tell you a little secret, folks.
Play for time, pray for markets to turn.
Allan Sloan, senior editor CNN, August 18, 2008
“secular stagnation”
In a fascinating discussion with other leading international economists, Professor Summers argued that the only compelling solution to low growth was public investment.
Unconventional monetary policy, he argued, was no match for the problem, and in any case ran the risk of creating asset bubbles and renewed financial instability.
He also expressed grave concerns about the distributional consequences of sustained periods of negative real interest rates.
Jeremy Warner, Telegraph, 23 Jan 2014
Is the global economy confronting another rash of housing bubbles?
In the aftermath of the most recent housing crash in the US,
to forecast a repeat performance in short order would imply a collective memory loss in banking of quite colossal dimensions.
John Plender, Financial Times 3 December 2013
In the aftermath of the most recent housing crash in the US, which saw real house prices fall by more than 40 per cent nationwide, that seems counter-intuitive. Excessive real estate lending was, after all, at the very heart of the great financial crisis. To forecast a repeat performance in short order would imply a collective memory loss in banking of quite colossal dimensions.
Yet as Nouriel Roubini of Roubini Global Economics points out, signs of frothiness, if not outright bubbles, are reappearing in housing markets
The logic is similar to the 1980s. Then, the economy appeared to have lost its capacity for spontaneous innovation and growth, so throwing debt at it seemed the only way of keeping up living standards. Today it is the debt hangover from the crisis that results in anaemic growth, so cranking up the housing market with more debt is an electorally tempting strategy.
That said, addressing a problem of excessive debt by encouraging people to take on more debt borders on lunacy.
It is also more dangerous than in the 1980s – and not just because the UK household debt-to-income ratio of 140 per cent is much higher than in the US and the eurozone.
Back then inflation was so high that while real house prices went down in a housing bust, nominal prices remained pretty stable. So banks did not have to make big write-offs. From the borrowers’ perspective the value of the debt eroded and real interest rates remained negative as they waited for the value of the home to go back up.
No such relief is available to current borrowers – a point that applies across most of the developed world
Conservatives and the cult of home-ownership
Promoting house-buying is a form of stimulus that does not overtly add to the fiscal deficit
Samuel Brittan, FT, November 28, 2013
Not that long ago, macroeconomists were congratulating central bankers
(and central bankers were, of course, congratulating themselves)
over doing a pretty good job of getting this right.
Inflation, occasional commodity shocks aside, was indeed low and stable, and from 1985 to 2007 the real economy was fairly stable too.
Then came catastrophe – and as so often happens, when the house collapses you find the skeletons that were lurking in the closet all along.
The stability of prices and output masked an underlying unsustainable growth in leverage
Paul Krugman, New York Times blog, September 25, 2013
And here’s the worrisome thing:
what if it turns out that we need ever-growing debt to stay out of a liquidity trap?
Paul Krugman, New York Times blog, September 25, 2013
There is no good way to define fair value for houses, says Robert Shiller
Today, he says US home prices are close to their long-run trend.
Financial Times 18 February 2013
The six-year bubble upset all notions of what a house is truly worth.
Sleepy little bungalows in Florida doubled in price; your house, suddenly, could make you rich.
The US has plenty of land, so outside big cities the main cost of a house is construction, and the main cost of construction is labour.
That means that in the long run, house prices should track rising wages – but not run ahead of them.
Robert Shiller, the Yale economist who nailed the housing bubble before it burst
"Housing traditionally is not viewed as a great investment.
It takes maintenance, it depreciates, it goes out of style. All of those are problems.
And there's technical progress in housing. So, new ones are better."
These were some of the issues Shiller addressed in his classic book, "Irrational Exuberance."
Business Insider 7 February 2013
"So, why was it considered an investment? That was a fad. That was an idea that took hold in the early 2000's.
And I don't expect it to come back. Not with the same force. So people might just decide, "Yeah, I'll diversify my portfolio. I'll live in a rental." That is a very sensible thing for many people to do."
Shiller was right about market irrationality then, and he’s still right now
— with two big bubbles that he called correctly under his belt.
The question we should ask, however, is why the economics profession has been so resistant to the obvious.
Paul Krugman December 3, 2010
Nearly 11 million borrowers are underwater on their mortgages,
owing more than their homes are worth and yet
home equity lines of credit are suddenly on the rise again.
Diana Olick, CNBC 8 February 2013
During the housing boom of the last decade Americans withdrew over $1 trillion in home equity.
They did it through cash-out refinances, home equity loans, and home equity lines of credit. The latter allowed them to use their homes like an ATM.
They spent the money on cars, televisions, vacations and fancy home upgrades.
It was seemingly endless equity, until suddenly that equity was gone.
The average home equity line in October of 2012 was just below $90,000 compared to October 2006, when lines averaged just over $100,000, according to Equifax.
A housing boom will lift the US economy
That turn in the market is occurring now and it should become a boom by 2015
Roger Altman, Financial Times, October 11, 2012
There is no sector of America’s economy that is more cyclical than housing. If it is pushed down far enough and long enough, as it was in the post-2008 housing depression, it will eventually snap back to levels that exceed historical norms.
It will be powerful enough, together with rising oil and gas production and other factors, to lift the entire US economy.
Full text
Early this year when I wrote The Housing Bottom is Here and Housing: The Two Bottoms, I pointed out
there are usually two bottoms for housing: the first for new home sales, housing starts and residential investment, and the second bottom is for house prices.
When I posted that graph, the bottom wasn't obvious to everyone. Now it should be, so here is an update to that graph.
CalculatedRisk August 2012
Since the peak of home ownership in 2004, six and a half million additional U.S. households are renting,
equivalent to 90 percent of the increase in total household numbers over that time.
He estimates home ownership will fall to 64 percent over the next two years.
Until real owner-occupants, including the all-important first-time home buyer, return,
a robust recovery in all price tiers of the market will remain out of reach.
Diana Olick, CNBC Real Estate Reporter, 27 July 2012
If the people who have borrowed, the people who have lent and the intermediaries that went between them have made large errors about future prospects, then gross debt can become a serious problem, indeed. It can cause huge crises and subsequent depressions.
Unfortunately, people are regularly fooled by rising asset prices, particularly rising house prices, into borrowing more than they should.
In making such mistakes, they will always be encouraged by the foolish, the ill-informed and, above all, the self-interested.
Maybe, people think, “this time is different”, to quote the title of the seminal book by Carmen Reinhart and Kenneth Rogoff.
Martin Wolf, 25 July 2012
Now consider what happens when the asset prices start to fall.
The housing market has turned—at last
The U.S. finally has moved beyond attention-grabbing predictions. The numbers are now convincing.
Nearly seven years after the housing bubble burst, most indexes of house prices are bending up.
July 12, 2012, on page A2 in the U.S. edition of The Wall Street Journal, with the headline: Housing Passes a Milestone
Rolf Englund på internet 2001-03-14
För snart ett år sedan (14/4) pekade SvD i en ledare på att det efter sju feta år oftast kommer sju magra, heter det i en SvD-ledare i dag 2001-03-14.
I en ledare “Felet med Mosesteorin” skrev SvD 2000-03-02 att “efter decennier av skleros och Delorium har EU mycket att lära av den ekonomiska förnyelsen i USA, som tog sin början under Reagan-åren. Aven statsministern bör ta sig tid att studera Prodi-programmets förslag till reformer.
Perssons ekonomiska filosofi samman fattas numera i sentensen om sju feta år, följda av sju magra, den s k Mosesteorin.
Den stämmer inte på USA, som har upplevt en ekonomisk framgång av historiska mått över de senaste decennierna.
Tumbling Home Ownership Marks a Return to Normal
Bloomberg May 4, 2012
For anyone who owns a home, the past six years have seemed anything but normal.
Nationally, home prices are down some 35 percent in that time, and in some cities the drop was almost double that figure.
Even with some recent signs of improvement, the housing market is likely to bounce along the bottom for a long time.
Yet in one sense, we’re returning to normal. The home ownership rate in the first quarter of 2012 fell to 65.4 percent.
It is now at 1997 levels, 3.6 percentage points below the peak reached in the bubble years—and coming closer to what you might call a natural rate for the U.S. economy.
Origins of the Indebted American Homeowner
Not long after the economic crisis began, the president's landmark Conference on Homeownership reported that
"down payments of 10 percent, 5 percent, and even nothing down" had become common practice in the home-mortgage market.
Reliance on second mortgages and novel financing terms, the report noted, were also widespread.
Although these developments sound all too familiar, this Conference on Homeownership was held in 1931 and the president sponsoring it was Herbert Hoover
R. Daniel Wadhwani, Bloomberg April 20, 2012
Bernanke:
Low Rates Didn’t Cause the Housing Bubble
I suppose if I were the head of the Federal Reserve and I had lowered short-term interest rates to freakishly low levels a few years ago and I had promised to keep them there for another few years that I too would probably continue to argue that freakishly low interest rates did not contribute to the massive credit and housing bubble and the financial crisis that followed
Tim Iacono 23 March 2012
A huge “savings glut”, an idea famously proposed by Ben Bernanke in 2005
The real interest rate on US and UK government debt is currently near to zero
Martin Wolf, 19 March 19 2012
House prices fell in 19 of the 20 cities in December compared to the same month in 2010
"Momentum matters in the housing market — different from the stock market — and we are still on a downward momentum path,"
Robert Shiller, founder of the Case-Shiller index, told CNBC
Prices have fallen 34 percent nationwide since the housing bust, to 2002 levels
RE: The charts of CalculatedRisk are probably the best in the world
The collapse in housing and the 33 percent plunge in house prices since 2006 are favoring renting over homeownership.
This trend will dominate the housing market for the next four or five years, and put additional pressure on a weak economy
A. Gary Shilling, part 3 of 3, links to earlier, Bloomberg February 24, 2012
The Coming Collapse in Housing
I am convinced that the housing bubble is gigantic and will burst before long
with massive implications here and abroad.
In fact, it's the key to the global economic outlook
Gary Shilling at John Mauldin 17/11 2006
Houses are the major assets of the American middle class
Most Americans are therefore far poorer than they were six years ago.
Almost one out of three homeowners with a mortgage is now “underwater”,
owing more to the banks than their homes are worth on the market
Robert Reich, Financial Times 27 February 2012
“So far we are seeing, at worst, an orderly decline in the housing market,” he said.
Tim Iacono, 13 January 2012
Mr. Bernanke predicted a “soft landing” for the economy as 2006 ended, not a housing bust that would trigger the worst financial crisis since the Great Depression.
Timothy Geithner, then president of the New York Fed and now Treasury Secretary, playfully offered this forecast about Mr. Greenspan’s legacy: “I think the risk that we decide in the future that you’re even better than we think is higher than the alternative.”
According to the Federal Reserve, American real estate lost more than $6 trillion in value, or almost 30 percent, between 2006 and 2010.
One in five American homeowners is underwater, owing more on a mortgage than what the home is worth.
Michael F. Ford, Washington Post, 6 January 2012
Total debt-to-GDP levels in the 18 core countries of the OECD rose from 160 percent in 1980 to 321 percent in 2010.
Disaggregated and adjusted for inflation, these numbers mean that the debt of nonfinancial corporations increased by 300 percent,
the debt of governments increased by 425 percent, and the debt of private households increased by 600 percent.
David Rhodes and Daniel Stelter, via John Mauldin, January 2012
Now we know that the recent housing crash was about 14 percent worse than previously thought.
Diana Olick, CNBC Real Estate Reporter, 21 Dec 2011
Home prices languish near post-bubble lows, over 30% below peak.
The plunge in prices has left nearly a quarter of all mortgage borrowers owing more than the value of their homes;
nearly 10m are seriously delinquent on their loans or in foreclosure.
The Economist print 5 Nov 2011
According to one analysis, there are now 1.5m more young adults (aged 18 to 34) living at home than would be expected, given long-term trends. Thrift imposed by a sickly economy is probably the principal cause.
The housing numbers are chilling.
Tens of millions of Americans are being crushed by the overhang of mortgage debt.
And Congress and the White House have yet to figure out that the economy will not recover until housing recovers
— and that won’t happen without a robust effort to curb foreclosures by modifying troubled mortgage loans.
New York Times editorial 21 August 2011
The housing numbers are chilling. Sales of existing homes fell in July by 3.5 percent, while prices were down 4.4 percent in July from a year earlier.
In all, prices have declined 33 percent since the peak of the market five years ago, for a total loss of home equity of $6.6 trillion.
There’s no letup in sight. Currently, 14.6 million homeowners owe more on their mortgages than their homes are worth,
and nearly half of them are underwater by more than 30 percent.
At present, 3.5 million homes are in some stage of foreclosure.
Nearly six million borrowers have already lost their homes in the bust.
Huspriserna vänder inte uppåt förrän köparna känner att arbetsmarknaden har förbättrats,
samtidigt som arbetsmarknaden inte vänder uppåt förrän huspriserna stiger igen
så att amerikanarna kan fortsätta att, likt svenskarna, köpa för de pengar de lånar på huset
Rolf Englund blog 3 juni 2011
The U.S. is on pace for a record low number of total housing completions this year,
and the fewest since the Census Bureau started tracking completions in the '60s.
CalculatedRisk 19 August 2011
Table of net housing units added to the housing stock since 1990
The crisis that started in the US real estate sector in 2007
has devastated state finances on both sides of the Atlantic and is threatening to wreck the euro and trigger a second global downturn.
Der Spiegel 8 August 2011
Ramsey says every housing statistic he tracks, including new and existing home prices and the performance of homebuilding stocks, has so far matched the pattern of prices after the bursting of other bubbles, including the Dow Jones industrial average following the crash of 1929 and Japan’s Nikkei after its 1989 peak.
The Housing Horror Show Is Worse Than You Think
It starts with a steep decline lasting three or four years, followed by a brief rally that ends in years of stagnation.
The Dow took 35 years to return to pre-crash levels. The Nikkei trades at less than a third of where it peaked 22 years ago.
“The housing decline,” he says, “will be a long, multiyear process, and the multiplier effect across the economy will be enormous.”
Bloomberg 7 July 2011
Now we know that the recent housing crash was about 14 percent worse than previously thought.
Diana Olick, CNBC Real Estate Reporter, 21 Dec 2011
Shadow inventory
(properties with seriously delinquent loans or properties already in foreclosure/repossessed),
which CoreLogic just reported now stands at 1.6 million properties in October,
are suddenly a far greater share of the overall market, since normal for-sale inventory dropped by 14 percent with the revisions.
As we’ve already noted on this page, foreclosures are increasing, as the backlog from the so-called “robo-signing” paperwork scandal makes its way through final processing.
Robert Shiller, co-creator of the S&P/Case-Shiller Home Price Indices
Claiming that he wasn't making any predictions, he predicted that home prices could fall another 25 percent.
"Statisticians deal with things that repeat themselves. This housing boom and bust is so historic and unprecedented, you can't forecast the future because you have no comparison."
Diana Olick, CNBC Real Estate Reporter, 10June 2011
I happened to be at the conference yesterday where he said that. In fact, I was a speaker/panelist at the Standard and Poors "Housing Summit 2011: Boom, Bust and Beyond."
I have to say, leaving yesterday's conference, I felt a strange unease
because all these experts who are supposed to tell us when it's all going to be alright...don't have a clue.
--
Shiller was right about market irrationality then, and he’s still right now
— with two big bubbles that he called correctly under his belt.
Paul Krugman December 3, 2010
Diana Olick
CNBC Real Estate Reporter
It's official:
The housing crisis that began in 2006 and has recently entered a double dip
is now worse than the Great Depression.
CNBC 14 Jun 2011
Prices have fallen some 33 percent since the market began its collapse, greater than the 31 percent fall that began in the late 1920s and culminated in the early 1930s, according to Case-Shiller data.
Home prices in Q1 of this year are now 2.9 percent below the previous quarterly bottom in Q1 of 2009,
effectively giving up all the gains of the past few years, which were of course fueled by the home buyer tax credit.
Diana Olick, CNBC Real Estate Reporter, 31 May 2011
Prices have now fallen, on this index, more than they did during the Great Depression.
"On that occasion, the peak in prices was not regained until 19 years after they first fell," notes Paul Dales at Capital Economics.
The housing market
The darkest hour
House prices dropped 3.3% in the year, the fastest decline since November 2009
That would mean big trouble for the economy.
The Economist print 19 May 2011
Home prices are falling in most major U.S. cities, and the average prices in four of them are at their lowest point in 11 years.
The Standard & Poor's/Case-Shiller 20-city index shows price declines in 19 cities from December to January. Eleven of them are at their lowest level since the housing bust.
Home values in Atlanta, Las Vegas, Detroit and Cleveland are now below January 2000 levels.
CNBC 29/3 2011
US Building permits fell to an annual rate of 517,000 permits last month,
the lowest level seen since the government started tracking the figures in 1959
CNN March 16, 2011
US Housing Starts See Biggest Drop Since 1984
CNBC 16 March 2011
Why it makes sense to hope for a house price crash
Student debts are making it impossible for many young people to save - even before tuition fees rise to £9,000 a year -
and could push the average age of first time buyers up to 44
Ian Cowie, Daily Telegraph,personal finance editor 3/3 2011
Just when their parents bought their first home, typically around the age of 27, the graduates of tomorrow will find that the Student Loans Company has first call on any spare cash they may scrape together.
The combined REO (Real Estate Owned) inventory
for Fannie, Freddie and the FHA
increased to a record 295,307 units at the end of Q4
CalculatedRisk on 2/24/2011
For 2011, we should expect multi-family completions to be
at or near a record low, and an increase in multi-family starts.
CalculatedRisk 16/2 2011
Robert Shiller, a Yale economist and half of the Case-Shiller team:
"There's a substantial risk of home prices falling another 15%, 20% or 25% more,"
CNN February 22, 2011
*
Video:
Yale economist Robert Shiller talks about the latest release of the S&P Case-Shiller Home Price Index and,
again this month, is exceptionally gloomy about the path forward.
Tim Iacono 23, 2011
Why a Housing Double Dip Could Kill the Recovery
TIME, Feb. 08, 2011
The Fed can keep interest rates low to encourage lending, and the government can dole out tax breaks to encourage spending, but as Dales points out,
"If you don't have a job, you aren't going to be able to pay your mortgage."
Indeed, the biggest factor in mortgage defaults is unemployment
After eighteen years as the world’s most powerful central banker, Alan Greenspan has changed the way people think about money, credit,
and most importantly, he has changed the way people view debt.
Debt, a pariah to generations following the Great Depression, has been embraced by recent generations.
Tim Iacono, February 11, 2011
/House/ Ownership Society Is Over
Diana Olick, CNBC Real Estate Reporter, 1 Feb 2011
The biggest vacancy jump was in what's called "principal cities." These are the lower income, higher crime areas that Fannie Mae and Freddie Mac and prior administrations tried to bolster homeownership in.
Some 5.6m US home loans are at least three months in arrears on payments
FT January 23 2011
Get Ready For Another Housing Crash
John Carney, Senior Editor, CNBC 18 Jan 2011
The best evidence that we're headed for a double-dip in housing is the quality of the mortgages during the recent period in which the housing market seemed to improve in many areas.
It implies that home prices may be due for a another crash, as lenders try to avoid incurring losses from mortgage put-backs by raising credit quality once again. Much of the supposed health of the housing market may have been just another easy money illusion.
Unscientific but entertaining estimates of how long citizens would need to work
to afford a 100-square-metre apartment in central Beijing, which currently sells for about Rmb3m ($450,000)
FT December 23 2010
I dag kan vi konstatera att Krugman haft fel inte bara om Baltikum, Grekland, Sverige och USA utan också om Storbritannien.
Märkligt nog har han fått stöd av den traditionellt konservativa internationella valutafonden som borde ha vetat bättre men nu får dela skammen med Krugman.
Anders Åslund, SvD 24 maj 2015
Klokt nog tog premiärminister David Cameron och finansminister George Osborne itu med de svaga statsfinanserna.
Från 2010 till 2014 halverade de Storbritanniens budgetunderskott till 5,7 procent av BNP.
Liksom i Sverige och Baltikum gav en ansvarsfull budgetpolitik goda ekonomiska resultat,
ty den återställde förtroendet hos marknaden och uppmuntrade investeringar.
If this sounds to you like something Herbert Hoover might have said, you’re right: It does and he did.
The confidence fairy has failed to show up: none of the countries slashing spending have seen the predicted private-sector surge.
Paul Krugman 19 February 2012
USA har i genomsnitt haft en marginellt negativ realränta sedan januari 2002,
vilket ledde till en ohygglig fastighetsbubbla, som i sin tur orsakade den stora recessionen i hela världen.
Märkligt nog håller Riksbanken på att upprepa den amerikanska centralbankens misstag.
Varför vill någon upprepa det största ekonomiska misstag världen sett efter att kommunismen föll?
Anders Åslund, DN Debatt 22/12 2010
Anders Åslund är senior fellow vid Peterson Institute for International Economics i Washington
Förklaringen förefaller vara Riksbanksstyrelsens två akademiker. De har till och med röstat emot de senaste minimala räntehöjningar som Riksbanken genomfört.
Liksom Alan Greenspan och Bernanke hävdar de att det är omöjligt att identifiera finansiella bubblor, medan de tror sig kunna mäta outnyttjad kapacitet med stor exakthet.
Se även
Får Karolina Ekholm priset för årets understatement?
- Mot bakgrund av den kraftigaste recessionen i världsekonomin sedan andra världskriget finns det anledning att se över om den politik som centralbanker bedriver kan utformas för att bättre kunna främja en balanserad ekonomisk utveckling.
Rolf Englund blog 4/12 2009
Anders Åslund, DN Debatt 1998-01-26
”Asienkrisen är i hög grad en normal aktie- och fastighetskris, orsakad av överdrivna prisstegringar på både aktier och fastigheter,
som följdes av våldsamma prisfall ungefär som i Sverige 1989.
Parallellerna med den långsamma och feldimensionerade liberaliseringen av Sveriges kapitalmarknader under andra hälften av 1980-talet, som ledde till en spekulativ bubbla, är tydliga”.
Anders Åslund och den svenska fastighetsbubblan
Rolf Englund blog 22/12 2010
Paul Krugman's Blind Spot
Sorry, but the New York Times' star columnist just doesn’t understand Europe.
Anders Åslund, Foreign Policy 8 November 2013
The total value lost since the housing market's peak in 2006 is $9 trillion
American homes are expected to be worth $1.7 trillion less in 2010 than they were worth last year
This year's drop in home values is 63% bigger than the $1 trillion dip in 2009
CNN 9/12 2010
"It's a testament to the nearly irresistible force of the overall market correction that government incentives can only temporarily hold back the tide, and that the market will ultimately find its natural equilibrium of supply and demand," said Zillow Chief Economist Dr. Stan Humphries.
"Det är viktigt att bromsa en bubbla tidigt"
Belåningsgraden för svenska hushåll nu högre än innan 1990-talskrisen,
och högre än för amerikanska hushåll.
Svenskt Näringsliv 9/12 2010
Housing Double-Dip Confirmed, November 30, 2010, Tim Iacono
Bank runs have not recurred (after Norther Rock), in spite of the eurozone’s continuing crisis.
But the calm ignores a writhing nightmare of worries behind the doors of once unquestionably sound institutions from Dublin to Athens.
Financial Times December 8 2010
This couple is so happy because, on the advice of Money Magazine, June 26th, 2005, they have opened up a home equity line of credit – they have done the number one “smartest thing” that they could do with their money.
Tim Iacono September 25, 2010
...
Seniorlån - lev på ditt boende
Känner du att det skulle vara bra med lite extra pengar varje månad? Visste du i så fall att det idag finns goda möjligheter att få en extra månadsinkomst från ditt boende?
Allt fler har upptäckt möjligheterna med att leva på sitt boende. Genom att frigöra en del av bostadens värde med hjälp av ett seniorlån skapas en extra månadsinkomst utan att du behöver sälja din bostad.
Reklam från AG Pension september 2010
All western governments face severe difficulties in the years ahead
House prices have fallen and interest rates are low, but in Britain a mortgage of three times earnings will not buy a home on the edge of
a provincial city for even a relatively high-income family on say, £60,000 a year.
Max Hastings, FT October 15 2010
In The Age of Deleveraging, Gary Shilling notes that with deleveraging comes slow economic growth,
and he details nine reasons why real GDP will rise only about 2% annually in the years ahead
— far below the 3.3% growth it takes just to keep the unemployment rate stable.
John Mauldin 15/11 2010
At the current rate of job creation, the nation would need nine more years to recapture the jobs lost during the recession.
And that doesn’t even account for five million or six million jobs needed in that time to keep pace with an expanding population.
Median house prices have dropped 20 percent since 2005. Given an inflation rate of about 2 percent — a common forecast — it would take 13 years for housing prices to climb back to their peak, according to Allen L. Sinai, chief global economist at the consulting firm Decision Economics.
Commercial vacancies are soaring, and it could take a decade to absorb the excess in many of the largest cities.
New York Times 13 Oct 2010
Home price indexes; Down again
THE storm clouds have been gathering for months. Almost immediately after the expiration of the government's tax credit for homebuyers,
it became clear that American housing market stability had been remarkably dependent on the generous subsidy.
The Economist Oct 26th 2010
These figures may understate actual price declines. Case-Shiller numbers are a three-month moving average, and so August prices reflect sales that closed in June, July, and August.
Given the combination of the expiration of the home buyer tax credit
and the increasing number of loans moving to final foreclosure,
we knew that home prices overall would take a hit, but it would take a while.
Well we're here.
Diana Olick, CNBC Real Estate Reporter, 15/9 2010
Many real estate experts now believe that home ownership will never again yield rewards
like those enjoyed in the second half of the 20th century.
The wealth generated by housing in those decades, particularly on the coasts,
powered the economy, paying for the education of children and grandchildren,
keeping the cruise ships and golf courses full and the restaurants humming.
New York Times 23 August 2010
If the long term is grim, the short term is grimmer. Housing experts are bracing themselves for Tuesday, when the sales figures for July will be released. The data is expected to show a drop of as much as 20 percent from last year.
The supply of homes sitting on the market might rise to as much as 12 months, about twice the level of a healthy market. That would push down prices as all those sellers compete to secure a buyer, adding to a slide that has already chopped off as much as 30 percent in home values.
This graph shows existing home sales (left axis) and new home sales (right axis) through July.
This graph starts in 1994, but the relationship has been fairly steady back to the '60s.
Then along came the housing bubble and bust, and the "distressing gap" appeared
CalculatedRisk 25/8 2010
Housing led the U.S. out of seven of the last eight recessions.
This time, it may kill the recovery.
Bloomberg Aug 23, 2010
Home sales collapsed after a federal tax credit for buyers expired in April. Since then, the manufacturing-led expansion, which began in the second half of 2009, has been waning, with jobless claims rising and factory orders falling.
“If foreclosures continue to mount and depress home prices, that could send the economy back into a recession,” said Celia Chen, an economist who tracks the industry for Moody’s Analytics Inc. “The housing market and the broader economy are closely intertwined.”
One in seven mortgages were delinquent or in foreclosure during the first quarter, the highest in records dating to 1979.
The third graph shows the price declines from the peak
for each city included in S&P/Case-Shiller indices.
Calculated Risk 28/9 2010
Nice Chart
It appears the existing home inventory is still rising,
and with a plunge in sales in July and August, the months-of-supply metric for existing homes will probably be in double digits (over 10 months) later this summer.
That historically means falling prices (about 6 months of supply is a normal market).
Calculated risk July 21, 2010
The housing tax credit was a clear and unequivocal failure. A textbook example of bad policy.
timiacono.com/housing-market-index-hits-17-month-low/
New Home Sales Reach New Record Lows
Tim Iacono, August 25, 2010 with nice chart
Existing Home Sales lowest since 1996
Months of supply increased to 12.5 months in July from 8.9 months in June.
A normal market has under 6 months of supply
CalculatedRisk, 24 August 2010
Analysts had been expecting a drop in July home sales because the month was the first time in a year that buyers were ineligible for the government housing tax credit. But the consensus expectation was for a decline of about 13 percent.
The $8,000 tax credit increased sales and stabilized prices last year, which led Congress to expand and extend the incentive through this spring.
The cost was about $30 billion.
Economists said that just as the credit had artificially buoyed the market, the end of the credit was artificially depressing it.
IHT 24 August 2010
New home construction tumbled in May following the expiration of the homebuyer tax credit in April,
a development that surprised many forecasters for some reason.
SBAB slopar topplånet - bottenlån upp till 95 procent
GP Publicerad 15 april 2005, uppdaterad 19 september 2009, återgiven på svd.se 10 maj 2010
"Förvånande", anser Finansinspektionen
Näringsminister Thomas östros är ägaransvarig för SBAB och hejar på.
- SBAB är en verklig prispressare.
As of March, banks had an inventory of about 1.1 million foreclosed homes, up 20% from a year earlier
Another 4.8 million mortgage holders were at least 60 days behind on their payments …
Based on the rate at which banks have been selling those foreclosed homes over the past few months, all that inventory, real and shadow, would take 103 months to unload.
TIm Iacono/WSJ nice chart 26/4 2010
More evidence has arisen that the "strategic default" consumer spending thesis is correct
- and that the economic recovery on the whole is based on a rotten sham.
In this sleazy imitation of a free market economy, liars, cheats and deadbeats are the ones getting rewarded.
Marcet Oracle, Apr 20, 2010 By: Justice_Litle
Husboom i USA
2010-04-23
New home sales surged 27 percent in March
as buyers rushed to get under contract in advance of the expiring homebuyer tax credit next week.
As opposed to yesterday’s report on existing home sales that reflect closings, new home sales figures reflect contracts signed.
Tim Iacono, April 23, 2010
Waiting for the other shoe to drop
Fears are growing of a second dip in the housing market
Sales of new and existing homes have fallen for three consecutive months. As a result inventories have grown, putting downward pressure on home values.
The Economist print March 25th 2010
"The preservation of a sense of national identity"
What is the long-term justification for putting taxpayers on the line to subsidize homeownership?
Is this nothing more than a sacred cow in American society — a political necessity because so many voters own homes and are mindful of their resale value?
Robert J. Shiller, New York Times March 5, 2010
$1,000bn
Median single family house prices nationwide are down by slightly more than 30 per cent from their early 2006 peak.
Roughly one in four mortgages today exceeds the house’s value – approximately 10.7m homes.
Mort Zuckerman, FT March 4 2010
The writer is editor in chief of US News & World Report and chairman and co-founder of Boston Properties
There are an estimated 7m homes empty today, and an estimated 7.7m houses and condominiums behind on their mortgage payments. This is tantamount to a shadow inventory. More than 4m of those are now delinquent and going through some form of foreclosure or related procedures
The banks would receive federal loans in exchange for shaky mortgages. This may be the only way to reduce mortgage principals to the value of the houses. It is estimated it would take more than $1,000bn to do this.
"Baby boomers with 80pc of UK wealth shouldn’t feel guilty about younger generations' problems"
80 pc of the Britain's net personal wealth is owned by people aged over 50
while younger folk often have no savings, substantial debts and little hope of becoming homeowners any time soon.
Daily Telegraph, December 24th, 2011
Baby boomers – or those born within 20 years of the end of World War II – were fortunate to enjoy
easy mortgage availability and decades of house price inflation plus final salary or defined benefit pensions denied to most young adults today.
The average age of first-time buyers is now 37 or about 10 years later than two decades ago.
“Holidays abroad are now an accustomed treat for 20-year-olds rather than a luxury for baby boomers, many of whom never took overseas holidays at that age and where a vacation might have meant a week in Norfolk rather than a beach in foreign climes.
The baby boomers, those born between 1946 and 1970, were the richest, and largest, generation that the world has ever seen.
Unsurprisingly, they created a truly golden age for housing, auto sales and overall consumer demand. Mr Paul Hodges, Letter FT, 6 september 2011
Why a house-price bubble means trouble
Ccontrast today’s low-inflation economies with the high inflation of the 1970s and 1980s.
Back then, paying off your mortgage was a sprint:
After five years of that, inflation had eroded the value of the debt and mortgage repayments shrank dramatically in real terms.
Today, a mortgage is a marathon.
Interest rates are low, so repayments seem affordable. Yet with inflation low and wages stagnant, they’ll never become more affordable.
Tim Harford, FT 21 November 2014
Because you are a sophisticated reader of the Financial Times you have, no doubt, figured all this out for yourself.
Most house buyers have not. Nor are they being warned.
I checked a couple of the most prominent online “affordability” calculators. Inflation simply wasn’t mentioned, even though in the long run it will affect affordability more than anything else.
Ccontrast today’s low-inflation economies with the high inflation of the 1970s and 1980s. Back then, paying off your mortgage was a sprint: a few years during which prices and wages were increasing in double digits, while you struggled with mortgage rates of 10 per cent and more. After five years of that, inflation had eroded the value of the debt and mortgage repayments shrank dramatically in real terms.
Today, a mortgage is a marathon. Interest rates are low, so repayments seem affordable. Yet with inflation low and wages stagnant, they’ll never become more affordable. Low inflation means that a 30-year mortgage really is a 30-year mortgage rather than five years of hell followed by an extended payment holiday. The previous generation’s rules of thumb no longer apply.
This isn’t the only behavioural oddity when it comes to housing markets.
zcse
Oscar Properties aktie faller handlöst på börsen – aktien handlas ner 19 procent.
Johan Hellekant SvD 18 februari 2019
Är storbankerna så stresståliga som Finansinspektionen antyder?
Patricia Hedelius: SvD 25 november 2018
En radda försvarstal på löpande band
– och kanske nya reor på bostadsmarknaden.
Louise Andrén Meiton SvD 8 november 2018
Om lönepengar och lånepengar
Englund blog 12 augusti 2009
Det som spräckte dåtidens bubbla var en överbelåning av amerikanska fastigheter, som började kollapsa sommaren 2007.
I dag finns ingen liknande överbelåning på fastigheter, förutom i Sverige poängterar Peter Malmqvist
SvD 3/8 2018
– Marknaden för nyproducerade bostadsrätter har imploderat.
Det är en bubbla som håller på att spricka, men effekterna blir nog väldigt partiella.
Det är de unga som tvingas betala priset för bostadsrallyt
Vad känner unga vuxna när samma lön och anställning köper betydligt mindre bostad än för tidigare generationer?
Mattias Svensson, Signerat DN 26 juli 2018
Bankcheferna tror inte på kris:
”Borg för alarmistisk”
SvD 5 juli 2018
Sweden
Indebtedness worries both FI and the central bank, the Riksbank, which fears that a sharp fall in house prices could lead debt-laden households to spend less, knocking back growth and employment.
It worries that banks, of which just four account for 75% of mortgages, could find loans harder to fund.
They do this by selling bonds, some in foreign currency, with the loans as collateral.
The Economist 21 June 2018
”Sverige är på väg mot en bostadskrasch”
Myndigheter och politiker har ungefär ett år på sig att agera innan de tvingas ta hand om en finanskris.
Göran Collert, Sverker Lerheden och Roland Petersson SvD 28 maj 2018
Produktionskostnaden för hyresrätter skulle behöva minska med omkring 20 procent och priserna för bostadsrätter skulle behöva minska med omkring 40 procent för att vi i Sverige skall ha en långsiktigt uthållig bostadsmarknad.
Göran Collert är före detta koncernchef och styrelseordförande i Swedbank
Det ligger tyvärr en del i kritiken att bostadsutvecklarna byggt för mycket i attraktiva lägen,
skriver Anders Lago, förbundsordförande HSB, och Pernilla Bonde, vd HSB Riksförbund.
SvD 15 maj 2018
Nya lägenheter står tomma, trots att hundratusentals unga bankar på dörren för att komma in på bostadsmarknaden.
Låt er inte luras – vi ser en kollapsad bomarknad
Patricia Hedelius SvD 23 april 2018
Genomsnittsköparen har helt enkelt inte råd – ens efter det tvåsiffriga prisfallet och bostadsutvecklarnas prissänkningar – att köpa en normal trea eller större.
Det i sin tur betyder att alla de som byggt en förmögenhet i sitt boende, alltså äldre bostadskarriärister oavsett om de egentligen sitter i bostadsrätt eller villa, kommer ha svårt att realisera sin bostad till pengar på nuvarande nivåer.
Frågan är vad som händer med alla dem som i år ska flytta in i sin nyproducerade bostadsrättslägenhet.
En stor andel av dem har idag boenden som måste säljas för att finansiera inflyttningen och slutbetalningen till bostadsutvecklaren.
Det betyder i sin tur att det är på gång ett stort utbud från den här gruppen. Det kan röra sig om stora tal.
I fjol var det runt 15 000 lägenheter som färdigställdes i Stockholms län
Bostadspriserna i Stockholms- och Göteborgsregionerna kommer att falla med cirka 5 procent innan 2018 är över.
Swedbanks chefsekonom Anna Breman SvD 28 mars 2018
Men det finns ett skräckscenario:
– Värsta scenariot är globala kris som snabbt sprider sig in i Sverige.
Och då är vi verkligen sårbara genom bomarknaden, säger Anna Breman.
På SvD:s fråga kritiserar chefekonomen att fokus allt för mycket har legat på att förtäta befintlig storstadsbebyggelse,
i ett läge där egentligen stora nya stadsdelar behövs.
Det handlar enligt /Swedbanks chefsekonom/ Anna Breman om att klara en folkökning på ytterligare en miljon inom åtta år.
Professor: Bopriserna bör falla med 50 procent
Enligt Hans Lind borde ett rimligt riktmärke för bostadspriserna vara
att en familj med normalinkomst ska kunna köpa ett radhus i en storstadsförort.
SvT 12 mars 2018
När Stockholms Handelskammare i torsdags anordnade en debatt om det finns en bostadsbubbla eller inte så var
de inbjudna representanterna från byggbranschen överens om att det inte finns någon bubbla.
Antalet bostadsaffärer brukar sedan ta fart under våren. Men enligt Per-Arne Sandgren finns det just nu inte mycket som talar för en prisuppgång.
– Men en utplaning kommer säkert att komma, säger Per-Arne Sandgren, analyschef på Svensk mäklarstatistik.
SvT Nyheter 15 januari 2018
Anders Borg, SvD 21 januari 2014:
- Jag tror att vi ska räkna med stillastående priser på bostäder under tio år framöver.
Professor Irving Fisher, October 1929:
"stock prices have reached what looks like a permanently high plateau."
– Jag tror inte inte att det hade varit bra med fortsatta prisökningar i den storleksordning vi har sett, 10–15 procent om året, säger Cecilia Skingsley.
Enligt Cecilia Skingsley beror prisfallet på det höga byggandet de senaste åren.
Det ökade utbudet av bostäder gör att priserna sannolikt kommer fortsätta att falla något den närmsta tiden
SvD 12 januari 2018
– Men sedan talar ändå den starka ekonomiska utvecklingen både globalt och i Sverige för en ganska stabil prisutveckling framöver.
Jag ser inget stort fall utan en naturlig avmattning i prisutvecklingen
Cecilia Skingsley: Den 23 september 1992 blev läget akut.
Dagens promenad via Djurgårdsbron längs stranden förde mig till Källhagen. Vid Gärdet tog jag denna bild.
Kanske detta byggprojekt kan symbolisera gravhögen över bostadsbubblan?
Rolf Englund, 7 januari 2018
e55.se/lagenheter-sanks-med-ett-par-miljoner/
Skräckscenariot: Sverige handfallet vid nästa kris
Bostadspriser i fritt fall och skenande arbetslöshet.
Kritikerna menar att det kan bli följden vid en global kris.
Johan Carlström, SvD 15 december 2017
Riksbankschef Stefan Ingves brukar hävda att hans arsenal är mer eller mindre obegränsad – att banken har andra vapen till sitt förfogande om konjunkturen vänder ner eftersom den alltid kan trycka nya pengar för att få igång inflationen.
Så här långt har banken till exempel använt sedelpressen för att köpa upp nästan hälften av de svenska statsobligationerna.
Stockholm och andra svenska storstäder kan bli det Nya Norrland, fast i en ond spiral av utflyttning och bristande affärsunderlag.
När bostäderna stiger i värde konsumerar hushållen ungefär 25 procent av värdestegringen.
Den konsumtionen försvinner om bostadspriserna inte längre stiger.
Mattias Svensson, Fastighetstidningen 3 oktober 2017
Skärpningen av amorteringskravet undantar nyproduktion
Patricia Hedelius SvD 11 december 2017
Köpstarka bostadsspekulanter med höga löner eller en förmögenhet som ger dem gräddfil till den svenska överhettade bostadsmarknaden är de som gynnas av undantaget för lyxlägenheter. För nyproduktion är i de allra flesta fall just lyxlägenheter.
Det är för att man byggt för dom rikaste som kommunerna kunnat kammat hem ohemula pengar på markförsäljning och bostadsbyggarna kunnat vada i vinster de senaste åren.
Det är också därför som vi nu står inför paradoxen med ett överutbud och en stor efterfrågan av bostäder.
Fallande bopriser ett hot mot hela börsen
Anders Elgemyr analytiker på Jarl Securities har sammanställt en lista över de mest riskfyllda aktierna kopplade till bostäder.
Patricia Hedelius SvD 6 december 2017
– Men så länge inget systemkritiskt bolag havererar som Nyckeln som drog med sig Gota Bank i början av 90-talet
så lär marknaden kunna rida ut stormen. I bästa fall återhämtar sig marknaden inom loppet av två år eftersom det finns en stor underliggande efterfrågan i Sverige.
Kronan till krisnivå efter prisfall på bostäder
Carl Hammer, chefsstrateg på SEB, tror att kronan kommer att stärkas
eftersom det mest sannolika scenariot är att svenska bostadspriser inte kommer att falla mer än tio procent.
SvD 5 december 2017
Risken är om bostadspriserna faller med 20 procent eller mer.
Då skulle kronan i stället försvagas nästan lika mycket som efter den global finanskrisen bröt ut 2008, tror Carl Hammer.
Professor på KTH efterlyser bostadskrasch
- Det vore bra om vi så snabbt som möjligt kan komma ner till långsiktigt vettiga priser
vilket är en halvering av den nivå vi ser nu, säger Hans Lind.
Patricia Hedelius, SvD 30 November 2017
Fyra svenska börsbolag står för nästan hälften - 46 procent - av storbolagens samlade utdelningar.
Börsbolagen är händelsevis Handelsbanken, Nordea, SEB och Swedbank.
En svensk medelklassfamilj som bor i hus eller bostadsrätt kan nu ta stora lån och betala pyttelite i ränta
för att renovera, köpa bilar eller fritidshus.
Aftonbladet 27 November 2017
Claudia Wörmann på SBAB tror inte att en bostadskrasch är förestående.
Harry Flam ser inte heller att vi står inför en bostadskrasch.
– Jag tror inte det kommer att bli något större ras, säger han.
Christina Gustavsson, forskare vid institutionen för fastigheter och byggande på KTH, är lite mer försiktig inför framtiden, och menar att frågan om en eventuell bostadskrasch är svår att svara på.
DN 27 November 2017
Att förändra beskattningen så att reavinsterna inte hindrar rörlighet, avveckla ränteavdragen och
återinföra en rimlig fastighetsskatt vore på sin plats.
Anders Borg, SvD 2 november 2017
Oscar Properties
Flera småsparare har hört av sig till SvD och beskriver hur de blivit rekommenderade att investera i obligationen
som ger en avkastning på 5,5 procent plus den så kallade Stiborräntan.
Investeringen i Oscar Properties uppges ha beskrivits som ”säker” av banken.
Den beskrivning vänder sig Claes Hemberg emot.
SvD Näringsliv 25 oktober 2017
Spotting excessive regional house price growth and what to do about it
Bruegel 18 October 2017
Rapidly rising house prices are a well-known source of financial instability.
This Policy Contribution examines whether there are regional differences in house price growth within European countries and,
if so, whether this warrants more targeted measures to address vulnerabilities
Frågan har ju alltid varit när och inte om bostadskarusellen i storstäderna kommer att hejdas.
DN-ledare 14 oktober 2017
Den svenska hyresregleringen tenderar att låsa in folk där de bor. De som inte har etablerat sig är utfrysta.
Vår skeva skattestruktur gör det samtidigt billigt att låna och bo, men dyrt att flytta från en villa eller bostadsrätt. Flyttkedjorna blir kortare, trögare.
Det vore därför inte så konstigt om den nya byggboomen slutade i en paradox: fina lägenheter som gapar tomma, och fortsatt stor bostadsbrist.
Fastighetsbolag med exponering mot bostadsrättsmarknaden.
JM har backat 21 procent.
- I alla län i Sverige har vi haft det högsta byggandet på 25 år.
SvD 11 oktober 2017
Wallenstam omvandlar första etappen av ett bostadsrättsprojekt
mellan Telefonplan och Älvsjö till hyresrätter.
Aftonbladet 9 oktober 2017
Hyresregleringen finns fortfarande kvar, fast under annat namn.
1917 skakades Sverige av hungerkravaller.
Stapelfödan för personer med låg inkomst var potatis.
För att hålla nere priset på potatis, och hindra bönderna att tjäna pengar, införde regeringen prisreglering på potatis.
Alltså blev det inte lönsamt för bönderna att odla potatis till försäljning.
Grisarnas vanliga föda var kålrötter. De var inte prisreglerade.
Så bönderna gav potatisen till grisarna och sålde kålrötterna till de hungriga stadsborna.
Nils-Eric Sandberg, Byggindustrin 20 september 2017
Regleringar av priset stör innehållet i prisbildningen och felinformerar alla i samhället – producenter, konsumenter, politiker.
Mer av Nils-Eric Sandberg, hyresregleringen och Sven Rydenfelt
Stockholm och andra svenska storstäder kan bli det Nya Norrland, fast i en ond spiral av utflyttning och bristande affärsunderlag.
När bostäderna stiger i värde konsumerar hushållen ungefär 25 procent av värdestegringen.
Den konsumtionen försvinner om bostadspriserna inte längre stiger.
Mattias Svensson, Fastighetstidningen 3 oktober 2017
Ta den där skyltfönsterraden som Mats Jonsson beskriver på sin stadspromenad. Vad har de gemensamt i stort sett allihop?
De är det första man skulle spara in på om privatekonomin krymper.
I det läget ryker hämtmat och restaurangbesök, man kan laga mat i det nyrenoverade köket – pasta och blodkorv om det kniper – och koka kaffe i samma kök istället för att dricka femtiokronorslatte på kafé.
Gymkort, yoga och personlig tränare kan också enkelt sparas in
Skräckscenariot: Sverige handfallet vid nästa kris
Bostadspriser i fritt fall och skenande arbetslöshet.
Kritikerna menar att det kan bli följden vid en global kris.
Johan Carlström, SvD 15 december 2017
Bankernas utlandslån 8.000 miljarder kronor
Patricia Hedelius SvD 8 oktober 2018
Våg av borätter till salu – allt fler sänker priserna
Marknaden nästan svämmar över av bostadsrätter. 25 procent fler objekt var till salu i september jämfört med samma månad tidigare år.
Det har blivit vanligare med prissänkningar.
Johan Hellekant, SvD Näringsliv 1 oktober 2017
Plötsligt händer det – det som alla talat om i åratal. Luften har börjat pysa ur den heta bostadsmarknaden.
Det finns all anledning för i synnerhet köpare som tittar på nyproducerat att se upp i kommande affärer.
Patricia Hedelius, SvD Näringsliv 10 sep, 2017 (uppdaterad 2/10)
Hushållens höga och stigande skuldsättning utgör ett allvarligt hot mot den finansiella och den makroekonomiska stabiliteten.
Det finns även sårbarheter i det svenska banksystemet och dess motståndskraft behöver därför stärkas.
Det gäller såväl bankernas förmåga att hantera likviditetsrisker som deras kapitalnivåer.
Samtidigt är det nödvändigt att Riksbanken har en tillräckligt stor valutareserv om det uppstår likviditetsbehov i utländsk valuta som inte bankerna själva kan hantera.
Riksbanken Finansiell Stabilitet 24 maj 2017
EU varnar för svenskt boprisras
Svenska åtgärder för att bromsa hushållens höga skulder, duger inte enligt EU, som varnar för ett stökigt boprisras.
SvD 23 maj 2017
The Swedish and New Zealand housing markets are the most at risk of a correction
among the so-called G-10 economies, according to Goldman Sachs.
Bloomberg 16 May 2017
Sveriges Riksbank, Konjunkturinstitutet, Finansinspektionen, Boverket, Internationella Valutafonden, OECD, EU-kommissionen, European Systemic Risk Board,
Moody’s, UBS, Nobelpristagare som Robert Shiller och Paul Krugman, svenska ekonomer som Lars Jonung med flera, förre finansministern Anders Borg, förre Riksbankschefen Lars Heikensten…
Om de haft rätt hade ju förstås landets folkvalda för flera år sedan vidtagit en lång rad åtgärder i syfte att undanröja faran.
Andreas Cervenka, SvD 27 mars 2017
Catherine Mann, the OECD’s chief economist, said a “number of countries”, including Canada and Sweden,
had “very high” commercial and residential property prices that were “not consistent with a stable real estate market”.
Szu Ping Chan and Isabelle Fraser, Telegraph 2 JANUARY 2017
oecd.org/eco/catherine-mann-OECD-chief-economist.htm
Svenskarnas bostadslån fortsätter att öka och var i slutet av november månad
2 882 miljarder kronor.
Louise Andrén Meiton, SvD 28 december 2016
De som har en lite mer dyster syn på tillvaron kommer att jämföra ökningstakten av skulderna med inkomsterna.
Det är ju trots allt pengarna som kommer in på lönekontot som ska betala räntorna.
Riksbanken
Storbankernas likviditet och kapitaltillgång behöver säkras
och riskerna med hushållens ökande skuldsättning måste hanteras
SvD 23 November2016
Swedbank varnar att tusentals bostadsrättsföreningar står inför avgiftshöjningar
eftersom de "systematiskt" går med underskott och sparar för lite för framtida underhåll.
Larmgränsen har Swedbanks bostadsrättsexperter satt vid ett sparande på 150 kronor per kvadratmeter och år.
Johan Hellekant, SvD 17 november 2017
– Under alla de negativa scenarior som vi kan tänka oss
så är det extremt svårt att se hur man som investerare kan förlora pengar på bostadsobligationer,
därför har de en unik position, säger John Arne Wang, chef för upplåning och likviditetshantering på SEB.
Myntet har två sidor. Om investerarens risk är liten är den potentiellt långt större för bolånekunden.
SvD Näringsliv, Louise Andrén Meiton, 15 november 2016
Enligt Riksbanken har över 400 000 hushåll lån som motsvarar mer än fyra årslöner.
Mest skulder i förhållande till inkomsterna har de som tjänar minst.
Ovanpå detta ska läggas bostadsrättsföreningarnas lån.
Bankerna som lånar ut pengarna är i sin tur också högt belånade, mellan 20 och 25 gånger det egna kapitalet.
Cervenka SvD 3 november 2016
Över 60 procent av svenska bolån har rörlig ränta. Räntehöjningar får därmed ett snabbt och massivt genomslag.
Bankerna finansierar sina bolån med att ge ut obligationer som till ganska stor del säljs till utländska investerare och i utländsk valuta.
Även bankerna kan sägas ligga med rörliga lån eftersom löptiden på obligationerna är betydligt kortare än på de lån som banken beviljat. 35 procent av svenska bankers obligationer har en löptid på under ett år
Min gissning är att om vi får en ny finanskris i Sverige
kommer bostadsobligationerna visa sig stå i centrum för de finansiella problemen
Lars Jonung citerad av Louise Andrén Meiton, SvD 3 november 2016
UBS's Global Real Estate Bubble Index
Stockholm på tredje plats efter Vancouver och London
zerohedge 27 September 2016
Storbanken varnar för bubbla i Stockholm: ”Alarmerande”
SvD 27 september 2016
Riksbanksrapport: Det finns ingen bostadsbubbla
SvD 23 september 2016
Klas Eklund om bokrisen i Ekonomisk Debatt
juni 2016
Ingves: Bankerna är stora i relation till svensk ekonomi,
tätt sammanlänkade med varandra och har samtidigt stor exponering mot bostadssektorn.
SvD/TT 1 juni 2016
Ett fall i bostadspriserna på 10-20 procent skulle inte vara ett problem
Lars EO Svensson, SvD 23 maj 2016
Den höga privata skuldsättningen kombinerat med högt värderade och stigande fastighetspriser
och en av världens största banksektorer gör att en framtida kris riskerar bli än värre än krisen under 1990-talet.
Fredrik N.G. Andersson, Andreas Bergh och Anders Olshov, 28 april 2016
– Vi vill bromsa skuldsättningen
men utan att sätta krokben för bostadsmarknaden eller Sveriges ekonomi,
säger Henrik Braconier, chefsekonom på FI.
Louise Andrén Meiton, SvD 2 april 2016
Baltikum Swedbank SEB och Bolånen
Andreas Cervenka, SvD 3 mars 2016
Stefan Ingves och Englunds varningsord
Bostadslån och utlandslån
Rolf Englund blog 19 november 2015
Nu börjar jag bli orolig om bopriserna
”Det finns många exempel där prisökningar som är vettiga i början inte stannar av i tid. Inte minst i Spanien innan finanskrisen.
Nu börjar jag bli orolig att vi kommit in i den fas där utvecklingen inte är vettig och motiverad längre”, säger John Hassler.
Dagens Industri 13 oktober 2015
Den hemska sanningen om John Hassler, Göran Persson och kronkursförsvaret
Rolf Englund blog 7 mars 2012
John Hassler har länge hävdat att Sveriges stora prisuppgångar på bostäder varit motiverade av bland annat bostadsbrist, låga räntor och stigande inkomster.
Men det gäller inte för de senaste åren, bedömer han nu.
Det är också en självklarhet att det var väldigt olyckligt att ta bort fastighetsskatten. Jag tror att man också borde fasa in någonting där.”
Svenska hushåll fortsätter att låna till sin bostad. Den senaste tolvmånadersperioden ökade bostadslånen med 7,4 procent.
Samtidigt ökar andelen som väljer lån med rörlig ränta.
Idag uppgår den till 62,3 procent av den totala lånestocken, vilket är rekord. Aldrig tidigare har andelen varit så hög.
SvD Näringsliv 18 augusti 2015
Krav på amortering bör genomföras snarast,
skriver Finansinspektionen, Riksbanken och Riksgälden DN Debatt 17 augusti 2015
Hushållens belåningsgrad, skuldkvoten, uppgick 2012 till 165 procent av disponibel inkomst efter skatt.
Det är inte alls märkligt att skuldbördan bekymrar såväl Riksbankens ledning som privatekonomer.
Ytterst märkligt är dock det faktum att skulderna länge funnits med ansvariga politikers goda minne.
Maria Ludvigsson, SvD 13 november 2014
Bostadsbubbla i Sverige?
Det är ju väldigt svårt att veta.
Bostadspriserna och hushållens upplåning har stigit mycket,
men det finns ju reala faktorer som lågt byggande och en dåligt fungerande hyresmarknad som kan förklara det.
Samtidigt finns det argument som talar för att vi har en boprisbubbla också.
Lars Calmfors, SvD Näringsliv 13 november 2014
Economic theory discredited
- Economics may be dismal, but it is not a science
Många svenskar betalar inte alls av på sina bolån medan
den genomsnittliga återbetalningstiden för de som amorterar enligt Finansinspektionen är 100 år.
Det finns ett mönster historiskt sett att finansiella kriser föregåtts av hög skuldsättning och snabba prisökningar på bostäder.
SvD Näringsliv 10 november 2014
Amorteringars effekter på bostadspriser och konsumtion
I samband med finanskrisen har bostadspriserna fallit i många EU-länder.
Den höga skuldsättningen verkar ha förstärkt den ekonomiska nedgången i flera länder.
Rapporten visar hur amorteringar kan påverka bostadspriser och bolånens utveckling vid olika belåningsgrader, räntenivåer och amorteringsformer.
Sieps 2014
Publikationen ingår i Sieps forskningsprojekt EU och EMU efter den ekonomiska krisen.
Full textStefan Ingves
I oktober 2009 varnade riksbanken i stabilitetsrapporten.
Sedan dess har svenska hushålls lån ökat med 742 miljarder kronor, varav 619 miljarder är bolån.
Samtidigt har en snittlägenhet i Stockholms innerstad stigit från 3,5 till 4,5 miljoner
Sara Bränström, SvD Näringsliv 31 oktober 2014
”Trots att svensk ekonomi befinner sig i en djup lågkonjunktur ökar bostadspriserna. Det finns tecken på att bostadspriserna för närvarande ligger över den nivå som är långsiktigt hållbar. Samtidigt kan en mer expansiv kreditgivning medföra risker på sikt.”
FI har under alla dessa år inte varit i närheten av Ingves orosnivå. Myndigheten såg till att införa ett bolånetak i oktober 2010, vilket i princip innebar ett återinförande av topplånen. Sedan har inte mycket hänt.
Åtskilliga diskussioner har förts om ränteavdragen, bristen på amorteringskultur, och skatteregler, bland annat fastighetsskatten.
I november håller det finansiella stabilitetsrådet möte, då ska riskerna med att hushållens skuldsättning upp på bordet.
Svenska Bankföreningen, med vd Thomas Östros, vill nu vrida åt tumskruvarna ytterligare för dem med nya bostadslån.
Kravet på amortering av nya bostadslån utvidgas. Nytt mål är att beta av bolånen så att bara hälften av lånet blir kvar.
SvD Näringsliv 7 oktober 2014
”På riktigt lång sikt är det bara en sak som kan förklara uppgångar i tillgångspriserna och det är inkomstökningar”,
säger Roger Josefsson, Danske Banks chefsekonom för Sverige.
”Priserna ligger just nu en till två standardavvikelser högre än de borde sett till inkomstutvecklingen,
vilket skulle implicera ett prisfall på 20-30 procent.”
Dagens Industri 25 september 2014
Danske tror att nedgången nästa år blir måttligare och prognostiserar ett fall på 5 procent.
”Bland annat med tanke på det låga utbudet kanske priserna kan klara av vara rätt stabila eller bara svagt fallande”, säger Roger Josefsson.
Nils-Eric Sandberg om Sven Rydenfelt och hyresregleringen
Efter ett seminarium för tjugofem år sedan satt vi några och diskuterade liberalism – rättare bristen på liberalism i svensk politik.
En frågade: Finns det någon verklig liberal i Sverige? Alla övriga skrek unisont: Ja, Sven Rydenfelt!
Nils-Eric Sandberg, DN 21 januari 2011
Hyresregleringen var det som Rydenfelt ägnade mest kritik. Den infördes 1942 som tillfällig krisåtgärd under världskriget men bevarades även sedan kriget i övriga former avslutats.
I februari 1947 startade Rydenfelt sitt krig mot hyresregleringen, i en artikel i GHT, Göteborgs Handels- och Sjöfarts-Tidning.
Han menade att den satte prismekanismen ur spel, skapade köer och beskar incitamenten till bostadsbyggande.
Sommaren 1991 hälsade jag på min gamle gode vän Sven Rydenfelt.
Vi talade om fastighetskrisen som då startat på allvar, och den tanklösa överbelåningen.
Ja, det är ju märkligt att människor inte tänker på vad som hände 1907, sa Rydenfelt.
Nils-Eric Sandberg, DN 1996-10-18
Efter realräntechocken 1992 föll bostadsbyggandet, mätt i antalet bostäder, med 82 procent. Efter det har byggandet inte återhämtat sig.
Här har vi det förmodligen allvarligaste problemet i svensk ekonomi.
Mest har hyreshusbyggandet minskat. Det är allvarligt. För en dynamisk region behöver en spotmarknad av bostäder,
det vill säga lägenheter som inflyttande och nyutbildade personer snabbt kan komma över, utan stora kapitalinsatser.
Nils-Eric Sandberg, legendarisk ledarskribent, Byggindustrin 22 september 2014
De partier – det vill säga alla – som i tjugo år inte brytt sig om bostadsbyggandet lovar nu plötsligt att landet ska fyllas av bostäder.
Allianspartierna lovade 250 000 bostäder, Socialdemokraterna höjde budet till 300 000. Så generöst.
Chockbesked:
Vice riksbankschef Karolina Ekholm flaggade på måndagen för en bostadsbubbla.
Hon pekar ut Stockholms innerstad som nästa problemområde när det gäller hushållens skuldsättning.
Rolf Englund blog 2014-09-24
Bostadsrättsmarknaden i storstadsregionerna är en het fråga i debatten.
Fokus ligger ofta på prisutvecklingen som näst intill undantagslöst pekat uppåt under 2000-talet.
Men bostadsrättsmarknaden är samtidigt en marknad som sänder värdefulla signaler om hur och var folk vill bo. Och vad de är beredda att betala för det.
I denna marknadsrapport tittar vi närmare på vilka ekonomiska konsekvenser priserna får för bostadsrättsköparen – per månad.
Vi redovisar detaljerade kartor över vad de boende betalar i olika lägen. Beräkningarna bygger på ett omfattande empiriskt underlag.
Vi jämför månadsbetalningarna med inkomster för olika grupper – och får en bild av vilka som kan, respektive inte kan, etablera sig på marknaden.
"Väljarna har rätt. Partierna ger inte bra svar i bostadsfrågan",
säger Klas Eklund, ordförande i Bokriskommittén.
Dagens Industri 28 augusti 2014
Klas Eklund är i dag senior ekonom på SEB, men han har en bakgrund inom politiken, bland annat som talskrivare år Olof Palme och medarbetare till finansminister Kjell-Olof Feldt i slutet av 80-talet.
På den tiden blåstes det upp en bostadbubbla som fick förödande konsekvensernär den sprack början av det som skulle bli Sveriges 90-talskris.
”Min erfarenhet från den tiden lärde mig att svenska politiker kan ta sig samman och enas över blockgränserna om svåra beslut när det verkligen kniper. Nu borde samma sak ske”, säger Klas Eklund.
Att politiker drar sig från att lova stora förändringar på bostadsområdet är något han har viss förståelse för.
”Men vi har en växande bostadskris som slår mot ungdomar och mot nya jobb. Det krävs en helhetspolitik, som tacklar både byggande, regleringar och skatter samtidigt", säger Klas Eklund.
Fischer kom närmast från posten som högste chef för Israels centralbank.
Den mest effektiva åtgärden som de vidtog för att bromsa de israeliska hushållens skuldsättning var
att begränsa hur stor del av lån som får tas med rörlig ränta.
Här hemma har riksbankschef Kerstin af Jochnick lyft samma idé, bland annat vid Riksbankens julimöte.
Louise Andrén Meiton blog, SvD Näringsliv 12 augusti 2014
Nästan tre fjärdedelar, 71 procent, av de tillfrågade hushållen tror på stigande priser
Boprisindikatorn ligger nu på 64, vilket är den högsta nivån sedan juli 2007
SvD 7 juli 2014
“Our banking system is much more resilient than in the past,”
the Governor /of Bank of England/ declared on August 8, 2007, the day before the credit crunch struck.
Philip Aldrick, Economics Editor, Daily Telegraph 3 May 2012
"What is happening right now suggests that the moves by the Fed and ECB just haven't worked as we hoped,"
"The interbank lending business has broken down almost completely
Gillian Tett, Financial Times September 5 2007
IMF sounds global housing alarm
“This is true for instance for Australia, Belgium, Canada, Norway and Sweden,”
Financial Times June 11, 2014
“In some cases house prices are recovering from a sharp correction during the Great Recession,” Mr Zhu said.
“In other cases, house prices have continued an upward march with only a bit of moderation during the Great Recession.”
Min Zhu, the IMF’s deputy managing director, said the tools for containing housing booms were “still being developed” but that “this should not be an excuse for inaction”.
Som jag ser har vi ingen fastighetsbubbla, säger finansmarknadsminister Peter Norman.
- Jag tycker man kan se fundamentala förklaringar /avskaffad fastighetsskatt/ till prisuppgången.
SvD Näringsliv 21 maj 2014
Svenskarna har fått ökade realinkomster i form av jobbskatteavdrag, avskaffad fastighetsskatt
och så flyttar ju två SL-bussar med nya invånare in till exempelvis Stockholm varje dag.
Finansinspektionens generaldirektör Martin Andersson:
Hela den svenska bostadspolitiken behöver ses över så snart som möjligt
– inte bara byggandet utan hyresreglering, fastighetsskatt och ränteavdrag.
SvD Näringsliv 16 maj 2014
Finanspolitiska rådeta ordförande John Hassler efterlyser en bred bostadskommission
med mandat att se över frågor kring hyresreglering, fastighetsskatt, ränteavdrag och reavinstbeskattning.
- Det är ett stort bekymmer att det har blivit tabu att prata om både hyresregleringen och fastighetsskatten,
ett tabu som förmodligen gäller båda politiska sidorna.
SvD Näringsliv 12 maj 2014
These phenomena are by no means unique to Britain. It’s a characteristic shared by a number of our European neighbours.
In Sweden, gross household debt to income is 170 per cent, in Norway it’s 180 per cent, in Ireland 198 per cent,
in the Netherlands 250 per cent and in Denmark, a jaw-dropping 265 per cent.
De svenska hushållens skulder i relation till deras disponibla inkomster är högre än tidigare analyser visat.
Det framgår av de nya data som Riksbanken samlat in.
Bostadsrättspriserna har rusat med mer än 50 procent i flera av Sveriges universitetsstäder sedan 2008.
Bara en av landets större kommuner har röda siffror de senaste åren, enligt Mäklarstatistik.
DI 25 mars 2014
Borg och Ingves välkomnar hårdare krav på amortering Ingves hyser tilltro till att Svenskarnas inställning kan ändras.
– Vad som skett är nog delvis en generationsfråga.
Synen på amorteringar har ändrats gradvis och vi löper risken att så småningom sätta oss i ett besvärligt läge, och det vill vi inte.
Enligt Borg är det problem med likviditeten som ”dödar banker”.
Bankcheferna kan därför räkna med att kraven på kapitaltäckning stiger de närmaste åren.
– Regeringen, Finansinspektionen (FI), Riksbanken och andra måste agera så att vi gradvis skärper kraven på kapitaltäckning, säger han.
– Vi måste så småningom strama åt likviditets- och amorteringsregler och strama åt bankernas beroende av utländsk finansiering.
De svenska bankerna har tillgångar som motsvarar fyra gånger Sveriges hela BNP.
– Schweiz, Cypern och Nederländerna ligger högre. De har haft sina problem. Och under oss har vi Storbritannien, Danmark och Spanien och de har haft sina problem
– Samtidigt vet vi att mer än hälften av bankernas finansiering sker utomlands och det betyder att man där kan ha synpunkter på vår bolånemarknad.
I slutändan är det de utländska placerarnas syn på oss som är avgörande.
Den svenska bolånemarknaden har därmed blivit systemviktig
Stefan Ingves, DN 3 januari 2014
Bankföreningens förslag om att fler bankkunder ska amortera är sunt.
Men mellan raderna framgår att det tycks handla om att slippa andra bolåneregler – som skulle kosta bankerna betydligt mer.
”Vi är inga krängare av banklån, vi är seriösa rådgivare som bryr oss om samhället och kunden.”
Det verkar vid en första anblick vara budskapet från banksektorn nu. Bankföreningen, med vd Thomas Östros
SvD 19 mars 2014
Just att trovärdigheten för inflationsmålet hotas ser Karolina Ekholm som extra allvarligt,
klart allvarligare än utvecklingen på bostadsmarknaden.
”Jag kan tycka att prisutvecklingen, som påverkar skuldsättningsnivån, är en riskfaktor.
Men jag tycker inte att den är jättealarmerande.
För mig är det i dagsläget viktigare att fokusera på riskerna med att ligga under inflationsmålet länge.”
Karolina Ekholm, SvD Näringsliv 14 mars 2014
Vice riksbankschef Karolina Ekholm, Plats: Svenskt Näringsliv, Stockholm
För att behålla greppet över inflationen är det viktigt att i handling visa att det är inflationsmålet som står i centrum för de penningpolitiska besluten.
Hon välkomnade därför att direktionen i december kunde enas runt en räntesänkning.
Om Karolina Ekholm hos Riksbanken
Nytt rekord 20 av de senaste 26 månaderna i de centrala delarna av huvudstaden för Brf.
Östermalm genomsnittligt pris på 73 730 kronor per kvadratmeter.
En genomsnittlig villa i riket kostar nu 2 457 000 kr. I Storstockholm är medelpriset snudd på 4,3 miljoner
SvD Näringsliv 14 mars 2014
Hetast - dyrast - i innerstaden i februari, enligt statistiken, var det på Östermalm med ett genomsnittligt pris på 73 730 kronor per kvadratmeter. Därefter följer Vasastan/Norrmalm med snittpriset 70 994 kronor per kvadratmeter.
Något mindre dyrt är det på Kungsholmen och på Södermalm med kvadratmeterpriser på 65 528 respektive 65 118 kronor i förra månaden.
Högre fastighetsavgift och förändrade ränteavdrag
Göran Persson, konsult på JKL, tidigare bland annat statsminister, Agneta Dreber och Olle Wästberg
DN Debatt 2014-02-20
Hushållen ”har råd” eftersom kraven på amorteringar är låga liksom räntorna.
Det finns all anledning att förmoda att den positiva spiralen kommer att vändas till en negativ spiral.
Bengt Hansson, Analytiker Boverket, SvD Börsforum 13 februari 2014
OBS att det är fasta priser
Bankerna hämtar främst sina vinster på bolånemarknaden och de fortsätter att öka sin totala utlåning trots bolånetak.
De historiska erfarenheterna säger ju att bolån inte ger upphov till kreditförluster.
Hushåll med höga belåningsgrader och utan likvida tillgångar på banken lever farligt och det är ingen tröst att grannen har tillgångar på banken när priserna faller.
Enligt mitt sätt att se det är vi inte i närheten av en bubbla.
En hel generation av 70- och 80-talister har vuxit upp på en marknad med ständigt stigande bopriser
Günther Mårder, sparekonom Nordnet Bank, SvD Börsforum 12 februari 2014
Bubblor på en marknad uppstår nämligen först när vi utan rationella modeller och teorier kan förklara en prisuppgång. Så är det inte på bomarknaden. Där finns tydliga förklaringar till dagens höga priser och här är några av skälen som jag kan se:
Räntorna är på rekordlåga nivåer och har varit fallande ända sedan nittiotalskrisen.
En hel generation av 70- och 80-talister har vuxit upp på en marknad med ständigt stigande bopriser vilket invaggat dem i tron om att en bostad är en investering som alltid stiger i värde.
Riskaptiten hos denna grupp har ökat (detta är möjligen en faktor som skulle kunna andas bubbel-tendens).
Bokföringsnämnden - Sveriges Redovisningskonsulters Förbund - FAR - Balans
Medianvärdet för föreningslån i hus inflyttningsklara 2011–2013, är cirka 10 000 kronor per kvm
Bostadsrättsföreningars dolda skulder ”en tickande bomb”
Kreditupplysningsföretaget UC varnar för kombinationen höga föreningslån och ohållbara avskrivningar.
Nu kräver man bättre information i säljprospekten till köparna.
Johan Hellekant, SvD Näringsliv 14 oktober 2014 (papper 28 oktober
Medianvärdet för föreningslån i hus inflyttningsklara 2011–2013, är cirka 10 000 kronor per kvadratmeter i hela riket.
Det kan jämföras med att äldre föreningar från 1930-talet och åtta decennier fram bara har cirka 3 000 kronor per kvadratmeter bostadsyta i medianlån.
Inget krav på att höja avgifter i bostadsrättsföreningar
Bokföringsnämndens beslut tidigare i år att förbjuda progressiv avskrivning behöver inte leda till avgiftshöjningar.
God framförhållning inför framtida underhållskostnader kommer dock även fortsättningsvis att vara ett centralt krav
FAR 2014-09-19
I rättsutlåtandet pekar utredarna på att en bostadsrättsförening som redovisar förluster på grund av exempelvis höjda avskrivningar inte automatiskt måste höja medlemmarnas avgifter. Det som är avgörande för föreningen är att avgifter tas ut i en omfattning som gör det möjligt för föreningen att betala sina löpande utgifter under året men även för att möta framtida kostnader, i synnerhet för underhållet av fastigheten.
– Även i fortsättningen är det alltså OK att styra på kassaflödet i föreningen, så länge som tillräckliga fonderingar görs för framtida underhåll, säger Carl Svernlöv, en av utredarna.
Nu varnar även Swedbank för att avgifterna i många bostadsrättsföreningar är för låga.
En normalstor bostadsrättstrea kan få cirka 2 000 kronor högre månadsavgift än i dag, om föreningen har haft för små avskrivningar.
Det uppger bankens nya privatekonom Arturo Arques, som kommer att delta i flera bostadsdebatter i Almedalen.
SvD 30 juni 2014
För många aktörer är frågan mycket känslig.
Det finns heller ingen organisation, myndighet eller person som i alla lägen företräder just bostadsrättsköpare.
– Människor har köpt där höjningar måste ske. Men eftersom de inte har haft all information har bostadspriserna inte alltid speglats korrekt,
dagens situation skulle aldrig hade uppkommit om årsredovisningslagen hade följts.
HSB:s information om progressiv avskrivning av bostadsrättsfastigheter, 29 april 2014
Stora journalistpriset bör tilldelas Johan Hellekant
för avslöjandet av byggindustrins, mäklarnas, bankernas och de stora revisionsbolagens
felaktiga bruk av progressiv avskrivning vid försäljning av bostadsrätter.
Rolf Englund blog 7 maj 2014
Den statliga Bokföringsnämnden förbjöd för en vecka sedan progressiv avskrivning på byggnader.
Försäljningen i nya bostadsrättsföreningar med progressiva planer har hamnat i en gråzon.
Från Institutet för fastighetsrättslig forskning, IFF, vid Juridiska fakulteten i Uppsala är rådet tydligt till byggbolag och ombildningskonsulter att
lyfta bort progressiviteten innan man fullföljer kontrakteringen med bostadsrättsköpare i nya föreningar.
SvD Näringsliv, Johan Hellekant, 6 maj 2014
I nyproduktion finns nämligen ingen årsredovisning, utan bara den ekonomiska planen som certifieras enligt Boverkets regelverk – regler som fortfarande saknar förbudet mot progressivitet och inte heller begär att någon avskrivning måste ingå i månadsavgiften.
– Hela poängen med ekonomiska planer är ju att lägga korten på bordet så att nytecknarna – köparna – får en rättvisande bild, säger Erika Björkdahl som är chef för IFF.
Klart är att lagens syfte med ekonomiska planer i nyproduktion är att ge god information i ett läge där årsredovisningar ännu inte finns.
– Jag lutar alltså åt att man i nyproduktionen måste korrigera de progressiva planerna, säger Erika Björkdahl.
Men i branschen går åsikterna just nu starkt isär.
Förbud mot progressiva avskrivningar inte lämpligt för bostadsrätter
Bostadsrättsorganisationerna HSB, Riksbyggen, Bostadsrätterna och SBC redovisar här en gemensam syn i frågan inför beskedet.
BFN har i dag tagit upp frågan om progressiva avskrivningar i bostadsrättsföreningar.
Det har framkommit att BFN:s vägledningar har tillämpats på annat sätt än avsett i fråga om avskrivning av byggnader i bostadsrättsföreningar.
Mot bakgrund av detta och de regelverk bostadsrättsföreningar omfattas av har nämnden beslutat att förtydliga K2-regelverken.
Det klargörs att progressiv avskrivning av byggnader inte är en tillämplig avskrivningsmetod.
BFN:s ambition är att nämndens regler inte ska ändras alltför ofta och att en utvärdering ska göras inom de närmaste åren.
Dagens beslut innebär ett klargörande som har en sådan principiell betydelse att det inte är önskvärt att vänta till dess att den planerade utvärderingen äger rum. (2014-04-28)
In i det sista har bland annat HSB och Riksbyggen fortsatt att sälja bostadsrätter med progressiv avskrivning,
trots att metoden var kraftigt ifrågasatt av både revisorer och den statliga Bokföringsnämnden, innan den i måndags totalförbjöds för byggnader.
SvD Näringsliv 30 april 2014
En av många bostadsrättsköpare berättar under löfte om anonymitet att hon först vid ett säljmöte nu i april, två dagar innan kontraktet måste skrivas på, fick se den ekonomiska planen som visade ”progressiv avskrivning på 95 års tid”.
Mäklarsamfundets vd, Ingrid Eiken, är försiktigt positiv till Bokföringsnämndens tydliga stoppbesked. Hon tycker att det är bra att frågan förts i ljuset ordentligt och nämner särskilt att SvD Näringslivs granskning gett bränsle åt debatten.
– Antingen får föreningarna höja avgifterna eller redovisa balanserade underskott. Som konsument och köpare på bostadsmarknaden tror jag att det kan skapa en viss osäkerhet i början, säger hon.
Avskrivningar i nya Brf:
Den 28 april får vi veta om Sverige är en rättsstat eller en korrumperad bananrepublik
Rolf Englund blog 2014-04-08
Kan progressiva avskrivningar motiveras?
Problemet är att få bostadsrättsköpare förstår att de faktiskt köper en belånad tillgång.
En nyproducerad bostadsrätt på 100 kvm brukar svara för cirka en miljon kronor av föreningens samlade lån.
Det står ingenstans i annonsen.
Många kommer att bli förvånande när månadsavgiften stiger, den dag räntorna i samhället går upp.
Det borde därför vara lag på att annonsera priset på en bostadsrätt, som summan av säljarens pris, plus lägenhetens andel av föreningens lån.
Då skulle priset vara jämförbart med ett villapris, som ju alltid avser en obelånad fastighet.
Peter Malmqvist, FAR Balans, 7 april 2014
Finansinspektionens årliga bolånerapport
Chefsekonom Henrik Braconier anser att hushållen har en god motståndskraft mot arbetslöshet, högre räntor och prisfall på bostäder.
Braconier ser skönhetsfläckar i form av stigande belåningsgrader och en minskad amorteringsvilja.
SvD 10 april 2014
Beskedet från FI var att de planerade åtgärderna i form av höjda riskvikter på bolån, från 15 till 25 procent, och bankernas nya individuella amorteringsplaner räcker.
Ett sänkt bolånetak eller amorteringskrav behövs inte i nuläget.
fi.se/Press/Pressmeddelanden/Listan/God-motstandskraft-for-hushall-med-bolan/
Den svenska bolånemarknaden 2014
Borde en bostadsrättsförenings syfte påverka redovisningen?
Diskussionen kring val av regelverk, K2 eller K3, för bostadsrättsföreningar har av naturliga orsaker primärt kommit att handla om redovisning av materiella anläggningstillgångar och avskrivningar.
Erik Davidsson och Jörgen Götehed, SRF-Konsult, nr 1, 2014
Oavsett om de nya bostadsrättsföreningarna fortsätter med progressiv avskrivning eller tvingas ändra till linjär,
så påverkas inte de boendes månadsavgifter.
Däremot kan det bli tal om minussiffror i föreningarna.
Det konstaterar byggbolaget NCC, som använder sig av progressiv avskrivning, i information riktad till bland annat aktieanalytiker på bankerna.
SvD Näringsliv 4 april 2014
– Det här förklarar vi också på vår sajt till de boende, säger Mattias Lundgren som är vd för NCC Boende.
Byggbolaget menar alltså att bokföringsmässiga minusresultat inte påverkar NCC-föreningarnas förmåga att täcka utgifterna för sin löpande verksamhet.
– Om det efter 20 eller 50 år krävs en större åtgärd är det viktiga för föreningen inte hur redovisningsteori har påverkat nivån på gjorda avskrivningar
utan att det finns pengar sparade genom avsättning till underhållsfonden och amortering på det ursprungliga lånet, kommenterar Mattias Lundgren
Men frågan är om argumentet biter på den statliga Bokföringsnämnden, som just nu hanterar det heta ärendet om bostadsrättsföreningarnas avskrivningar.
Föreningen är en juridisk person som lyder under samma årsredovisningslag som aktiebolag.
Bokföringsnämnden har nyligen påmint om att progressiv avskrivning - alltså att kostnader skjuts på framtiden - inte får användas som generell metod.
Nämnden väntas lämna ett närmare besked om praxis i bostadsrättsföreningar den 28 april.
Skanska vill inte kommentera Stellan Lundströms förnyade kritik av avskrivningstider och progressivitet i nyproduktionen av bostadsrätter.
Fastighetsprofessor Stellan Lundström menar att nuvarande praxis leder till inledningsvis för låga månadsavgifter vilket i sin tur ger för höga marknadspriser på nya bostadsrätter.
Stellan Lundström skriver i tidningen Fastighetsnytt tillsammans med fastighetsekonomen Bo Nordlund, som också är teknologie doktor och knuten till KTH.
FAR har drivit linjen att bostadsrättsföreningar tills vidare bör undantas från K2 och K3,
eftersom det råder oklarhet om vad som gäller.
Tidningen Balans, 3 april 2014
Progressiva avskrivningar har blivit en het potatis som FAR och Bokföringsnämnden (BFN) de senaste månaderna kastat emellan sig.
Är det normgivningen som bör ändras eller är det praxis?
Har de som använt sig av progressiva avskrivningar gjort rätt eller fel?
Norra Djurgårdsstaden, Ulvsunda, Hagastaden, Kvarnholmen och andra byggprojekt i Sverige
Fastighetsprofessorn Stellan Lundström vid KTH räknar med bara 50 års ekonomisk livslängd på dagens nyproduktion.
Risken är uppenbar för att ohållbart låga månadsavgifter i nya bostadsrättsföreningar har medfört fel prissättning – att nya bostadsrätter säljs för dyrt.
SvD 2 april 2014
Till exempel kan en 100 kvadratmeter stor bostadsrätt med en för Storstockholm typisk byggkostnad behöva belastas med ytterligare 6 700 kronor i månadsavgift utöver de drifts- och räntekostnader som i dag bygger upp det mesta av månadsavgiften i nyproduktionen.
Bokföringsnämnden:
– Vare sig nuvarande eller tidigare allmänna råd har gett stöd för progressiv avskrivning
som generell metod, säger Stefan Pärlhem, kanslichef vid Bokföringsnämnden.
SvD Näringsliv 21 mars 2014
Det kan påverka framför allt byggbolagens prissättning på nya bostadsrätter, men också föreningar med 10 000-tals boende skapade främst under 2000-talet.
I praktiken konstaterar den statliga myndigheten att det under lång tid har varit oförenligt med svensk lag att använda progressiv avskrivning
om föreningen inte kan visa att byggnadens nedslitning främst sker i framtiden, något som svårligen låter sig göra.
Enligt experter, till exempel fastighetsprofessorn Stellan Lundström vid KTH, rimmar progressiv avskrivning illa med verkligheten, eftersom nya fastigheter visar sig ha relativ snabb förslitning redan från start.
Sveriges största bygg- och revisionsföretag har nu gått samman för att försöka påverka statliga Bokföringsnämndens beslut om avskrivningar i bostadsrättsföreningar.
Det framgår av nya mejl från JM:s financhef, direkt till ministrarna Stefan Attefall och Beatrice Ask.
Jacob Bursell, SvD Näringsliv, 11 mars 2014
Redovisningskonsulters Förbund (SRF) har beslutat att alla anslutna redovisningskonsulter bör avråda från metoden.
Enligt SRF är progressiva avskrivningar på bostadshus ”med största sannolikhet inte förenlig med Årsredovisningslagen”.
SvD Näringsliv 24 februari 2014
– Det är inte HSB som ska tolka årsredovisningslagen. Man är helt fel ute, säger Claes Eriksson som betonar att bostadsrättsföreningar inte kan särbehandlas från andra företag så länge alla lyder under samma lag.
Därmed menar SRF att de många aktörernas vädjanden till den statliga Bokföringsnämnden att uttolka årsredovisningslagen på ett mer passande sätt för bostadsrättsföreningarna är missriktat.
Erik Davidsson, Borevision, menar att nya föreningars ekonomiska planer ofta är så missvisande att det kan kallas "bedrägeri".
Enligt Borevisions nyckeltal ska en sund förening ha såpass höga månadsavgifter att man efter driftskostnader och räntor
har ett utrymme på 100–250 kronor per kvadratmeter och år för att täcka ”förbrukningen av byggnaden”, alltså pengar för fondering och avskrivning.
SvD Näringsliv, 18 februari 2014
Erik Davidsson, delägare i Borevision som synar årsredovisningar för närmare 5 000 bostadsrättsföreningar, har man i flera års tid försökt fästa FAR:s uppmärksamhet på ett omfattande missbruk av progressiva avskrivningar.
– Trots att landets bostadsrättsföreningar har ett värde som halva Stockholmsbörsen, har FAR inte varit intresserat. Man ville köra ”business as usual” och stack huvudet i sanden, säger Erik Davidsson som menar att FAR, utan uttalat stöd i lagen, har rekommenderat progressiv avskrivning på bostadshus i många år.
NCC, JM, Skanska, HSB, Riksbyggen, Peab och ännu fler gör så, men allra mest trixas vid ombildningar av hyreshus med stora kommande underhållsbehov, en nisch där ”de stora klippens tid” tog slut för tio år sedan.
Enligt Borevisions nyckeltal ska en sund förening ha såpass höga månadsavgifter att man efter driftskostnader och räntor har ett utrymme på 100–250 kronor per kvadratmeter och år för att täcka ”förbrukningen av byggnaden”, alltså pengar för fondering och avskrivning.
Men enligt Borevision har Byggherrarna minskat detta utrymme till under 80 kronor, ofta så lite som 20 kronor, och vid ombildningar har utrymmet slopats helt.
– Det var nog så att när byggherrarna fick svårt att sälja sina objekt vid finanskrisen 2008, började många tillämpa en mer aggressivt progressiv avskrivning för att sänka månadsavgifterna.
Nu gör Branschorganisationen för redovisningskonsulter, revisorer och rådgivare (Far) plötsligt tvärtom.
Istället föreslår Far att bostadsrätter ska undantas från striktare avskrivningsregler.
Man bollar äver till statliga Bokföringsnämnden att ta fram en långsiktig lösning specifikt för bostadsrättsföreningar.
SvD Näringsliv 14 februari 2014
Har ni utsatts för påtryckningar?
– Nej, men det är obehagligt när det finns en oklarhet i en redovisningsfråga som väcker så stor uppmärksamhet och oro.
Det är också privatpersoner som har hört av sig till mig, och det är klart att vi tar intryck.
Skanska, JM, HSB, Riksbyggen och många andra.
Hos revisorernas branschorganisation FAR säger generalsekreteraren Dan Brännström att
det var ”rådande praxis, vanans makt, samt att ingen på allvar ifrågasatte” byggjättarnas modeller som nu
förklarar varför progressiv avskrivning tillämpades till och med 2013.
SvD Näringsliv, 13 februari 2014
– Skanska har absolut inte varit ensamt om detta, och vi har hållit på med det länge… Det är alltså tiotusentals nya bostadsrätter som skrivs av så här, säger Lambertsson.
Klart är att det fanns de som tidigt ifrågasatte hur progressiv avskrivning tillämpades på bostadshus, bland andra Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi vid KTH. Han sa redan för 13 år sedan att avskrivningskostnaderna bör redovisas som störst i början av bostadsrättsföreningens liv.
I ett slag innebär revisororganisationen FAR:s underkännande av ”progressiv avskrivning” att
månadsavgifterna för nya bostadsrätter måste höjas med uppskattningsvis cirka 30 procent,
eller ett par tusen kronor för en större lägenhet.
SvD Näringsliv, 12 februari 2014
Men det är inte bara nya föreningar vars ekonomi hamnar i ett nytt läge när landets revisorer slutar tillämpa progressiv avskrivning på byggnader.
Skanska - När Brf Sopranen med 86 lägenheter mitt i Malmö köper byggnader (och mark) för 337 miljoner kronor ska föreningens resultat normalt belastas med miljonbelopp varje år, men i Skanskas marknadsföring av bostadsrätterna är avskrivningskostnaden bara en bråkdel.
Enligt den progressiva modellen, som nu ska stoppas, dröjer de verkligt stora avskrivningskostnaderna tills föreningen är över 50 år och kommer alltså att sammanfalla med andra stora kostnader som stambyten.
... ett nytt tecken på latent bostadsbubbla eftersom modellen ofta används för att sänka månadsavgifterna och minimera amorteringen.
Klick
Anders Borg, SvD 21 januari 2014:
- Jag tror att vi ska räkna med stillastående priser på bostäder under tio år framöver.
Professor Irving Fisher, October 1929:
"stock prices have reached what looks like a permanently high plateau."
Är det rimligt att tro det?
– Det förutsätter betydande förändringar av hur bo- och byggmarknaden fungerar och att vi under lång tid ställer allt hårdare krav på banksektorn. Jag tror att tio år är ett rimligt perspektiv för hur länge vi måste jobba med att säkra upp systemet.
Bubblor planar inte ut
Bostadsbubblor, liksom andra bubblor, har en mycket karaktäristisk form.
Det brukar, alltid, se ut så här.
Rolf Englund blog 2014-01-16
Svenska bostadspriser 1952-2012
De reala bostadspriserna har historiskt pendlat i vågor kring reallönerna
Flute-tankar 2012-10-05
Småhuspriser i förhållande till reallöner
2012-10-07
The home price boom in the U.S. has had a peculiar form since it began in the late 1990s:
Home price increases have been getting stronger and stronger each year, year after year.
Robert J. Schiller Wall Street Journal June 2, 2005
Den svenska bostadsmarknaden är inne i bubbla som plötsligt kan spricka.
Det spådde årets vinnare av Nobelpriset i ekonomi, Robert Shiller, för snart två år sedan.
Efter det har priserna gått spikrakt uppåt.
Aftonbladet 2013-10-14
– Jag oroar mig för att den svenska bostadsmarknaden är inne i en bubbla. En bubbla som har byggts upp under lång tid, men som plötsligt kan spricka, vilket vi sett exempel på tidigare, sa Shiller i en intervju med Ekot i januari 2012.
Sedan dess har priserna rusat. Bara den senaste 12-månadersperioden har priserna ökat med 14 procent på bostadsrätter.
Shillers poäng är att vi underskattar den psykologiska faktorns inflytande över priserna.
Bubblor, t ex bostadsbubblor, planar inte ut
Rolf Englund blog 2014-01-16
- Färska siffror visar att rallyt på bostadsmarknaden har planat ut. Priserna på bostadsrätter föll med två procent under den senaste månaden. Villapriserna stod helt still under perioden.
SvD Näringsliv 16 januari 2014
Det är en del, företrädesvis fastighetsmäklare och bankekonomer, som försöker intala sig själva och oss andra att bostadspriserna kan plana ut.
Men bostadsbubblor, liksom andra bubblor, har en mycket karaktäristisk form.
De brukar, alltid, se ut så här.
In Denmark, a property boom that peaked in 2007 burst a year later.
In Norway, the housing market is showing signs of deflating after prices doubled over the past decade.
In Sweden, apartment prices have almost tripled nationwide since 2002, while house prices have more than doubled and are still rising.
“... people say ‘well, that’s different from high house prices elsewhere,’” Krugman said.
“It’s a warning phrase. When you hear that, you should get very worried.”
Bloomberg 14 January 2014
Du håller inte heller med Paul Krugman om att Sverige har en bostadsbubbla?
Om man bara tittar på priser och skuldsättning kan man tro att det är en bubbla.
Lars EO Svensson, SvD Näringsliv 14 januari 2014
– Paul Krugman har inte haft möjlighet att sätta sig in i den svenska bostadsmarknaden. Om man bara tittar på priser och skuldsättning kan man tro att det är en bubbla. Men Riksbankens egen undersökning från 2011 och rapporten nyligen från Evidens visar båda att prisuppgången förklaras av fundamentala orsaker. En bubbla är en situation där priserna är större än vad som är motiverat av fundamentala orsaker.
Jo, men Paul Krugmans svar var att många brukar säga att situationen kan förklaras av fundamentala orsaker, att den egna hemmamarknaden är annorlunda jämfört med platser där bubblor spruckit. Fast det sällan är ”annorlunda nu”?
– Ja, men i varje läge måste man titta efter hur det faktiskt ser ut. När bostadsmarknader har kraschat i andra länder har det de facto sett annorlunda ut. Det har varit spekulation och stort byggande, och lågt sparande och ett bytesbalansunderskott. I Sverige har vi stort sparande, lågt byggande och ett stort bytesbalansöverskott mot världen.
Bostadsminister Stefan Attefall (kd) avvisar riksbankschefen Stefan Ingves förslag om en bostadskommission.
”Jag tror inte Stefan Ingves är fullt informerad om allt arbete som redan pågår”.
Nyckeln till problemen med skuldsättningen ligger i ett för litet utbud på bostäder som i sin tur ger kraftiga prislyft på befintliga bostäder.
- Vi har inga planer på att förändra avdragsrätten.
Stefan Attefall (kd), SvD Näringsliv 3 januari 2014
Attefall ser en risk att man i ivern att dämpa prisutvecklingen på befintliga bostäder också försämrar marknaden för nyproduktion.
- Vi måste skilja på en skuldsättning som beror på att folk säljer bostäder till varandra och skuldsättning som resulterar i nya bostäder. Om man möter det här med åtgärder som leder till en allmän strypning av krediter har man inte löst problemet eftersom det också slår mot nyproduktionen av bostäder.
Attefall förespråkar därför det arbete som redan pågår när det gäller riktade insatser på bolån, bland annat högre riskvikter för bankerna samt ett större fokus på att fler bolånetagare ska amortera. Han är följaktligen emot en förändring av ränteavdragen för lån.
- Vi har inga planer på att förändra avdragsrätten.
Om bostadspriserna i Sverige börjar falla leder det till att konsumtionen går ner. Det slår också mot sysselsättningen.
Detta mardrömscenario har inträffat i andra länder och då fört med sig en långvarig recession med hög arbetslöshet.
Sverige tillhör de relativt fåtaliga som hittills har klarat sig, trots att skuldsättningen är högt uppdriven även här.
Enligt riksbankschefen ger detta dock inget skydd mot kommande bakslag, som i värsta fall också kan leda till en ny finanskris.
Stefan Ingves, DN 3 januari 2014
De svenska bankerna har tillgångar som motsvarar fyra gånger Sveriges hela BNP.
– Schweiz, Cypern och Nederländerna ligger högre. De har haft sina problem. Och under oss har vi Storbritannien, Danmark och Spanien och de har haft sina problem
– Samtidigt vet vi att mer än hälften av bankernas finansiering sker utomlands och det betyder att man där kan ha synpunkter på vår bolånemarknad.
I slutändan är det de utländska placerarnas syn på oss som är avgörande.
Den svenska bolånemarknaden har därmed blivit systemviktig
Stefan Ingves, DN 3 januari 2014
Större delen av de svenska hushållen sitter med sina bostadslån fast i ett skruvstäd.
Det är inte många, om ens ett varv med veven, som behövs för att boendekostnaderna ökar till gränsen att
hela Sveriges ekonomiska utveckling äventyras.
Anders Borg: Räkna ut vad det skulle betyda för er hushållsekonomi och hur stora amorteringar som skulle krävas
för att betala av ett bolån på 4 miljoner kronor.
Patricia Hedelius, SvD Näringsliv 4 december 2013
Anders Borg tycker att bostadslånen är för stora och talar sig varm för en starkare amorteringskultur.
Krav på amorteringar är, vid sidan av ett slopande av ränteavdragen, också sannolikt det mest precisa verktyget för att dämpa utvecklingen på bostadsmarknaden.
Men amorteringskrav lär kväva den svenska konsumtionsviljan ett bra tag fram över.
Anders Borg beskrev i sitt anförande att den nederländska bostadsmarknaden och myndigheternas regleringar var ett avskräckande exempel.
– Räkna ut vad det skulle betyda för er hushållsekonomi och hur stora amorteringar som skulle krävas för att betala av ett bolån på 4 miljoner kronor. Då kan ni också föreställa er vilka typer av semestrar som ni skulle ha de närmaste åren, det skulle bli i trappen hemma eller tälta i trädgården.
It is widely agreed that a series of collapsing housing-market bubbles triggered the global financial crisis of 2008-2009, along with the severe recession that followed.
Now, five years later, signs of frothiness, if not outright bubbles, are reappearing in housing markets
in Switzerland, Sweden, Norway, Finland, France, Germany, Canada, Australia, New Zealand, and, back for an encore, the UK (well, London).
Nouriel Roubini, Project Syndicate, 19 november 2013
While the United States is the best-known case, a combination of lax regulation and supervision of banks and low policy interest rates fueled similar bubbles in the United Kingdom, Spain, Ireland, Iceland, and Dubai.
In emerging markets, bubbles are appearing in Hong Kong, Singapore, China, and Israel, and in major urban centers in Turkey, India, Indonesia, and Brazil.
Is the global economy confronting another rash of housing bubbles?
In the aftermath of the most recent housing crash in the US,
to forecast a repeat performance in short order would imply a collective memory loss in banking of quite colossal dimensions.
John Plender, Financial Times 3 December 2013
Söndag på Södermalm 2013
Oseriösa bedömare förutspår spruckna bostadsbubblor och totalkrasch för Sveriges ekonomi om några år.
Men mera vederhäftiga beräkningar från Konjunkturinstitutet och Riksbanken kan inte bekräfta att det finns stora risker för en krasch.
Danne Nordling, 6 september 2013
Trots att det finns sakliga skäl för Riksbanken att sänka räntan meddelade man igår att räntan behålls på 1 procent.
Orsaken är delvis att svenska hushåll fortsätter att skuldsätta sig. Andra kvartalet lånade de fyra storbankerna ut 5,2 procent mera än andra kvartalet 2012.
Och då anses det att det finns risk för en "bostadsbubbla".
En krasch på bostadsmarknaden skulle kunna befaras i form av ett prisfall orsakat av att högbelånade hushåll inte klarar att betala räntorna.
Enligt Riksbankens prognoser kommer reporäntan ligga kvar på låga 1 procent fram till slutet av 2014.
Men nu varnar IMF för en svensk bostadsbubbla och rekommenderar att det införs regler mot amorteringsfria lån.
SvD Näringsliv 5 september 2013
Bostadsrättslägenhet. Välplanerad 4,5:a med vardagsrum och renoverat kök i öppen planlösning.
Perfekta bostaden för barnfamiljen. 5.200.000 kr
Did QE punish savers for nothing?
A US study suggests "QE2" boosted economic output by just 0.04pc.
Did pensioners and savers suffer for such little gain?
Telegraph, 13 August 2013
Jag tycker det är skriande uppenbart att räntan världen över är för låg och att en större del av stimulanserna borde ske via finanspolitiken.
Men väljarna och därmed deras medlöpande politiker är rädda för budgetunderskott och vill hellre att villaägarna skall låna än att staten skall göra det.
Strategin synes vara att det gäller att stabilisera, helst höja, villapriserna så att konsumenterna främst i USA skall återgå till att konsumera med lånta pengar, dvs just det som ledde fram till katastrofen.
Detta kan inte vara klokt.
Rolf Englund blog, 5 december 2009
Är det villaägarna och bostadsrättsinnehavarna som är Too Big To Fail?
Rolf Englund blog 13 augusti 2013
”Slopandet av fastighetsskatten ter sig i efterhand som ett av de mest korkade ekonomisk-politiska beslut som fattats.”
Klas Eklund, Dagens Industri 2 juli 2013
Hushållens bolån kan sluta i katastrof
”Det vore en katastrof för Sverige om vi kommer tillbaka till mer normala räntenivåer utan att ha fått ned skuldsättningen."
Göran Persson, Dagens Industri 27 juni 2013
Göran Persson varnar för en katastrof om Sverige inte omgående agerar mot bristen på bostäder i framför allt storstäderna. Hushållens skuldsättning är redan ohållbar och trösklarna till första boendet är orimliga, menar han.
”Unga människor lämnas i sticket med utsattheten i att aldrig få sätta bo. Jag tycker det är hemskt.”
Svenskarnas skuldsättning, som skjutit i vädret på grund av höga bostadpriser, bekymrar honom djupt.
”Det vore en katastrof för Sverige om vi kommer tillbaka till mer normala räntenivåer utan att ha fått ned skuldsättningen.
Ett normalhushåll med skulder på kanske två miljoner kronor skulle få omkring 5.000 kronor mer i månadskostnad.
För många finns inte de marginalerna.”
"Lägger man ihop statsskulden med hushållens skulder är Italien mindre skuldsatt än Sverige.
Detta riskerar att flyttas in i fastighetspriserna", sa Göran Persson
Han varnade för att svenskarna med fallande bopriser riskerar hamna i ond spiral där säkerheterna inte täcker lånen.
DI/GP 2012-11-13
Reinfeldt: Vi struntar i EU
EU-kommissionen uppmanar Sverige att fasa ut ränteavdrag för bolån, stimulera amortering av bolån och höja fastighetsskatten.
Dagens Industri 28 juni 2013
"Eftersom vi tog bort fastighetsskatten och införde en kommunalt baserad fastighetsavgift för några år sedan kommer vi inte nu göra tvärtom och återinföra den", sade Fredrik Reinfeldt.
"Det finns andra sätt att kyla ner bolånemarknaden", fortsatte han.
Han nämnde bolånetak, kapitaltäckningskrav för banker och ändrad riskviktning för finansinstitut.
"Ränteavdragen är en förutsättning för att många hushållsekonominer ska få ihop kalkylen för att ha råd att bo. Man kan inte över en natt ändra förutsättningarna. Det skulle ge kraftiga kast för prisbildningen", förklarade han.
Han pekade i stället på finansmarknadsminister Peter Normans ansträngningar att främja en amorteringskultur.
Reinfeldt: Vi har ingen bostadsbubbla
DI 2010-12-09
Det allvarligaste problemet i Sverige är enligt kommissionen den höga skuldsättningen i den privata sektorn och de höga bostadspriserna.
Kommissionen efterlyser minskad skevhet i bostadsbeskattningen genom att
fasa ut avdragsrätten för ränteutgifter på bostadslån, en åtgärd som skulle kunna kombineras med höjd fastighetsskatt.
Åtgärder som uppmuntrar till amorteringar på bolån rekommenderas också.
SvD Näringsliv 29 maj 2013
Finlands Bank meddelar att man nu inspirerade av Sverige vill införa ett lånetak för bostadslån.
Finland ser därmed ut att agera i god tid, till skillnad från vad många anser gjordes i Sverige.
I Finland existerar knappt amorteringsfria lån. Där finns en helt annan kultur:
målet med lånen är att betala tillbaka dem.
Carolina Neurath SvD Näringsliv 24 maj 2013
”De mest sannolika ställena att leta efter nästa fastighetskrasch är Finland och Sverige”, skriver Commerzbank.
SvD Näringsliv 18 maj 2013
Commerzbank har utvärderat Europas fastighetsmarknad efter de senaste 15 årens utveckling i USA, från uppgångsfas till nedgång och vidare till stabilisering och slutligen en återhämtning.
I denna cykel ligger Sverige och Finland i den andra fasen, där uppgången tappar kraft, vilken senare följs av en nedgång.
Denna andra fas utmärks av att tidigare kraftiga prisuppgångar börjar mattas av och att skuldsättningen i förhållande till inkomster utvecklas sidledes,
efter att tidigare ha stigit långt över fundamentalt motiverade nivåer. Dessutom dämpas bostadsinvesteringarna.
Det är för billigt med pengar. Det menar flera bedömare som efter
SvD:s genomgång av svenskarnas bolånesituation
varnar för en ny bostadsbubbla.
SvD Näringsliv 9 maj 2013
Günther Mårder, sparekonom på Nordnet och före detta vd för Aktiespararna
varnar för att många kommer att drabbas hårt när räntan stiger till mer ”normal” höjd på upp till ett par procentenheter över dagens nivåer.
– Jag tror att vi om tio år kommer att titta tillbaka och fråga oss:
”Varför förstod vi inte att en så låg kostnad för pengar skulle leda fram till en ny kris?”
Orsaken till lånefesten står enligt Mårder att finna i en förändrad inställning till pengars värde.
– 70- och 80-talisterna är den första generationen som skuldsätter sig utan några som helst skrupler.
För dem är det ingen dygd att vara skuldfri.
Om man är beredd att dö med flera miljoner i skulder – vad spelar det då för roll om man lånar upp en miljon till?
KARTA Här är det svenska skuldberget
Utvecklingen är inte helt lätt att förstå. De långa marknadsräntorna som ligger till grund för räntesättningen av 5-åriga bolån är visserligen mycket nedpressade men de är inte rekordlåga.
Orsaken är istället en stabilare situation på penningmarknaden.
– Vi ser att riskpremierna på marknaden är låga nu vilket exempelvis påverkar swapkostnaderna
En snabb minskning av hushållens skulder skulle slå hårt mot konsumtionen och är inte önskvärd.
Det säger finansminister Anders Borg och spår att bostadsmarknaden kommer att befinna sig i stagnation de kommande 10-20 åren.
Dagens Industri 26 februari 2013
Finlands Bank meddelar att man nu inspirerade av Sverige vill införa ett lånetak för bostadslån.
Finland ser därmed ut att agera i god tid, till skillnad från vad många anser gjordes i Sverige.
I Finland existerar knappt amorteringsfria lån. Där finns en helt annan kultur:
målet med lånen är att betala tillbaka dem.
Carolina Neurath SvD Näringsliv 24 maj 2013
Om en krasch hägrar eller inte på bostadsmarknaderna i Finland eller Sverige är omöjligt att veta.
Men hur man än vrider och vänder på siffrorna, verkar Finland i alla fall ha lite godare förutsättningar att hindra en eventuell krasch.
Likheterna mellan grannländerna är att huspriserna har stigit kraftigt i över tio år. Men olikheterna är flera.
I Finland existerar knappt amorteringsfria lån. Där finns en helt annan kultur: målet med lånen är att betala tillbaka dem.
Den vanligaste planen är att bolånet ska betalas av på 30 år. Den kalkylen finns i många europeiska länder.
Men det är något som vi svenska bolånetagare inte ens är i närheten av.
Här ligger den genomsnittliga återbetalningstiden för bolån på 125 år, enligt statistik från Statens bostadskreditnämnd.
I dag har hushållen i snitt skulder som är 170 procent av den disponibla inkomsten.
De bör absolut inte vara högre, har Anders Borg sagt.
Riksbankschefen har nämnt 200 procent som en smärtgräns.
Leif Petersen, SvD Näringsliv 24 februari 2013
Riksbanken har hållit tillbaka sänkningar av styrräntan eftersom man varit rädd för att stimulera hushållens belåning för mycket.
Under stora delar av 00-talet ökade hushållen lånen med drygt 10 procent varje år. Till slut beslutade Finansinspektionen att införa ett bolånetak på 85 procent.
Det har betytt att ökningen av hushållens skulder minskat till cirka 4 procent per år. Den dåliga konjunkturen har naturligtvis också spelat in.
Senaste statistiken visar att hushållens totala lån vid årsskiftet 2012/2013 var 2952 miljarder kronor.
59 procent var lån i bostadsinstitut, 33 procent i banker och 8 procent övriga långivare.
Årtionden med höga skatter har proletariserat den svenska medelklassen
Medelsvensson i ett av världens rikaste länder är fattig - bara var femte svensk har en förmögenhet över huvud taget
om vi bortser från våra tillgångar i fastigheter.
Sofia Nerbrand, chefredaktör på samhällsmagasinet Neo, på SvD ledarsida 25/9 2006
Martin Andersson, generaldirektör för Finansinspektionen,
tycker att det är oroväckande med svenskarnas belåning.
– Svenska hushåll tillhör de mest skuldsatta i Europa och vi kan inte ha en hushållsbelåning som växer okontrollerat.
SvD Näringsliv 18 februari 2013
Om det händer kan vi använda de två verktyg vi har eller titta på andra alternativ
Ett av verktygen som Andersson hänvisar till är bolånetaket.
Det andra verktyget är bankernas riskvikter för bolån och den kan höjas.
Intervjun gjordes av Bloomberg.
"Sverige har världens dyraste hus, i förhållande till disponibel inkomst.
Och vi har världens största räntedoping.
"Bolånetaket borde ha införts redan för fem år sedan, inte för två veckor sedan. Och det bör följas av ett amorteringskrav."
Pär Magnusson, nordisk chefsanalytiker på Royal Bank of Scotland (RBS) TT/DI 15/10 2010
De fyra svenska storbankerna Swedbank, SEB, Handelsbanken och Nordea
Det motsvarar att varje krona i kapital är belånad 22 gånger
Andreas Cervenka, SvD Näringsliv 11 februari 2013
Dagsfärska siffror på SCB
Hushållslånen låg i december 2012 på sammanlagt 2 764 miljarder kronor,
vilket är en ökning med 115 miljarder jämfört med december 2011.
Det är bostadslånen som står för den största ökningen, 97 miljarder kronor
Ekot 28 januari 2013
I dag jublas det bland många högbelånade innerstadsbor när räntan sänktes ytterligare ett steg till 1 procent.
I glädjeyran kan det vara värt att påminna om att vi har en ränta och räntebana som indikerar att vi går mot en djup lågkonjunktur.
privat skuldsättning över 2.000 miljarder kronor - hushållens skulder 170 procent av disponibel inkomst
Carolina Neurath, SvD Näringsliv 18 december 2012
Sänkt ränta stimulerar ekonomin, men har också direkt effekt på bostadspriserna.
Enligt tidigare protokoll från Riksbanken, där det hänvisas till olika undersökningar och uppsatser, framgår att
”25 punkters lägre räntebana kan öka bostadspriser och skuldsättning med en halv procent.”
Med tanke på att vi redan i dag har en privat skuldsättning på över 2.000 miljarder kronor, ska en halv procents ökning inte förringas.
LÄS MER: EU vill granska hög skuldsättning i Sverige
I dag uppgår hushållens skulder till 170 procent av disponibel inkomst.
Riksbankschef Stefan Ingves har satt en gräns att de inte får överstiga 200 procent.
En snabb minskning av hushållens skulder skulle slå hårt mot konsumtionen och är inte önskvärd.
Det säger finansminister Anders Borg och
spår att bostadsmarknaden kommer att befinna sig i stagnation de kommande 10-20 åren.
Dagens Industri 26 februari 2013
Anders Borg säger att hushållens skuldsättning är bekymmersam och att en eventuell lånebubbla skulle bli kostsam
och leda till en långvarig lågkonjunktur som skulle riskera att slå ut de vanliga ekonomisk-politiska instrumenten.
Men det betyder inte att han snabbt vill tvinga ner skuldsättningen.
"Absolut inte, skulle jag säga. Det skulle man relativt snabbt kunna åstadkomma, men då skulle vi få en monetär kontraktion där konsumtionen under åtminstone fyra, fem år måste antingen falla eller i alla fall stå still", säger Anders Borg på en föreläsning på Handelshögskolan i Göteborg på måndagen.
"Då skulle arbetslösheten av nästan en naturnödvändighet gå upp väldigt kraftigt, och det vill vi inte."
Anders Borg, Finansminister
Anförande vid Handelshögskolan i Göteborg
*
Om fastighetsbubblor, Anders Borg, Irving Fisher och Cornucopia
Nice charts
Rolf Englund 17 mars 2013
20 års stagnerad bostadsmarknad är helt i linje med vad som krävs för att priserna ska justeras ner
till indikatorer som BNP, disponibel inkomst eller KPI.
Alternativet är en nedgång i bostadspriserna med 30 - 50% under 4 - 8 år
Cornucopia 26 februari 2013
Men om man tror att våra makthavare under tjugo års tid kan balansera på slak lina så är förstås en stagnerad bostadsmarknad också en lösning.
Det är en del, företrädesvis fastighetsmäklare och bankekonomer, som försöker intala sig själva och oss andra att bostadspriserna kan plana ut.
Men bostadsbubblor, liksom andra bubblor, har en mycket karaktäristisk form.
Det brukar, alltid, se ut så här.
Rolf Englund blog 25 mars 2012
Kommentar av Rolf Englund:
En tolkning av Anders Borgs uttalande om att bostadsmarknaden kommer att befinna sig i stagnation de kommande 10-20 åren
är att han anser att bopriserna nu har nått en platå.
Dessvärre brukar bubblor se ut som den amerikanska bostadsbubblan
En annan stor ekonom, Irving Fisher har också talat om en plateau
In October 1929, Professor Irving Fisher of Yale University, a great guru of the markets, earned immortality with the pronouncement:
"stock prices have reached what looks like a permanently high plateau."
Läs mer här
Leverage - Anders Borg - Stabiliseringspolitik
Bolånefesten är slut från och med nu.
Stigande huspriser och skulder är Sveriges största bekymmer just nu
lösningen stavas hårdare tyglar för bankerna.
Det signalerar finansminister Anders Borg, DI 21 november 2012
”Vi ska inte ha stigande skuldsättning och vi ska inte ha stigande huspriser. Det är väldigt centralt att vi nu gradvis de närmaste åren skärper regelverket för banksektorn.”, säger finansminister Anders Borg.
"Lägger man ihop statsskulden med hushållens skulder är Italien mindre skuldsatt än Sverige.
Detta riskerar att flyttas in i fastighetspriserna", sa Göran Persson
Han varnade för att svenskarna med fallande bopriser riskerar hamna i ond spiral där säkerheterna inte täcker lånen.
DI/GP 2012-11-13
Den förre finansministern som fick ordning på ekonomin under 1990-talet tycker att läget i dag är extra allvarligt när svensk industri genomgår en strukturomvandling samtidigt som konjunkturen faller. Hans recept mot hög arbetslöshet stavas kunskapslyft och utbildning.
- Om vi fortsätter så här riskerar vi att få ett fascistsamhälle, där demonstrationerna kommer att döda det som är friskt i samhället, Det blir en rad av konflikter, sa PG Gyllenhammar.
- Det är viktigt för demokratin, och för hela Europa att dessa människor får möjlighet att göra något nyttigt. Ta tag i den här frågan, jag är beredd att vara en av miljoner som jobbar för detta.
Han fick medhåll från Göran Persson:
- Jag delar helt PG:s uppfattning. Det finns en väldig politisk risk i detta. Vi vet att det finns underlag för fascism när arbetslösheten växer till så höga nivåer.
Sedan toppen har de amerikanska bopriserna fallit med 40 procent.
I många andra länder är det nästan lika illa.
Ändå fortsätter bostäder att vara en favoritinvestering i västvärlden.
Andreas Cervenka, 23 november 2012
Förklaringen stavas psykologi, något som jag tidigare skrivit om bland annat här.
Förutom det grundläggande i att det är trevligt med tak över huvudet, uppfattas bostäder som en bra investering av ett annat skäl: det är ovanligt att förlora pengar.
Om detta skriver två amerikanska forskare mycket intressant i en ny artikel.
Why is housing such a popular investment? A new psychological explanation
Thomas Alexander Stephens, Jean-Robert Tyran, Vox, 23 November 2012
I grunden handlar det om en klassisk ekonomisk synvilla: skillnaden mellan nominella priser och reala. Alltså om inflationen räknas med eller inte.
Utan inflation steg amerikanska bopriser med 12 gånger mellan 1946 och 2012. Om pengars försämrade köpkraft räknas in stod de alltså och stampade på samma fläck.
Forskarna visar att vi dock tenderar att stirra oss blinda på den nominella utvecklingen.
I september steg priset på bostadsrätter i riket med 3 procent, jämfört med i augusti. Här spelar givetvis prisutvecklingen i Stockholm, Göteborg och Malmö in.
I centrala Stockholm ökade genomsnittspriset med 1 procent och nu är medelpriset för en lya här 59054 kronor per kvadratmeter.
Nu är bostadsrättspriserna i huvudstadens innerstad snubblande nära den högsta noteringen hittills, från november 2010,
då snittpriset landade på 59805 kronor per kvadratmeter.
SvD Näringsliv 12 oktober 2012
I centrala Göteborg är nu snittpriset för en bostadsrätt 37969 kronor per kvadratmeter och i centrala Malmö ligger det på 20439 kronor.
Villapriserna utgör ingen dramatik alls. Prisutvecklingen i september gav ingen förändring alls, sett till snittpriser, i riket, Storstockholm, Storgöteborg och i Stormalmö.
Medelpriset för en villa i riket är nu 2269000 kronor.
För Storstockholm är snittpriset 3829000 och i Storgöteborg 3252000 kronor. Stormalmö ligger inte så långt efter med ett snittpris på 2828000 kronor.
Den privata skuldsättningen i Sverige är i dag i genomsnitt omkring 170 procent av den disponibla inkomsten.
Det är i ett internationellt perspektiv en hög nivå.
De svenska bostadspriserna har stigit kraftigt sedan mitten av 1990-talet,
uppgången har varit större än i krisländer som USA, Irland och Spanien.
Vår syn är att den höga privata skuldsättningen i Sverige i nuläget är hanterbar. Men...
LO-ekonomerna Ola Pettersson och Torbjörn Hållö, SvD Brännpunkt 20 oktober 2012
Samtidigt finns det också rationella skäl till stigande bostadspriser och ökad skuldsättning i Sverige, så som relativt hög tillväxt, låga räntor och svagt bostadsbyggande.
Vi anser inte att den privata skuldsättningen bör vara en uppgift för penningpolitiken. Ansvaret för utvecklingen av skuldsättningen ska i huvudsak vara en uppgift för regeringen och hanteras med andra verktyg än reporäntan.
I bakgrunden finns /hos Riksbankens majoritet/ en diffust uttryckt oro för de svenska bostadspriserna och bankernas utlåning.
En alltför låg ränta kan skapa problem för den finansiella stabiliteten, lyder resonemanget.
Men även om man accepterar en sådan hållning betyder det inte att Riksbankens räntepolitik är bäst lämpad för att påverka bostadsmarknaden.
I själva verket finns det andra instrument (fastighetsskatt, amorteringskrav, begränsningar i ränteavdrag) som mer effektivt kan dämpa exempelvis en överhettning.
DN, huvudledare 5 september 2012
Kommentar av Rolf Englund
OK. Då återinför vid fastighetsskatten, inför amorteringskrav, gör begränsningar i ränteavdragen och sänker räntan med 0,25 procent.
If the Bank /of England/ wishes to contain credit, it should learn from Norway’s success.
Instead of raising rates, it has used “macroprudential” tools.
It cut the loan-to-value ceiling on mortgages from 90pc to 85pc. It forced the banks to raise to capital buffers further.
The Norges Bank has recommended a 1pc counter-cyclical buffer based on its view of what constitutes a safe level of credit growth.
Contrary to claims that these tools never work, they worked splendidly, as you can see from this chart today from HSBC’s David Bloom.
Ambrose Evans-Pritchard May 13th, 2014
En bostadsbubbla i Norge. Men det kan väl inte hända i Sverige?
Norge kan vara på väg att bygga upp en farlig fastighetsbubbla
precis som Irland och Spanien tidigare har gjort rapporterar CNBC.
Rolf Englund blog 20 oktober 2012
Huspriserna i Norge har stigit med nästan 30 procent sedan 2006.
Danskarna mest skuldsatta i världen i förhållande till inkomsten.
SvD Näringsliv 1 augusti 2014
I Danmark går det att låna upp till 80 procent av bostadens värde genom att vända sig till kreditinstituten vilka i sin tur ägs av bankerna. Bolånens löptider varierar och de vanligaste är 1, 3, 5 eller 30 år.
Som exempel ligger den effektiva räntan på ett 30-årigt lån via kreditinstitutet Realkredit på 2,84 procent.
Utan amorteringskrav är räntan 2,94 procent.
Många är bekymrade över de svenska hushållens höga belåning.
Men det är ingenting jämfört med vårt grannland i söder.
Danmark är det land i OECD som har högst belåning – 250 procent i relation till disponibel inkomst, enligt Bostadskreditnämnden.
Det kan jämföras med den svenska siffran på 165 procent.
SvD Näringsliv, 4 september 2012
Det kraftiga prisfallet på bostäder, 30 procent sedan slutet av 2007 har skapat en farlig spiral, enligt Bengt Hansson, analyschef på Bostadskreditnämnden.
I dag finns cirka 80000 lägenheter och hus till salu i Danmark. i Sverige är den siffan 32000.
De svenska hushållens skulder i procent av disponibel inkomst och av hushållens finansiella tillgångar
Ett utmärkt diagram från Ekonomifakta
Finansmannen Fredrik Lundberg har inget emot höjda kapitalkrav för banksektorn, men menar att det bör råda konkurrensneutralitet. Även om de svenska bankerna är stora i förhållande till landets BNP, som Anders Borg använder som argument för höjda kapitalkrav på svenska banker, säger Lundberg till DI att Sverige inte bör avvika från andra länders kapitalkrav.
Fredrik Lundberg anser också att Sverige inte har någon bostadsbubbla. ”Priserna håller ju uppe bra och det produceras ganska lite bostäder”, resonerar han.
Tillväxten dämpas av framför allt krisen inom euroområdet. Lundberg är osäker på om euron kommer att överleva i sin nuvarande form, men han tror på dess framtid. Det som kan hända är att man delar upp euron i några valutaområden eller att vissa länder lämnar den.
Även börsen har Lundberg en ganska positiv syn på. ”För den som har ett längre tidsperspektiv tror jag att börsen är lågt värderad”, säger han till DI. Lundberg signalerar därmed alltså för köpläge.
SvD Näringsliv, 30 augusti 2012
Basel
Mitt i natten gav EU:s finansministrar upp om att komma överens om nya kapitaltäckningsregler för banker.
Finansminister Anders Borg (M) var nöjd
Regeringen har redan, med stöd av riksdagen, Finansinspektionen och Riksbanken, sagt att de fyra svenska storbankerna måste öka sitt kapital till 10 procent 2013 och 12 procent 2015.
Orsaken till att regeringen vill kunna ställa hårdare krav på svenska banker är att
Sverige har den näst största banksektorn i EU, mätt som andel av BNP.
SvD Näringsliv 3 maj 2012
Villapriser och skuldsättning
Göran Rosenberg, Godmorgon världen, 26 augusti 2012
Higly recommended
Guldläge att köpa sin första bostad
Nu går bostadsmarknaden mot högsäsong igen och utbudet är större än på länge.
För den som ska köpa sin första bostad är det ett ypperligt tillfälle.
SvD Näringsliv, Annika Wilhelmson, 20 augusti 2012
Det är osunt att belåning ska subventioneras, medan sparande ska beskattas högt.
Det anser Catharina Hagen, tidigare moderat riksdagsledamot och ledamot i skatteutskottet.
Hon drev frågan om ränteavdrag redan för tio år sedan – utan gehör i partiet.
SvD Näringsliv 16 augusti 2012
• LÄS MER: ”Det är för billigt att låna”
• LÄS MER: ”Svårt för politiker att försvara ränteavdraget”
De svenska hushållens belåningsgrad är inte bara ett problem vilket som helst, det är skräckinjagande.
Den äldre generationen satte en stolthet i att vara skuldfri.
Den yngre generationen ser skuldfrihet som ännu ett sätt på vilket de ligger efter sina kompisar.
SvD-ledare Alen Musaefendic 29 juli 2012
Enligt Bankföreningens rekommendation ska alla banker kräva amorteringar av kunder med en belåningsgrad på över 75 procent. Regeln finns, men följs inte. Michael Wolf, vd för Swedbank, har i ett brev till Finansdepartementet presenterat ett förslag på lagstadgad amortering på bostadslån.
Grundproblemet är dock inte brist på lagar, utan svenskarnas allt mer osunda inställning till skulder.
Vice riksbankschef Svensson ser ingen bostadsbubbla
”I nuläget utgör de svenska bolånen inget hot mot den finansiella stabiliten”
Dagens Industri 8 juni 2012
Om man tycker att bostadspriserna är ett problem är en mycket bättre metod riktade åtgärder som att minska avdragsrätten för bolån eller justera bolånetaket. Det senare har redan visat sig vara effektivt, utan att för den skulle ha negativa effekter på resten av ekonomin, konstaterade Lars EO Svensson vid en pressträff efter seminariet.
Han var dock snabb att tillägga att han egentligen inte ser ett problem med bostadspriserna just nu.
”Dagens priser motsvaras väl av fundamenta. Det som driver priserna är inte spekulation utan en stor efterfrågan men ett litet utbud.”
Enligt Lars EO Svensson har hushållen i genomsnitt fortfarande goda möjligheter att hantera sina bolån. Även om vissa hushåll kan vara överbelånade klarar de som grupp väl de stresstester som görs.
”I nuläget utgör de svenska bolånen inget hot mot den finansiella stabiliten”, säger han.
Kommentar av Rolf Englund
Nej, inte i nuläget. Men kanske alltför snart.
Svensson var vetenskaplig rådgivare åt Bengt Dennis under kronkursförsvaret.
Liksom andra som var lojala mot Bunkergänget har han fått sin belöning.
Efter några år i exil i USA är han nu åter som vice riksbankschef.
Babyboomgenerationen kan komma att hålla ned börskurserna i två decennier framåt.
Det spås bli följden när en åldrande befolkning säljer sina aktieandelar för att finansiera pensionen.
DI 24 augusti 2011
Bostäder har gett bättre avkastning än aktier de senaste 16 åren.
Men nya spekulanter har anledning att dra öronen åt sig, anser Statens bostadskreditnämnd, BKN.
Mest sårbara är unga bostadsrättsköpare i Stockholms innerstad.
Dagens Industri 23 maj 2012
BKN Marknadsrapport maj 2012
Mäklarna ser ingen risk för boprisras
Dagens Industri 24 maj 2012
”Riksbanken har påtalat att de inte kan se någon bubbla. Även om det kan bli prisförskjutningar ska det nog till betydligt mer påtagliga händelser i omvärlden för att skapa en sådan situation”, säger Peeter Pütsep, vd på Svensk Fastighetsförmedling.
Top of page - News - Start page
Därför kommer bopriserna sjunka
Svenska huspriser har dubblerats sedan 2000. Men nu väntar sämre tider
Få länder i världen har upplevt en bostadsboom liknande den vi sett i Sverige.
Henrik Mitelman, Dagens industri 2012-05-03
Ökad sysselsättning, lägre räntor, amorteringsfria lån och begränsat byggande har förklarat ökningen.
Men snart är festen slut.
Why Italy’s housing crisis matters
Chart Spain also
FT 21 July 2016
5.136 miljarder SEK
The pre-crash bubble saw Spaniards borrow merrily, owing almost twice as much in mortgages as Italians by 2010.
The total debt is falling gradually, but is still around €600 billion ($780 billion).
Some 8% of mortgage-holders are now jobless.
Last year 80 families a day had mortgages foreclosed, with their properties usually valued far below the purchase price.
Many owe money on homes they no longer own or live in
The Economist print Apr 27th 2013
Spanish House prices
This sounds bad, but is actually good news.
If you know that house prices have to adjust 50-60% in total, but have only come down 20% so far,
then the news of an acceleration in house price declines means that the adjustment is finally under way in earnest.
Eurointelligence 19 July 2012
El Pais reports that in Q2 the annual rate of house price falls was 8.3%, as published by the Ministry of Development. It is the largest annual decline recorded since the outbreak of the housing bubble, and marks a return to 2004 levels. Bigger than average falls were recorded in Andalusia, Calalonia, and Madrid. The average peak to trough fall is now 23.8% (with still a lot more to come). What drives this process right now is the recession. The article has a lot of details about the breakdown of these figures according housing types, and region.
There are also signs that prices are beginning to fall in the big cities. In Barcelona they were down 14% during the year.
Wolfgang Muenchau’s article in the Financial Times, There is no Spanish siesta for the Eurozone, inspired me to update my post on housing bubbles around the world (really just Europe and the US). He argues that Spain’s bubble was much more extreme, and that the price adjustment is less mature compared to the others. I would add here that it’s European housing markets more broadly that look overvalued compared to that in the US, as measured by the price to rent ratio.
The chart illustrates the housing bubble, as measured by the house price to rent ratio,
in the US, Spain, the UK, and Ireland that is normalized to Q1 1997 and through Q1 2011
Rebecca Wilder, March 19th, 2012
On my estimates, Spain’s house price adjustment is still less than halfway complete.
In real terms, the US housing boom has been almost completely cancelled out.
The graphs of historic bubbles, if expressed in real prices, have nice bell-shaped curves.
This makes sense, since domestic property is an unproductive real asset.
In Spain, as elsewhere, it would be reasonable to assume real prices will eventually fall
to where they were in the mid-to-late 1990s.
Wolfgang Munchau, Financial Times 18 March 2012
Men det kan väl inte gälla Sverige?
Konversationstips inför helgen: Bostadspriserna
Rolf Englund blog 16 mars 2012
Bankernas stora problem: Ytan = Basen x Höjden
Rolf Englund blog, 16 Februari 2012
Den kraftiga prisuppgången för bostäder de senaste 15 åren inger farhågor, enligt Lars Jonung.
SvD Näringsliv 15 februari 2012
– En sådan prisuppgång har inträffat i flera länder som sedan råkat illa ut, exempelvis USA, Irland och Spanien. En mycket kraftig uppgång för fastighetspriserna har lett till tvärstopp och en allvarlig prisnedgång.
Lars Jonung, ny ordförande för Finanspolitiska Rådet, har en fråga att besvara
På tre år, mellan december 2008 och november 2011, ökade bankernas bostadsutlåning med 32 procent
Det visar statistik från undersökningsföretaget UC, som Svenska Dagbladet tagit del av.
Ekot 11 februari 2012
Mest ökade lånen i storstadsregionerna och allra mest i Stockholm, där har bostadsutlåningen ökat med 38 procent de senaste tre åren.
Minst ökade utlåningen i Norrbotten, där ligger ökningen på 15 procent.
Många hushåll har nu lån som är dubbelt så stora som hushållets totala inkomst på ett år.
(RE: Mer än Grekland)
- En skrämmande siffra, tycker Stockholms finansborgarråd Sten Nordin (M) om Stockholms skuldökning.
- Om man får en bostadsbubbla så är det allvarligt för hela ekonomin, säger han till SvD
SvD Näringsliv 11/2 2012
Han anser att skuldsättningsökning bör bromsas med ett krav på amortering av bolån.
Det anser även Bengt Hansson, analytiker på statliga Bostadskreditnämnden.
SvD/TT 11 februari 2012
Sten Nordin konstaterar efter att ha varit inne på några av storbankernas hemsidor att inte ens informationen om amortering är tillfredsställande.
Det behövs fler och tydligare räkneexempel på bankernas bolånesidor om amorteringens positiva effekter, anser han.
– Det är sunt för privatekonomin att amortera, särskilt på sikt, även om det bara rör sig om några hundratusen.
Vi har väldigt låga räntor nu, jämfört med ett normalläge, säger han.
En genomsnittlig svensk villa är värd dubbelt så mycket som för tio år sedan.
I Stockholm har priset på villor ökat tre fyra gånger på tjugo år, enligt SCB.
Sedan 1995 har bostadspriserna i landet stigit med i genomsnitt cirka 40 procent vart femte år.
DN Ekonomi, 23 december 2011
Sänkningar av skatter på både inkomster och fastigheter har gett svenskarna mer pengar att röra sig med. Att räntorna hållits på historiskt låga nivåer under hela 2000-talet har gjort det väldigt billigt att låna och bankerna har varit generösa med krediter. Det har drivit upp bostadspriserna och hushållens belåning på ett aldrig tidigare skådat sätt.
En helt överväldigande majoritet av dem som äger sin bostad har dessutom lån med rörlig ränta, som oftast är den allra lägsta. Över 90 procent av lånen löper med rörlig ränta, enligt en rapport från Finansinspektionen.
Årtionden med höga skatter har proletariserat den svenska medelklassen
Medelsvensson i ett av världens rikaste länder är fattig - bara var femte svensk har en förmögenhet över huvud taget
om vi bortser från våra tillgångar i fastigheter.
Sofia Nerbrand, chefredaktör på samhällsmagasinet Neo, på SvD ledarsida 25/9 2006
Det finns inga tecken på att bostadsmarknaden i Sverige är övervärderad
"prisökningarna har varit lägre än i "bubbelländer" som Norge, Spanien och Storbritannien".
SEB:s chefekonom Klas Eklund 10/5 2005 DI
Hushållens totala skuldsättning ligger på över 160 procent av den disponibla inkomsten,
vilket är en historisk toppnotering. År 2000 låg nivån på 100 procent.
– Sverige har den snabbaste tillväxten i bolånestocken i Europa.
Tillväxten är i höjd med krisländer som Spanien och Irland, säger Bengt Hansson, analytiker på Statens bostadskreditnämnd
DN Ekonomi, 23 december 2011
"I dagsläget"
Kommissionen ser flera bekymmer i den svenska ekonomin.
Det största är att den privata sektorn och hushållens skulder har ökat kraftigt,
något som anses bero allra mest på att bostadspriserna har rasat i höjden de senaste femton åren.
Anders Borg är inte så oroad
SvD/TT 14 februari 2012
- I dagsläget skulle jag inte framhålla det som ett stort problem, säger Borg till TT
Anders Borg är duktig,
men tänk om de goda tiderna beror på bostadsbubblan, som på Irland
Rolf Englund blog 23 november 2011
The Swiss government ordered banks to hold additional capital as a buffer against
risks posed by the country’s biggest property boom in two decades.
Bloomberg, 13 February 2013
Property prices from Zurich to Geneva are surging as investors funnel money into one of Europe’s most stable economies amid the sovereign debt crisis and record-low interest rates.
The SNB had previously singled out the mortgage market as posing a significant risk in June.
Home loans have increased by almost 300 billion francs ($327 billion) in a decade and gained 5.2 percent in 2011 to 797.8 billion francs.
That’s about 140 percent of Swiss gross domestic product.
Canada’s housing market flirts with disaster
FT The Big Read, 8 February 2018
Household debt now amounts to more than 100 per cent of the country’s gross domestic product
Canada
As buyers stretch to afford homes, household debt has risen to 167 percent of disposable income
-- the highest among the Group of Seven industrialized nations.
Bloomberg 23 May 2017
This is a serious vulnerability, and a big part of the rationale behind Canadian banks’ recent ratings downgrade.
The more indebted people are, the more sensitive their spending becomes to changes in prices and interest rates, potentially allowing an otherwise small shock to result in a deep recession.
American home prices more than doubled from 2000 through 2006, and then cratered.
Canadian home prices rose a bit more slowly, but unlike in the U.S., they have kept going up, up, up.
Prices in America's 20 largest housing markets are 36 percent higher than they were twelve years ago;
in Canada's 11 largest, they are up 125 percent
Bloomberg 19 July 2012
Därför kommer bopriserna sjunka
Svenska huspriser har dubblerats sedan 2000. Men nu väntar sämre tider
Få länder i världen har upplevt en bostadsboom liknande den vi sett i Sverige.
Henrik Mitelman, Dagens industri 2012-05-03
Debt relief: A time for forgiveness
From 2000 to 2007, the average mortgage debt of US households
went from two-thirds of disposable income to more than 100 per cent.
Martin Sandbu, FT, December 23, 2011
British households raised their mortgage indebtedness from 83 per cent to 138 per cent.
Among other Group of Seven leading economies, smaller debt binges took place in France, Italy and Canada
– but not in Japan, still deflating after its 1990s debt crisis,
nor in Germany, where labour market reforms were depressing workers’ wage packets.
Villapriserna har sjunkit med 3 procent på tre månader.
Just nu finns rekordmånga objekt på marknaden.
Samtidigt har antalet sålda bostäder minskat kraftigt.
DI 15 november 2011 med bra statistik
”Vi har haft svagt nedåtgående priser i flera månader och det är rimligt att bedöma att den här utvecklingen kommer att fortsätta”,
säger Peeter Pütsep, vd på Svensk Fastighetsförmedling
Det kan vara så att Sverige klarat sig så bra de senaste åren på samma vis som det länge sades gå bra för Irland
Tidskriften The Economist placerar Sverige bland de länder som har världens mest övervärderade bostadsmarknader.
Rolf Englund blog 2011-07-11
Det är fortfarande svårt att ta in att amerikanska hushåll ett tag belånade sina bostäder så ivrigt att
en tiondel av deras köpkraft kom från nya lån på husen.
Har vi lika klart för oss att skulderna skjutit i höjden även här hemma?
För 15 år sedan motsvarade hushållens skulder i genomsnitt 90 procent av den disponibla inkomsten. I fjol var de uppe i 160 procent.
P J Anders Linder Krönika SvD 13 november 2011
Tillgångarna har också ökat i värde, men jag vet inte hur trösterikt det är: Dessa tillgångar består i hög grad av bostäder som har stigit i värde just därför att köpare varit så pigga på att låna.
Remissinstanserna skäller på finansieringen av fastighetsskattens avskaffande, men de gör det ur ett snävt teknokratiskt perspektiv.
-De starka politiska skälen för att avskaffa skatten ignoreras och sedan gräver man ned sig i detaljerna.
PJ Anders Linder SvD 21/8 2007
Ny rapport från Bostadskreditnämnden
En slutsats som vi kan dra efter att ha analyserat utvecklingen i Danmark, USA och Sverige är att kombinationen av
låga räntor, små krav på kontantinsats, amorteringsfria lån och marknadsvärdering leder till att hushållen skuldsätter sig för mycket.
Större delen av prisuppgångarna på bostadsmarknaderna kan förklaras av
övergången till rörliga räntor och amorteringsfria lån under åren innan krisen.
Bostadskreditnämnden 26 oktober 2011
Det framgår av rapporten att kostnaderna är stora när bostadspriserna faller och hushållen är högt skuldsatta. Mot denna bakgrund är det oroväckande att de svenska hushållen fortsätter att öka sina bostadslån från en redan hög nivå.
Den genomsnittliga belåningsgraden i bolånestocken är ca 65 procent och omkring 78 procent i nyutlåningen.
För att undvika framtida kriser bör kraven på kontantinsats och amorteringar öka jämfört med idag och en förstärkt bevakning från myndigheternas sida av tillgångspriser och hushållens skuldsättning är nödvändig.
Man kan tillägga att de senaste årens fortsatta uppgång i bostadspriser och skuldsättning har orsakats av
det ekonomiskt och moraliskt förkastliga avskaffandet av fastighetsskatten.
Rolf Englund blog 26 oktober 2011
–Vad händer om vi faktiskt får en bobubbla?
Ja, då kanske vi inte är fullt så överkapitaliserade som ögat tycker,
säger Annika Falkengren, SvD Näringsliv 6 oktober 2011
Vanliga medeklassmänniskor i Sverige har gjort mångmiljonaffärer på bostadsmarknaden med en belåning på 90 procent eller mer,
en nivå som skulle få vilken solbränd riskkapitalist som helst att skrika rätt ut av ångest.
Andreas Cervenka, svD Näringsliv 2 okt 2011
"50-60 procent nedsida för lägenhetspriserna"
säger Lars Wilderäng
e24 2011-07-12
En av de tidigaste förespråkarna för just ett sådant scenario är Lars Wilderäng, mer känd under sitt bloggalias, Cornucopia.
– Marknaden har under det senaste decenniet drivits av engångseffekter. Vi har bland annat upplevt slopad förmögenhetsskatt, slopad fastighetsskatt, jobbskatteavdrag, amorteringsfrihet, ROT-avdrag och rekordlåga räntor, som alla är faktorer som kan förklara delar av fenomenet. Lägg därtill mäklare och bankmän, Martin Timell och alla andra som drivit bostads/inrednings/renoveringshystrerin på sistone, så förstår du själv hur vi har hamnat där vi hamnat, resonerar Lars Wilderäng
Wilderäng poängterar också att bopriserna sedan drygt 10 år tillbaka har lämnat KPI, löneökningstakt och alla andra mått som kan tänkas beskriva hur bopriserna förhåller sig till motsvarande konsumtionsvaror
Trots allt fokus på skuldkrisen i södra Europa är det i Sverige som utlåningen till hushållen ökar snabbast.
I dag har hushållen lån på mer än en och en halv gånger årsinkomsten. Det är mer än en fördubbling jämfört med hur lånen såg ut 1970.
I en jämförelse mellan 17 OECD-länder, inklusive USA och Australien, ligger Sverige i topp.
SvT Rapport 20 november 2011
SVT:s Rapport har med hjälp av Statens bostadskreditnämnd, organisationen OECD och Europeiska centralbanken ECB tagit fram statistik över bostadslåneutvecklingen för hushållen i de europeiska länderna.
Svenskarna och Sverige har de senaste fem åren haft den högsta tillväxttakten på bolån i Europa. Det betyder att svenskar lånar mer och mer varje år och månad jämfört med året innan.
- Kanske är vi i Sverige blinda för att vi befinner oss i en irländsk/spansk situation med lånefest och, än så länge, stigande bostadspriser,skrev jag på min blog
Sverige, Irland och deras Tiger-ekonomier och bostadsbubblor
Rolf Englund blog 11 juli 2011
De svenska hushållen fortsätter att låna.
Under 2010 ökade lånen med 188 miljarder.
e24 24/3 2011
Statistiken från Statistiska Centralbyrån, SCB, visar också att hushållen gör sig av med olika värdepapper.
Totalt nettosåldes under 2010 värdepapper till ett värda av 23 miljarder kronor.
Under 2010 blev hushållen också rikare än någonsin
Statistiken från Statistiska Centralbyrån
Årtionden med höga skatter har proletariserat den svenska medelklassen
Medelsvensson i ett av världens rikaste länder är fattig - bara var femte svensk har en förmögenhet över huvud taget
om vi bortser från våra tillgångar i fastigheter.
Sofia Nerbrand, chefredaktör på samhällsmagasinet Neo, på SvD ledarsida 25/9 2006
Bolån totalt i riket 2 022 miljarder
Stockholmarna har nu bostadsrättslån på drygt 324 miljarder kronor.
DI 2011-03-19
Bostadsrättsmarknaden har vuxit snabbt med många nybyggda lägenheter och ombildningar från hyresrätter till bostadsrätter i storstäderna. Men ännu så länge är lånevolymen till småhus nästan tre gånger större.
Enligt de senaste siffrorna från Statistiska Centralbyrån, SCB, hade banker och bolåneinstitut lånat ut 1 507 miljarder kronor till småhus och 515 miljarder till bostadsrätter.
Vi ser att de tre länder (UK, ES, FR) som hade den mest expansiva prisutvecklingen vid mitten av 00-talet inte var de som utlöste prisnedgången.
Inte heller Sverige, som haft den långsiktigt mest expansiva prisuppgången, har ännu idag drabbats av någon verklig prisnedgång.
Istället var det USA, som långsiktigt hade den minsta prisuppgången näst Tyskland, som först drabbades av en prissänkning.
Danne Nordling 25/2 2011
Hushållens skuldsättning i spåren av finanskrisen
- en internationell jämförelse
Bostadskreditnämnden Februari 2011
Om bankerna kräver en amortering på nya lån så att de inom tio år är högst 70-75 procent av en bostads värde så innebär det att
ett hushåll som köper en bostad för två miljoner kronor och lånar 85 procent åläggs ett sparande till sig själv på uppemot 30.000 kronor om året i tio år.
Historiskt sett har dock bostäder stigit i värde, vilket gör att amorteringskravet i praktiken skulle upphöra tidigare.
Stefan Attefall (KD), civil- och bostadsminister, DN Debatt 19/1 2011
Kostnaderna för en sprucken bostadsbubbla är stora för hela samhället och i synnerhet för de hushåll som skulle drabbas.
Det är dock helt fel att tro att sänkta ränteavdrag skulle minska problemen på bostadsmarknaden. Förslaget tar nämligen inte hänsyn till den svenska bostadsmarknadens särskilda förutsättningar.
Det är värt att komma ihåg att någon finansiell kris skapad på bostadsmarknaden aldrig inträffat i Sverige.
Inte ens under 1990-talskrisen, när hushållen utsattes för en kombination av lågkonjunktur, skattechock på boendet och en kraftig neddragning av subventionerna på boendet, uppstod några kreditförluster av betydelse i hushållssektorn.
Däremot skapade den kollapsade byggindustrin stora samhällsekonomiska problem, främst i form av hög arbetslöshet.
I andra länder har utvecklingen på bostadsmarknaden kännetecknats av kraftiga prisökningar kombinerat med hög nyproduktion. I Sverige har vi däremot haft en situation med kraftiga prisökningar men med låg nyproduktion. Det har alltså funnits för få bostäder på marknaden och de som funnits har då blivit dyra och medfört osund skuldsättning hos hushållen.
Ett sunt sätt att hindra hushåll från att överbelåna sig på kort sikt är att bankerna inför amorteringskrav på nya bostadslån, som komplement till det nyligen införda bolånetaket.
Mellan 2000 och 2010 ökade priset på en svensk villa med 72 procent.
Samtidigt ökade bostadsrätterna i pris med 153 procent i genomsnitt
e24 18/1 2011, reporter Christina Lindqvist Sjöström
Det finns en berättigad oro för att en prisbubbla på fastigheter nu håller på att utvecklas.
En begränsad minskning av ränteavdraget är en effektiv och träffsäker åtgärd
Carl B Hamilton, ekonomisk-politisk talesperson och riksdagsledamot (fp), DN Debatt 5/1 2011
Många unga, högutbildade medelinkomsttagare i Stockholm är lånemiljonärer.
Fortsätter prisrallyt uppåt kan de fortsätta att använda sina villor och innerstadsbostadsrätter som bankomater för att plocka ut ännu mer pengar och åka till Bahamas på semester eller köpa en teppanyakihäll.
Sofia Nerbrand, Kolumn SvD 17/1 2011
Ny topp för hushållens förmögenhet
De svenska hushållens nettoförmögenhet ökade med 244 miljarder kronor till 7.264 miljarder Q3 2010, vilket är den högsta nominella nivån någonsin, enligt SEB:s sparbarometer.
DN/TT 2010-12-20
Alla tillgångsslagen; bostäder, räntetillgångar och aktietillgångar, ökade i värde.
Skuldkvoten, hushållens skulder i förhållande till tillgångarna, ligger på cirka 27 procent.
Allt fler skjuter reavinstskatten från sina bostadsaffärer framför sig.
Nära 600 000 svenskar har i dag fått uppskov på en tidigare reavinst.
På fem år har den uppskjutna skatten närapå fördubblats till drygt 241 miljarder kronor
DN 21/12 Reporter Thorbjörn Spängs
Uppskovsberget motsvarar närmare 50 miljarder skattekronor som ligger och väntar på att komma in till statskassan,
konstaterar Tommy Carlsson, skattedirektör på Skatteverkets huvudkontor
Flest uppskov (drygt 322 000) ligger i intervallet 100.000– 500.000 kronor.
För reavinstbelopp över skattetaket på drygt 1,4 miljoner och upp över 5 miljoner handlar det om cirka 16.000 uppskov.
– Det är skatt som hela tiden skjuts på framtiden och det finns en risk att den aldrig betalas in.
Tommy Carlsson ser olika alternativ på hur uppskovsberget skulle kunna ”betas av”. Till exempel att man inför någon form av amorteringsplan på samma sätt som just nu diskuteras kring bolånen.
Antal uppskov (vid årets slut):
2005: 362.479
2010: 585.712
Totalt uppskovsbelopp (vid årets slut):
2005: 126,3 miljarder kronor
2010: 241,7 miljarder kronor
Uppskovstak: Cirka 1,4 miljoner kronor
Bostadsmarknaden i Tyskland är ett föredöme, enligt BKN:s analytiker Bengt Hansson
som länge har varit den tydligaste rösten för att det finns en svensk bostadsbubbla.
Sjunkande bostadspriser under de senaste tjugo åren, lån som vanligtvis har en bindningstid på mellan 5 och 10 år,
regelmässiga amorteringar, inga ränteavdrag och en stor och fungerande hyresmarknad.
Linda Öhrn, DI 23/2 2011
Hushållens skuldsättning i spåren av finanskrisen
- en internationell jämförelse
Bostadskreditnämnden Februari 2011
Huset används som bankomat
Även befintliga villa- och bostadsrättsägare tar upp nya lån på sina hus.
e24 2010-12-14
Även befintliga villa- och bostadsrättsägare tar upp nya lån på sina hus. Detta har blivit möjligt när priserna gått upp och det har skapats ett nytt låneutrymme för de som bott en tid i sitt hus.
– Svenskarna använder bostaden som bankomat, säger Bengt Hansson, analytiker på Statens Bostadskreditnämnd, BKN.
Hushållens sammanlagda skulder uppgår till 2 490 miljarder kronor och bostadslånen står för den största delen, 1 990 miljarder kronor.
– Man lånar när man fått ett utrymme. Yngre människor ser inte lånet som en kostnad och det är få som verkligen tänker efter vad det kostar att ha ett lån på tio år. Det blir en hel del för det nya badrummet, säger han.
Snittpriset för ett hus i Stockholmsområdet har gått upp till 3,7 miljoner kronor.
Det är högre än Londonområdet, där medelpriset uppges vara 3,3 miljoner kronor, enligt SEB:S Johan Javeus
DI 13/12 2010
Han påpekar att det är svårt att räkna ut vad en tillgång, i det här fallet en bostad, bör vara värd.
Tidskriften The Economist placerar Sverige bland de länder som har världens mest övervärderade bostadsmarknader.
Bara Hongkong, Australien och Frankrike anses ha mer uppblåsta huspriser.
DN 11 juli 2011
Artikel och tabell hos The Economist
IMF: Svenska huspriser för höga
Sveriges exit från den globala krisen har varit unikt lyckad vid jämförelse med andra länder inom EU.
”Bostadspriserna förefaller övervärderade och ett utdraget prisfall verkar sannolikt”
Dagens Industri 2011-06-01
"We estimate that house prices have peaked, and we believe that interest rates are set to continue to rise.
Therefore house prices will probably continue to fall," said Peter Doyle at the IMF said
The IMF warned in its annual assessment of the Swedish economy, that Swedish house prices are in line for a fall even if the eurozone debt crisis does not impact on growth.
thelocal.se, 1 June 2011
De svenska bostadspriserna ligger enligt OECD 34 procent över
ett långsiktigt genomsnitt i förhållande till inkomsterna
DI 27 maj 2011
Bomarknaden har bromsat in
DN 27 maj 2011
Liza Nyberg, vd på Skandiamäklarna betonar att den stora ökningen av osålda bostäder beror på en kombination av att bolånekunderna måste ha sålt sin bostad, och höjda räntor och bolånetak.
Finanspolitiska Rådet om Fastighetsskatten, maj 2011
Legitimitetsproblemet borde kunna lösas inom ramen för grundprinciperna att investeringar i och konsumtion av bostäder inte ska subventioneras i skattesystemet och att rörligheten på bostadsmarknaden inte ska hämmas
Klicka här
Svenska bostäder är övervärderade med runt 20 procent, enligt Bostadskreditnämnden BKN
Hushållens rekordstora skulder på en övervärderad bostadsmarknad ökar Sveriges sårbarhet inför nästa kris,varnar statliga Bostadskreditnämndens analytiker.
Men SBAB:s chefsekonom anser att riskerna minskar
Dagens Industri 17 maj 2011
”I Danmark, Storbritannien, Spanien och Irland där snabb skuldökning har följts av fallande bostadspriser, där är privatkonsumtionen fortfarande tre år efter finanskrisen på lägre nivå än före krisen”, säger Bengt Hansson, BKN.
”Ju högre skulderna är, desto fler är det som kommer att ha negativt eget kapital när prisanpassningen på bostadsmarknaden kommer”
SBAB:s chefsekonom Tomas Pousette spår däremot inga större prisfall på svenska bostäder i sina prognoser.
Men svenskarnas skulder sväller fortfarande för snabbt, medger han.
Lista: Så mycket kostar huset
Under den senaste tremånaders perioden kostade ett småhus i snitt 2.028 miljoner kronor i Sverige.
DN 17 maj 2011
Svenska banker har skulder i utländsk valuta motsvarande på 1,5 gånger Sveriges BNP
Enligt Riksbankens senaste stabilitetsrapport är de svenska bankernas beroende av marknadsfinansiering bland de högsta i Europa.
Och en allt större del av pengarna till kredittörstiga svenska hushåll hämtas utomlands.
Andreas Cervenka, e24, 17 april 2011
France faces 40pc house price slump
France faces a property slump of Anglo-Saxon proportions as the frothiest boom in French history finally tips over,
threatening the country with an economic shock just as austerity hits.
Ambrose Evans-Pritchard, 3 May 2012
Sweden’s housing boom from 1997 to 2007 lasted 11 years and resulted in an above-trend increase of house prices by 67 percent,
Only France was close with an above-trend increase by more than 50 percent over nine years
Bloomberg 7/4 2011
Swedish house prices, which gained more than 10 percent in 2006 and 2007, also rose 2.9 percent and 2 percent, respectively, in the following two years
even as the economy sank into a recession and unemployment surged
“I’m not generally worried at the moment” about a bubble, Housing Minister Stefan Attefall said. Even so, “we should keep a very close eye on the development” of house prices, he said.
Anders Borg är duktig, men tänk om de goda tiderna beror på bostadsbubblan, som på Irland
Bor vi i en bubbla?
Är de stigande bostadspriserna i kombination med den ökande utlåningen exakt
de förutsättningar som behövs för att bostadsbubblan ska blåsas upp som luftskeppet Hindenburg?
Erik Helmerson, Signerat, DN 7/4 2011
Och är den senaste tidens räntehöjning tillsammans med fortsatt stigande priser just den pyrande gnista som kan få Bostads-Hindenburg att explodera och störta mot marken?
När några av bostadsmarknadens skarpaste slipsar och scarfar i går samlades för att dryfta frågan på ett SNS-seminarium var svaret nej. Vi har ingen bostadsbubbla.
Bakgrund till seminariet var Riksbankens nya utredning om risker på den svenska bostadsmarknaden som kom fram till samma svar, om än med reservationer.
Sveriges bostadsägare lever farligt.
Den slutsatsen går att dra utifrån den forskningsrapport som Riksbanken presenterade i dag.
Hoten är många – räntorna stiger, utbudet av bostäder växer och olika regleringar ökar kostnaderna.
För att dämpa riskerna finns många metoder.
En av dem kan vara en ny konjunkturstyrd bolåneskatt
Annika Creutzer, e24 5/4 2011
Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden
De höga svenska bostadspriserna kan i stor utsträckning förklaras av det man brukar kalla fundamentala faktorer,
det vill säga att det finns naturliga ekonomiska förklaringar till den prisstegring som har skett
DI 5/4 2011
"Med tanke på att bostadsmarknaden utvecklats på ett annat sätt i Sverige än i många andra länder är detta en uppgift som brådskar. Skulle det exempelvis visa sig att bostadspriserna och skulduppbyggnaden hos hushållen fortsätter att öka så bör Riksbanken och andra myndigheter vara beredda att agera", skriver rapportförfattarna.
Riksbanken pekar också, som tidigare, på att ansvarsfördelningen mellan myndigheterna är otydlig och att det behövs ett klargörande av vilken myndighet som bär ansvaret.
"Enligt vår mening är den mest centrala frågan inte vilken myndighet som väljs utan att ansvaret blir tydligt", skriver Riksbanken.
– Slutsatserna är inte så överraskande, men Riksbanken andas ändå en oro över utvecklingen på husmarknaden.
Men det hade varit överraskande om Riksbanken hade kommit fram till att vi har en bubbla på husmarknaden i Sverige och det gör de inte heller, säger Elisabet Kopelman, analytiker på SEB.
DN/TT 5/4 2011
Utredningen kan laddas ner hos Riksbanken
Varför har skuldökningstakten överstigit inkomstökningarna i drygt ett decennium?
Lånefebern har svalnatoch är nu den lägsta sedan i december 1998.
Tillväxttakten för hushållens skuldberg växlade i april ned till 7,2 procent i årstakt.
Det kan jämföras med 7,3 procent i mars
Cecilia Hermansson, DI 26 maj 2011
Varför har skuldökningstakten överstigit inkomstökningarna i drygt ett decennium?
Swedbanks chefsekonom Cecilia Hermansson:
"Trenden har varit nedåt för bolåneräntorna under hela den här perioden och allt fler har fått möjlighet att ta lån. I och med att huspriserna samtidigt har stigit så mycket har skulderna ökat.
De första åren var det rimligt att priserna steg från ett nedpressat läge efter 1990-talskrisen.
Men på senare år har utvecklingen blivit ohållbar.
Vi har haft ett extremt nedpressat ränteläge med till och med negativa realräntor.
Då får man anomalier och obalanser.”
Bra tabell.
En anomali är en avvikelse från det normala.
Ingen bostadsbubbla på Östermalm
Richard Lagerling, mäklare i Stockholm, Brännpunkt 15 december 2010
Efter att ha sålt lägenheter på Östermalm i nästan 20 år vågar jag hävda att gruppen av förmögna kunder aldrig har varit större än vad den är nu.
Många av dessa har blivit förmögna på sitt boende, de har varit med från början på prisrallyt på bostadsmarknaden.
Detta hittade jag i en av mina högar
– Det finns inga indikationer på att bostadspriserna är ohållbara
eller oförenliga med en hög efterfrågan och ett måttligt utbud.
Lars E O Svensson e24 28/12 2010
När det gäller hushållens skuldsättning bedömer Finansinspektionen att hushållens betalningsförmåga är god även med betydligt högre räntor än nu.
Hushållen har starka och stabila balansräkningar med tillgångar som är ungefär tre gånger så stora som skulderna.
Hushållen underskattar risken med att låna högt med bostaden som säkerhet.
När bopriserna faller kommer många hushåll att få det svårt.
"Vi har en bubbla sedan två år tillbaka och den kommer att fördjupas i takt med att räntorna stiger.
När vi kommer upp i normala räntenivåer på 5,5 procent, kommer det att märkas",
Bengt Hansson, analytiker på Bostadskreditnämnden (BKN), DI/TT 23/2 2011
Reinfeldt: Vi har ingen bostadsbubbla
DI 2010-12-09 15:58
"Vi följer tillgångsvärdena och även hur bank och finanssektorn utvecklas i Sverige. Är det något vi har lärt av kriser runt om i världen är det att inte medverka till tillgångsbubblor eller otillräcklig tillsyn, reglering eller transparens av finanssektorn", sade han .
Inför valet 2006 föreslog statsministern att ränteavdragen för bostadslån skulle kunna begränsas, som ett sätt att finansiera Alliansens fastighetsskatteförslag.
"Vi vill inte ge sken av att en situation som vi ännu inte upplever finns och därför tänker jag inte diskutera olika typer av förslag", sade han.
"Det är viktigt att bromsa en bubbla tidigt"
Belåningsgraden för svenska hushåll nu högre än innan 1990-talskrisen,
och högre än för amerikanska hushåll.
Hushållens skulduppbyggnad och riskerna för en ny bubbla på bostadsmarknaden.
Svenskt Näringsliv 9/12 2010
BOSTÄDER PÅ GRÄNS TILL BUBBLA
Spekulativa bubblor är ofta ganska kortvariga, enbart några år av kraftiga prisökningar där alltfler köper för att kunna sälja med vinst senare.
Men bubblor föregås av en längre period där priser på fastigheter eller andra tillgångar stiger.
Denna period skapar grogrunden för en överdriven tilltro till framtida prisökningar, som i sin tur är spekulationsbubblans bränsle.
Därför är det viktigt att bromsa en bubbla tidigt.
I Sverige har bostadspriserna inte stigit anmärkningsvärt mycket om man jämför med 1980.
Sedan 1990-talskrisen har dock priserna stigit stadigt.
Alltså precis en sådan period som riskerar att skapa den hybris som ofta karakteriserar bostadsköpare i en spekulativ bubbla.
Belåningsgraden för svenska hushåll nu högre än innan 1990-talskrisen, och högre än för amerikanska hushåll.
Hela rapporten kan hämtas här
Anders Borg: "Bopriserna måste bromsas"
Rolf Englund blog 7/12 2010
"Kombinationen av uppdrivna huspriser och en stor banksektor med hög internationell exponering är riskfylld.
Det är inte rimligt att vi tillåter den exponeringen att öka.
Här måste vi hitta olika vägar att bromsa detta: amorteringskrav, kapitaltäckningskrav, kassakrav,
sa han på tisdagen till TT utan att vilja precisera vilket som är bästa vägen fram.
DI 8/12 2010
Bostadspriserna är en av de mer allvarliga riskerna mot svensk ekonomi i ett medelfristigt perspektiv.
Men att vidta åtgärder för att dämpa stigande bostadspriser ligger inte i närtid för regeringen.
Anders Borg, 2009-11-04
DN Ekonomi 30 november 2010
Under rubriken Svensk tillväxt tar tigersprång, ökar snabbare än alla andra i EU,
skriver Johan Schück:
- De svenska hushållen har klarat sig relativt väl, särskilt som bostadspriserna har hållits uppe.
Är det någon som har hittat denna artikel på nätet, maila gärna till medborgare.englund@gmail.com
"Bankerna har god motståndskraft"
En ökad oro för länder med statsfinansiella problem kan leda till att de finansiella marknadernas funktionssätt påverkas. Detta kan i sin tur påverka de svenska bankernas tillgång till marknadsfinansiering.
Det finns också risker som grundar sig i den svenska bostadsmarknaden som kan medföra refinansieringsrisker för de svenska bankerna.
Riksbanken 2010-12-02
Rapporten Finansiell stabilitet 2 dec 2010
Refinansieringsrisker = risk för bank run
Mellan 2000 och 2010 ökade priset på en svensk villa med 72 procent.
Samtidigt ökade bostadsrätterna i pris med 153 procent i genomsnitt
e24 18/1 2011, reporter Christina Lindqvist Sjöström
Prisökningen på bostadsrätter har varit störst Göteborg, 218 procent, från 5 862 kronor per kvadrat till 18 618 kronor per kvadrat förra året.
I Malmö har kvadratmeterpriset ökat med 213 procent under samma period till 26 448 kronor.
I Stockholm har ökningen varit 78 procent till 42 416 kronor per kvadratmeter för en bostadsrätt
Malmövillorna har stigit med 131 procent, Göteborgsvillorna med 126 procent och husen i Stockholms län med 110 procent.
I Sverige har bostadspriserna rusat i höjden med hela 116 procent på tio år.
Det är lika mycket som i Spanien och betydligt mer än på krisdrabbade Irland
där priserna stigit med 34 procent sedan år 2000, enligt SEB.
Expressen 24/11 2010
Finansmarknadsminister Peter Norman:
De svenska hushållen har en hög skuldsättning och det vore oroande om
den snabba ökningen av skulderna skulle fortsätta i flera år till.
Affärsvärlden 22/11 2010
Peter Norman säger att det är svårt att på förhand att säga om något är en bubbla,
det brukar visa sig först när bubblan brister.
- Det är höga priser. Om det är en bubbla eller inte vill jag låta vara osagt.
Problemet med bubblor är att de märks när de spricker, det är svårt att säga innan om det är en bubbla.
Han "välkomnar" att Swedbanks vd Michael Wolf lyft frågan om amorteringskrav på bolån. Det är dock "svårt att säga" om det behövs lagstiftning.
Den svenska banksektorn är riskfylld eftersom den
är stor,
är exponerad mot länder som har stora obalanser i sin ekonomi,
samt på grund av att bostadspriser och utlåning under lång tid har ökat kraftigt.
Sandro Scocco och Magnus Lindmark, DN Debatt 12/12 2010
Redan 2005 konstaterade Riksbanken att skuld- och husprisspiralen inte kunde fortsätta i längden
Håller Anders Borg på att göra samma misstag som Kjell-Olof Feldt när han inte förhindrade excesserna i privat skuldsättning på 80-talet.
Med en sådan världsbild framstår det som ologiskt att vänta i ett till två år,
vilket med dagens ökningstakt motsvarar en ytterligare skulduppbyggnad på 200–400 miljarder.
Sandro Scocco visar tydligt att utförsbacken inleddes redan under andra hälften av 1980-talet,
då den svenska ekonomin rusade in i en överhettning. Raset fortsatte sedan ända till 1993
då kronkursen hade lämnats att flyta och Sverige kommit i ett tillstånd som liknade depression.
Johan Schück, DN Ekonomi 12/5 2007
Reinfeldt: Vi har ingen bostadsbubbla
DI 2010-12-09 15:58
De svenska hushållens lån i banker och bostadsinstitut ökade under tredje kvartalet med 53 miljarder kronor.
Så mycket har lånen aldrig tidigare ökat under ett tredje kvartal, enligt Statistiska centralbyrån (SCB).
Hushållens totala lån uppgick vid kvartalets slut till 2.369 miljarder kronor.
DN Ekonomi 15/11 2010
När det gäller hushållens ökande skuldsättning säger Riksbankschefen att takten i skuldökningen inte är hållbar på sikt.
- Det kan bli problem längre fram. Det är angeläget att den inte ökar i samma takt, ju längre skuldökningen fortsätter öka ju mer ökar riskerna i systemet, sade Stefan Ingves.
Han tillade att det är bra att Finansinspektionen har infört ett lånetak på 85 procent.
- FI:s lånetak och dagens höjning ger högre räntor till hushållen, båda de här åtgärderna är bra i det här sammanhanget, sade Stefan Ingves
E24 26/10 2010
Sedan 1997 har de svenska bostadspriserna stigit med 173 procent.
Bara i Sydafrika (421 procent), Australien (220 procent) och Storbritannien (181 procent) har priserna stigit mer.
Enligt Economists kalkyler är de svenska bostäderna övervärderade med 41,5 procent.
Viktor Munkhammar, DI 2010-10-22
Enligt Economists kalkyler är de svenska bostäderna övervärderade med 41,5 procent. Beräkningen bygger på en jämförelse mellan den aktuella prisskillnaden mellan att köpa och hyra bostäder och denna prisskillnads historiska genomsnitt.
Denna metod riskerar dock att ge en skev bild just i Sverige eftersom hyressättningen är reglerad. Men exempelvis statliga Bostadskreditnämnden har kommit fram till liknande siffror.
Det senaste året har de svenska bostadspriserna stigit med 8,9 procent.
Det placerar Sverige på femte plats bland de länder som ingår i tidningen the Economists återkommande genomgång av världens bostadsmarknader
Enligt Riksbankens uppskattningar har de svenska hushållen de senaste åren ökat sin disponibla inkomst med ungefär 3 procent per år i genomsnitt genom att använda bolån till "icke-bostadsrelaterad konsumtion".
Fallande bostadspriser skulle därför slå hårt mot konsumtionen och därmed mot tillväxten.
...
Tänk om vi lever i en ny era?
Rolf Englund blog 2010-03-30
Om lönepengar och lånepengar var rubriken på ett inlägg på denna blog för snart ett halvår sedan.
Gradvis och i all tysthet så har vi frångått tanken att lån är något som skall betalas tillbaka.
Nuförtiden skall lån inte betalas tillbaka utan rullas runt, eller ändå hellre höjas, i takt med att priset om än inte värdet, på huset stiger.
"Sverige har världens dyraste hus, i förhållande till disponibel inkomst.
Och vi har världens största räntedoping.
Det är osäkert om det är en bubbla, men det finns skäl till oro"
Pär Magnusson, nordisk chefsanalytiker på Royal Bank of Scotland (RBS) TT/DI 15/10 2010
De reala bostadspriserna i Sverige har sedan mitten av 1990-talet har stigit mest i hela västvärlden,
om man räknar bort inflationen.
Och medan en rad andra länder, som Danmark, genomgått smärtsamma korrigeringar på bostadsmarknaden i kölvattnet på finanskrisen har de svenska priserna bara planat ut för att sedan fortsätta gå upp.
"Bolånetaket borde ha införts redan för fem år sedan, inte för två veckor sedan. Och det bör följas av ett amorteringskrav."
Stockholm dyrast i Norden
Bopriserna fortsätter att stiga i Stockholms innerstad och enligt SBAB:s mäklarstatistik hamnade
det genomsnittliga kvadratmeterpriset i september för en trerumslägenhet på 56 152 kronor.
– Om vi antar att en genomsnittstrea är på 75 kvadratmeter så motsvarar detta 4 211 400 kronor
SvD 14 oktober 2010
I början av 2005 låg kvadratmeterpriset för treor i Stockholms innerstad i genomsnitt på 33 700 kronor. Man kunde med andra ord köpa en trerummare på 75 kvadratmeter för strax över 2,5 miljoner kronor.
Sedan dess har priserna ökat med 67 procent.
en dipp på bostadsmarknaden under finanskrisen och kvadratmeterpriserna sjönk som mest till runt 43 000 kronor under vintermånaderna 2008.
Men sedan dess har priserna åter fått fart uppåt och i dag ligger de på samma höga nivåer som under augusti 2007.
Bostadsbankomaten lika viktig som regeringens skattesänkningar
Bolån som används för konsumtion har fyllt plånböckerna med lika mycket pengar som alla de fyra jobbskatteavdragen tillsammans.
Men, om bopriserna planar ut är det slut på festen och tillväxten stryps.
Viktor Munkhammar, DI 2010-10-05
Lars E O Svensson tror inte på bostadsbubbla
SvD/e24 reporter Leif Petersen, 2010-09-27
Han anser inte att det finns någon bostadsbubbla, han anser inte att hushållen är oroande högt skuldsatta och han anser att de höga bostadspriserna beror på fundamentala orsaker som efterfrågan i storstäderna och höjda löner för hushållen.
Det genomsnittliga hushållet har tre gånger högre förmögenhet än belåning. Hushållens tillgångar är fem gånger större än den disponibla inkomsten.
–Det finns ingen källa till oro.
...
Klas Eklund 2005: Det finns inga tecken på att bostadsmarknaden i Sverige är övervärderad
Lars E O Svenssons insatser i riksbanksdirektionen för tankarna till en kapten som slaviskt följer sitt sjökort, även om fartyget kört på ett isberg.
Peter Wolodarski 2009-12-27
Seniorlån - lev på ditt boende
Känner du att det skulle vara bra med lite extra pengar varje månad? Visste du i så fall att det idag finns goda möjligheter att få en extra månadsinkomst från ditt boende?
Allt fler har upptäckt möjligheterna med att leva på sitt boende. Genom att frigöra en del av bostadens värde med hjälp av ett seniorlån skapas en extra månadsinkomst utan att du behöver sälja din bostad.
Reklam från AG Pension september 2010
Medelpriset för ett hus var drygt 2 miljoner kronor under den senaste tremånadersperioden.
I Stor-Stockholm var det genomsnittliga huspriset nästan 3,8 miljoner kronor
och i Stor-Göteborg och Stor-Malmö var det drygt 2,9 miljoner kronor.
SvD e24 2010-09-16
Bostadsrättspriserna i riket som helhet steg 8 procent mellan juli och augusti,
medan villapriserna sjönk 1 procent.
De senaste tolv månaderna har bostadsrättspriserna stigit 11 procent
samtidigt som villapriserna har stigit 6 procent.
DI 15/9 2010
Bolånetaket ett slag i luften
Lånetaket på 85 procent är inget större problem för bankerna. Tvärtom.
Lånetaket gäller bolån, alltså lån med bostaden som säkerhet. Men det står bankerna fritt att ge blancolån. Det är lån utan säkerhet och därför med högre ränta.
Det är också möjligt för bankerna att kräva att en borgensman för blancolånet
ANNIKA CREUTZER, e24 2010-09-28
Ett alternativ som Finansinspektionen funderade över men valde att inte införa är någon form av krav på amortering. I många länder finns krav på att bolån ska vara betalade på 20-30 år. I Sverige finns inga sådana krav.
Ett alternativ är sänkta avdrag för ränteutgifter. Det är inget populärt förslag för vem vill minska ett skatteavdrag? Men en omvald regering brukar, avsett färg, våga fatta impopulära beslut i sin första budget. Så vi får se…
Förr eller senare måste det nog bli en förändring. Det är ohållbart i längden att vi har en kapitalskatt på 30 procent när de flesta länder inom EU har 20 procent eller mindre. Och sänker man kapitalbeskattningen så följer att ränteavdraget också sänks.
Det är ett gyllene tillfälle att göra en sådan förändring när räntorna fortfarande är på en förhållandevis låg nivå.
Världens mest skuldsatta folk är rubriken för en artikel i DI 9/11 2010
”Sverige och Norge liknar varandra. Vi har stigande huspriser, hushållen lånar allt mer och skuldkvoterna närmar sig 200 procent.”
Rolf Englund blog 2010-09-11
Utlåningen för bostadsändamål uppgick sammanlagt till 1,976 miljarder kronor
i slutet av september, en ökning med 9,3 procent jämfört med samma månad föregående år.
DI 27/10 2010
När det gäller hushållens ökande skuldsättning säger Riksbankschefen att
takten i skuldökningen inte är hållbar på sikt.
E24 26/10 2010
Lånefesten vägrar ta slut
Utlåningen för bostadsändamål uppgick sammanlagt till 1,639 miljarder kronor i slutet av juli,
en ökning med 10,4 procent jämfört med samma månad föregående år
DI 2010-08-26
Nordic Economies Risk Housing Market Collapse
Swedish real estate may fall as the 20 percent of borrowers with the biggest debts struggle with burdens as much as 46 times their disposable incomes, says Royal Bank of Scotland Group Plc.
Bloomberg Aug 19, 2010
House prices in Sweden, the biggest Nordic economy, jumped an annual 7 percent in the three months through July, the 15th consecutive period of increases.
Lars Magnusson, a director at the Swedish Ministry of Finance’s National Housing Credit Guarantee Board, said in an Aug. 16 interview that houses will lose a fifth of their value in the next three to five years.
“A 20 percent drop would probably be instrumental in bringing on, or deepening, a double-dip,” in which a period of recession is followed by a brief recovery before the economy contracts again, said Par Magnusson, the chief Nordic economist at RBS in Stockholm.
Household debt was 167 percent of disposable income in Sweden by the end of last year, compared with 104 percent a decade earlier, the Riksbank estimates.Sven-Olof Johansson varnar för att hushållen är på väg in i en skuldfälla.
”Vill man vara lite konspiratorisk kan man säga att Sverige håller på att närma sig den situation som USA befann sig i 2007”, säger han.
”Risken är att vi får en baksmälla. I övriga världen ökar hushållen sitt sparande men här kör man på som om ingenting har hänt”.
Sven-Olof Johansson, DI 9/8 2010
Lånefesten är dock svår att stoppa. Finansinspektionens nya bolånetak är i princip verkningslöst, menar Sven-Olof Johansson. Även Riksbankens styrränta – som normalt borde bita mycket hårdare – kan visa sig bli ett trubbigt instrument. ”Jag tror inte att Riksbanken kommer att kunna hålla fast vid sin räntebana med fyra procent inom några år. Då blir det för stora skillnader mot omvärlden. Länder som USA och Storbritannien behöver fortfarande hålla nere räntorna för att undvika en dubbeldipp”.
Hushållens lån dubbelt så mycket som statsskulden
Rolf Englund blog 2010-07-27
Världens finansiella system, eller patienten, som Investors vd Börje Ekholm uttrycker saken,
drabbades av ”hjärtattack” för något år sedan. Nu är världens ekonomier tungt dopade med låga räntor för att starta igång systemet igen och faran är inte över.
– Men i Stockholm märker man inte mycket av krisen. Folk korkar upp champagnen på fredag eftermiddag, krogarna är fullsatta och fastighetsmarknaden blomstrar
Börje Ekholm föreslår att stockholmarna lämnar huvudstaden för någon dag och beger sig söderut, till städer som Trollhättan och Göteborg. Där är stämningen en annan.
SvD/e24 2010-03-28
Man får inte glömma bort att vi har en fortsatt stark konjunkturuppgång, vilket borgar för en stabil prisutveckling på bostadsmarknaden.
Det blir nog inga dramatiska prisförändringar i höst
Peeter Pütsep, vd för Svensk Fastighetsförmedling, DN 2010-07-14
Samma fråga som om svenska bilköpare kan ställas om banker och stater, hur skulle det gå om alla slutade leva över sina tillgångar?
Den berättelsen skulle man gärna vilja höra, hur det skulle kunna gå till att demontera de globala skuldbergen, om det är möjligt att sluta köpa saker vi inte behöver, för pengar vi inte har.
Marie-Louise Samuelsson, Sydsvenskan 11 juli 2010
Hör inte ökad nybilsförsäljning ihop med de förmånliga räntorna, med att det kan framstå som nästan gratis att skaffa nya ”kapitalvaror”?
Och hur skulle det gå för Sverige om alla skulle spara till bilar och bostäder? Att skilja på vilka som äger och vilka som hyr bostäder har blivit ett slags kollektiv livslögn, de allra flesta ”ägare” betalar hyra till banken.
Och bankerna i sin tur måste låna. Nyligen var det dags för europeiska banker att betala tillbaka 442 miljarder euro till Europeiska centralbanken, ECB. Somliga banker tar nu nya miljardlån för att kunna betala de gamla. Vore det SMS-lån till ungdomar skulle det betraktas som förkastligt, men inte när det handlar om ”interbankmarknaden”.
Gradvis och i all tysthet så har vi frångått tanken att lån är något som skall betalas tillbaka.
Nuförtiden skall lån inte betalas tillbaka utan rullas runt, eller ändå hellre höjas, i takt med att priset om än inte värdet, på huset stiger.
Rolf Englund blog 2010-03-30
Rebalancing the world economy
Click here
Finansinspektionen föreslår ett tak för bolån
på max 85 procent av bostadens marknadsvärde.
Ekot 5/5 2010
Enligt Finansinspektionens bedömning kommer reglerna inte att få några stora effekter på priserna på bostadsmarknaden.
Finansinstitutens utlåning till hushållen ökade med 8,9 procent i juni
Hushållens samlade lån uppgick vid utgången av juni till 2.428 miljarder kronor,
varav den största delen, 1.625 miljarder kronor, bestod av lån kopplade till bostaden.
Konsumtionslånen uppgick till 155 miljarder kronor.
DI 2010-07-27
Riksgälden: Den svenska statsskulden var 1 115 miljarder kronor den 30 juni 2010.
Minskar eller ökar statsskulden?
Statsskulden har varierat mellan cirka 1 100 miljarder och 1 400 miljarder kronor under de senaste tio åren.
Läs mer här
”Självklart följer vi Finansinspektionens råd,
sen får vi se vilka finansieringsalternativ vi kan erbjuda våra kunder som komplement till de här 85 procenten.
Det blir lån utan säkerhet”, säger Michael Skytt
bolåneansvarig på Nordea
DI 5/5 2010
Det är framför allt unga förstagångsköpare som saknar besparingar eller tidigare bostadsvinster till en större kontantinsats.
20 procent lägre bostadspriser än i dag
Huspriskorrigeringen som drabbat många andra länder de senaste åren kommer och frågan är bara när.
Den kan slå hårt mot många högbelånade hushåll,
säger Bengt Hansson, analytiker på Statens bostadskreditnämnd, BKN
till DN/TT 23/2 2010.
- En normal bostadsränta på 5,5 procent skulle göra det påtagligt dyrare att bo och motiverar enligt våra beräkningar 20 procent lägre bostadspriser än i dag.
Belåningsgraden uppgår nu till i genomsnitt 46 procent av bostädernas värde. Det är 15 procentenheter mer än innan den förra prisnedgången 1990
- Sedan millennieskiftet har hushållen lånat drygt 125 miljarder kronor på sina bostäder i genomsnitt per år.
Det handlar bland annat om köp av aktier och andra värdepapper och inte minst till konsumtion av bilar, möbler och resor. Lånefesten har därför gynnat detaljhandeln och eldat på aktiemarknaden.
Vi har ett nytt mönster på den svenska bostadsmarknaden. Sedan år 2000 har hushållen lånat 800 mdkr med bostäder som säkerhet; pengar som använts till annat än bostadsinvesteringar. I rapporten beskriver BKN hur hushållens ökade skuldsättning, både i relation till inkomster och till värdet på bostäder, innebär risker på hushållsnivå när räntorna stiger och bostadspriserna faller.
Statens Bostadskreditnämnd februari 2010
---
Så mycket kostar husen där du bor
Det framgår av SCB.s småhusbarometer till och med april.
E24 18 maj 2010
---
800 miljarder kr i friska lånepengar - inte lönepengar
Rolf Englund blog 23/2 2010
Priserna på bostäder är på en hög nivå.
Mätt i relation till boendekostnaden (”hyran”) är priserna idag i nivå med tidigare toppar från åttio- och nittiotalen.
Den historiska utvecklingen visar att höga bostadspriser i relation till ”hyran” följs av en låg avkastning på boendet till följd av fallande bostadspriser.
Det finns liten eller ingen anledning att tro att det skall vara annorlunda
Statens Bostadskreditnämnd, Oktober 2009
Nästa rapport kommer i februari 2010
Cirka 55000 kronor per kvadratmeter är snittpriset för januari i år, enligt Mäklarstatistik.
Priserna i centrala Stockholm ser ut att närma sig nya rekordnivåer
är en bubbla på väg att brista?
SvD 13/2 2010
För 20 år sedan – med snittpriset för innerstadslägenheter på närmare 20000 kvadratmetern efter en med den tidens mått mätt kraftigt prislyft – var frågeställningen densamma.
Då var det en prisbubbla. Från toppnivån kring 1990 föll bostadsrättspriserna för att 1992–1993 landa på cirka 8000 kronor per kvadratmeter. Fastighetskris, finanskris och slutligen valutakris framkallade en chockstyrränta som sänkte priserna.
Riskerna för ett prisfall på bostäder ökar
Handelsbanken: huspriserna kan falla med nära 10 procent
Statens bostadskreditnämnd spår prisfall runt 20 procent
SvD/E24 2010-02-13
Priserna har stigit kraftigt under flera år, utan några stora prisfall.
Samtidigt växer hushållens skuldbörda stadigt.
Kredittillväxten var 9,3 procent under december.
Riksbankens räntepolitik bidrar i stor utsträckning till att påverka bostadsmarknaden, säger Claes Måhlén, chef för ränte- och valutaanalys på Handelsbanken
Bengt Hansson, analytiker på Statens bostadskreditnämnd, tror på fallande priser. Han är övertygad om att vi befinner oss i en prisbubbla, som kommer att spricka.
Den stora frågan är dock när.
Enligt Bengt Hanssons beräkningsmodeller är marknaden övervärderad och när räntan höjs får vi ett prisfall på över 20 procent.
Det är ohyggligt underskattat vad räntan betyder. En snabb kalkyl visar att hushållens skuldsättning är ungefär 2 300 miljarder kronor. Skulle räntan stiga 2,2 procent, lika mycket som den har sjunkit under det senaste året, så motsvarar det ungefär, om lönesumman i Sverige är 1 300 miljarder kronor, fyra kronor i kommunalskattehöjning.
Det är stimulansens storlek. Det är en våldsamt kraftfull spak, den här räntan. Avvägningen av hur det ska gå till blir en rysare.
Göran Persson, Affärsvärlden 11/2 2010
Fransmännen talar ju redan om ett stabilitetsråd
och om man skall lyfta dessa saker till europeisk nivå, vilket jag mycket väl tror kan bli resultatet av EMU,
då byter vi karaktär på den europeiska unionen och går mot en mer federativ lösning.
Logiken i det hela rör sig i federativ riktning... Sch! säger Kohl åt mig när jag tar upp det.
Göran Persson 1997-10-13, Fichtelius, sid. 391
Husprisökningarna sedan 2000-talets början är inte långsiktigt hållbara
och när Riksbanken kommer att överväga när det är lämpligt att börja höja räntan är huspriser och utlåning några av de variabler som direktionen kommer att granska med stor noggrannhet.
vice riksbankschef Lars Nyberg, DI/Direkt 19 maj 2010
Det sade vice riksbankschef Lars Nyberg på onsdagen, enligt ett förskrivet anförande.
Riksbankschefen Stefan Ingves är oroad över de svenska hushållens höga skulder.
Det sa han när han talade inför nationalekonomiska föreningen
Ekot 18/5 2010
– Vi vet att man lånar för mycket i en rad andra länder och att allt sedan går åt fel håll. Det blir stora bekymmer när man gör förluster och då får man problem med dåliga lån och det är inte bra.
– Vi brukar inte prata i termer av bubblor för att det är svårt att definiera vad det är för någonting men vi noterar att hushållens skuldsättningskrav har fortsatta att öka och det är en utveckling som pågått under en ganska lång tid.
– Det kan inte fortgå så hur länge som helst därför att då blir det problem. Inte idag med längre fram och de problemen vill vi undvika.
---
Stefan Ingves, skuldsättningen och ekonomernas flockbeteende
Rolf Englund blog 2010-05-18
---
USA:s huspriser övervärderade med 14,0 procent
Spanska huspriser övervärderde med 55,1 procent
Svenska huspriser övervärderade med 34,7 procent
Engelska huspriser övervärderade med 28,8 procent
The Economist print Decembet 30th 2009
---
Economics may be dismal, but it is not a science
The failures of economics in the recent crisis are most evident in two areas:
the inadequacies of the efficient market hypothesis, the bedrock of modern financial economics,
and the irrelevance of recent macroeconomic theory.
John Kay, FT April 13 2010
Riksbankens direktion har beslutat att tillsätta en utredning om risker på den svenska bostadsmarknaden.
Bakgrunden är att bostadspriserna har stigit kraftigt under flera år.
"Hittills har vi inte gjort bedömningen att det finns någon bubbla på bostadsmarknaden", säger Mattias Persson på avdelningen finansiell stabilitet."Det finns flera faktorer som talar för att prisuppgången i Sverige beror på fundamentala faktorer.
Men det kan också finnas risker på den svenska bostadsmarknaden", skriver Riksbanken i ett pressmeddelande.
DI 9/2 2010
Bra film av Johan Norberg om finanskrisen, men utan svar
I går var jag på Galapremiär på mingelbiografen Skandia med röd matta och små smörgåsar till läske-drinken för att se filmen "överdos - en film om nästa finanskris"
Rolf Englund blog 2010-05-04
Tio tecken på en bostadsbubbla
Att säga att vi har en överhettad bostadsmarknad i Sverige är kanske att sparka in en tältöppning, men
här är några saker som talar för att Sverige blivit en drivbänk där något riktigt läskigt kunnat gro under lång tid.
Andreas Cervenka SvD/e24 2010-01-17
Bostadspriserna i Sverige har stigit med över 150 procent sedan 1997.
Uppgången tillhör den högsta i hela världen och är betydligt större än i USA före kraschen.
First, let me confess my ignorance, I know very little about housing.
However, I do know something about bubbles and something about psychology.
Frankly I am amazed there is even a debate.
All I can see are signs of speculative excess.
James Montier, at John Mauldin, June 20, 2005
Bostadsbubblan en opinionsbubbla?
Inte ens 2011 kommer bostadsinvesteringarna att ha återhämtat sig till tidigare nivåer.
Hur kan det komma sig?
är efterfrågan på bostäder för låg? Varför varnar en del experter i så fall för fortsatta prisstegringar och framtida bubblor som kommer att brista med prisfall som följd?
Danne Nordling 11/1 2010
Superräntan fick lägenheter och villor att stiga med
20 respektive 10 procent under helåret 2009 - mitt i lågkonjunturen.
DI 2010-01-14
Boåret 2009 avslutades med 3 procents prisuppgång för bostadsrätter i rikssnitt under perioden oktober-december, jämfört med perioden juli-september.
I Stockholm, Göteborg och Malmös centrala delar steg lägenhetspriserna med 3 respektive 4 och 5 procent.
Full textSvenska huspriser övervärderade med 34,7 procent
The Economist print Decembet 30th 2009
"The critical issue on the whole subprime, and by extension, the international financial system
rests very narrowly on getting rid of probably 200,000-300,000 excess units in inventory," /-houses/
Alan Greenspan, CNN 2007-11-06
Nearly half of the drop in household wealth since 2007 can be ascribed to a 48 percent plunge in homeowners' equity. And, though home equity has edged higher since the first quarter of 2009, it still remains in a range last seen in the second half of 1999. As recently as 2008, few expected homeowners’ equity to sink to levels last seen 10 years ago. The $6.2 trillion of homeowners’ equity in the third quarter of 2009 had sunk by $7.25 trillion from its $13.5 trillion zenith in the first quarter of 2006.
CNBC 1 Feb 2010
ARMS
Thousands of American homeowners are starting to see their monthly mortgage payments skyrocket, dealing a fresh blow to the already shaky housing recovery.
CNBC 12 Jan 2010
The widely feared reset of thousands of option adjustable-rate mortgages—where both interest and principal payments rise sharply—is already leaving many homeowners struggling to keep a roof over their head.
"It's going to kill off housing," warns Patrick Pulatie, CEO of Loan Fraud Investigations, a predatory lending audit firm. "We have pretty close to 500,000 option ARM payments going higher in California over the next couple of years. The impact of the higher payments will be devastating for homeowners who are having trouble now making ends meet."
America slides deeper into depression
The home foreclosure guillotine usually drops a year or so after people lose their job, and exhaust their savings.
One million American families lost their homes in the fourth quarter.
Ambrose Evans-Pritchard 10 Jan 2010
Monetary Policy and the Housing Bubble
Chairman Ben S. Bernanke
"Some observers have assigned monetary policy a central role in the crisis. Specifically, they claim that excessively easy monetary policy by the Federal Reserve in the first half of the decade helped cause a bubble in house prices"
January 3, 2010
ARMs
These more exotic mortgages show much more significant reductions in the initial monthly payment than could be obtained through a standard ARM. Clearly, for lenders and borrowers focused on minimizing the initial payment, the choice of mortgage type was far more important than the level of short-term interest rates.
The availability of these alternative mortgage products proved to be quite important and, as many have recognized, is likely a key explanation of the housing bubble
Greenspan’s 2004 speech extolling the virtues of adjustable-rate mortgages looks particularly imprudent now, in the light of rising delinquencies on those loans. http://dailybriefing.blogs.fortune.cnn.com/2008/04/08/greenspan-lashes-out-again/
Remarks by Chairman Alan Greenspan
Understanding household debt obligations
At the Credit Union National Association 2004 Governmental Affairs Conference, Washington, D.C.
February 23, 2004
This year the housing market /in the US/ showed signs of life.
But with foreclosures and unemployment climbing, prices have further to fall.
CNN Money 8/12 2009
USA:s huspriser övervärderade med 14,0 procent
Spanska huspriser övervärderde med 55,1 procent
Svenska huspriser övervärderade med 34,7 procent
Engelska huspriser övervärderade med 28,8 procent
The Economist print Decembet 30th 2009
Vem ska avgöra om kreditgivningen till bostadssektorn skapar svårhanterliga risker eller inte?
Vem ska bestämma när det är dags att sänka belåningsgrader och öka krav på amortering?
Dessa frågor kräver svar snarast.
Stefan Ingves DN Debatt 2009-12-31
Den som tror att Sverige följer samma ekonomiska tyngdlagar som länder som USA, Storbritannien och Spanien bör förbereda sig på att det smärtsamma prisfallet på bostäder kommer, kanske till och med under 2010.
Peter Wolodarski 2009-12-27
Baselkommittén
Dåliga nyheter för SEB, Swedbank, Handelsbanken och Nordea.
De svenska bankerna har väldigt bra kvalitet på sina tillgångar, exempelvis mycket bostadsutlåning.
Men det får man alltså inte tillgodoräkna sig i det nya måttet.
SvD/e24 2009-12-18
Bubblan som vägrar spricka
Skenbar stabilitet. Bostadspriserna stiger och skulderna ökar.
Men Riksbanken ser inte det som skäl att höja räntan.
Fokus 30 november 2009 Text: Lotta Engzell-Larsson
Frågan kom upp på Riksbankens penningpolitiska möte den 21 oktober. Utvecklingen var oväntad, därför blev det lite oro i betongbunkern på Malmskillnadsgatan i Stockholm, även om man normalt inte lägger så stor vikt vid svenskarnas bostäder här i huset.
Enligt vice riksbankschef Karolina Ekholm är det inte »rimligt« att penningpolitiken bedrivs utifrån hur det ser ut på bostadsmarknaden. Undersökningar visar att bostadsmarknaden påverkas mer av konjunkturen än tvärtom. Riksbanken sätter räntan efter den allmänna ekonomiska utvecklingen och inflationen.
– Det här överträffar 80-talsbubblan. Visserligen kanske hushållens ekonomi är starkare i dag, men det ser oroväckande ut. Det är viktigt för Riksbanken att följa relationen mellan tillväxt och utlåning, säger ekonomiprofessor Lars Jonung.
Andra betydelsefulla, och ofta förbisedda, drivkrafter bakom den starka uppgången är de lägre kraven på kontantinsats, och det faktum att svenska folket inte amorterar.
– Det är inte så populärt att amortera, säger Tomas Pousette, chefekonom på det statliga bolåneinstitutet SBAB.
Mot bakgrund av den kraftigaste recessionen i världsekonomin sedan andra världskriget finns det anledning att se över om den politik som centralbanker bedriver kan utformas för att bättre kunna främja en balanserad ekonomisk utveckling.
Vice riksbankschef Karolina Ekholm 2009-12-04
Utvecklingen på bostadsmarknaden har visserligen sedan länge spelat en viss roll för räntebesluten i Riksbanken. Men det finns anledning att dels utveckla bättre indikatorer på uppkomsten av finansiella bubblor, dels se över möjligheten att utöka de instrument som Riksbanken har till sitt förfogande för att främja den finansiella stabiliteten.
Asset price bubbles and Central Bank Policy
Alan Greenspan and all that
Residential investment is the best leading indicator for the economy.
Residential investment will not recover rapidly because of the large overhang of existing vacant housing units.
Existing home sales are largely irrelevant for the economy.
CalculatedRisk 18/11 2009
Commercial Real Estate
One dirty secret in the financial world is that the lack of drama in the CRE sector
has partly arisen because banks on both sides of the Atlantic have been “evergreening” loans
– or in essence extending the maturities – and practising forbearance to avoid recognising losses.
Gillian Tett FT December 30 2010
But the recent turbulence in Ireland, where the banks were devastated by CRE exposure,
is a potent reminder of the potential for property loans to turn sour.
The $6,000bn dollar question for the wider financial system.
After all, it was a turn in the US property market that triggered the financial crisis.
And while many other financial disasters have since followed,
the state of the US property market remains crucial to the banking world as a whole.
Gillian Tett, FT July 9 2009
Bostadsmarknaden blomstrar igen.
Priserna rusar och ROT-rabatterade hantverkare monterar upp italienskt kakel på löpande band i de svenska hemmen.
Det är bara ett problem. Det pyramidspelsliknande bostadsbytandet låser in kapital och hushållens skulder växer.
Dick Klang, Timbro och Barbro Engman, ordförande Hyresgästföreningen, SvD Brännpunkt 16/9 2009
Den hetsiga bostadsmarknaden de senaste decennierna har lett till att många hushåll blivit alltmer skuldsatta. Hushållen har nu skulder på uppemot 150 procent av den disponibla inkomsten, högre än någonsin tidigare. Enligt SCB:s ”Svensk ekonomi” som kom i juni är svenska hushålls skuldsättningsgrad på väg mot smärtgränsen. SCB uttrycker det som att ”…skuldsättningsgraden har stigit till ohållbart höga nivåer och att läget till och med är värre än under den förra toppen i slutet av 1990-talet.”
Att hitta tvärtom miljonärer, alltså personer med skulder på en miljon kronor eller mera, är inte svårt. Unga personer i storstäder har ofta inget val än att sälla sig till gruppen. Att Sverige har drygt 50000 färre hyresrätter i dag jämfört med för tio år sedan, men samtidigt fler bostads rätter, har bidragit till detta.
Ett annat problem är den växande tendensen att se sitt bostadsköp som en investering. Visserligen ger bostadsköpet avkastning i form av boende, men det ger ingen likvid avkastning, och den värdeökning många räknar med är högst osäker om man tar hänsyn till inflationen.
I själva verket är det ju omöjligt att alla i längden kommer att bli rika genom att renovera och byta begagnade bostadsrätter och villor med varandra till allt högre priser.
Det har inte minst bostadsbubblan i USA visat, men också förra årets prisfall på bostäder runtom i Sverige.
Household wealth has only recovered about half the $16.4 trillion lost in the Great Recession.
One reason that the U.S. economy still struggles to achieve sustained growth is that Americans are a long way from recovering the
trillions of dollars of household wealth lost during the Great Recession.
CNN 9 June 2011
U.S. household wealth fell by about $16.4 trillion of net worth from its peak in spring 2007, about six months before the start of the recession, to when things hit bottom in the first quarter of 2009, according to figures from the Federal Reserve.
How could any central banker with half a brain have looked at that graphic
in 2003, 2004, and 2005 and not thought that there was some pretty big trouble ahead?
Tim Iacono, 8 June 2011
By 2006, /US house/ prices were starting to slide; they have since crashed almost to pre-bubble levels.
FT 16/8 2010
“One of the great successes of the United States in this century has been the partnership
forged by the national government and the private sector to steadily expand the dream of home ownership to all Americans,”
Mr Clinton said in 1995.
RE: Please note that the prices are not nominal
We do not live in the reaö world, but in the nominal world
Most new borrowing during America’s housing boom was for spending
Almost all of the $1.45 trillion the authors estimate was borrowed against rising home equity was used for spending.
The Economist print, September 3rd 2009
House-price increases may still have an impact as they create housing collateral for consumers who could not otherwise borrow.
A study (House Prices, Home Equity-Based Borrowing, and the U.S. Household Leverage) by Atif Mian and Amir Sufi of the University of Chicago’s Booth School of Business pins down the size of this effect, using the credit records of almost 70,000 American borrowers.
The young were keener to cash out than the old. That is at odds with the life-cycle theory of consumption, which says that the young amass wealth so that they can spend it in old age.
Nästan alla väljer rörlig ränta
DI 2009-09-02
Fortsatt stor skillnad mellan den bundna tremånadersräntan och de längre bundna boräntorna bidrog till att 91 procent av låntagarna valde den kortaste bindningstiden i augusti. Det är den högsta andelen sedan mätningarna startade år 2000.
Det visar SBAB:s månadsstatistik över nyutlåningen till privatkunder.
Homeowners - the root of all evil?
Villaägarna - Roten till allt ont?
Our economy’s lights, if not switched off in a rehash of the 1930s Depression, have certainly been dimmed in a 21st century version likely to be labelled the Great Recession.
McHouses, McHummers, and McFlatscreens, all financed with excessive amounts of McCredit created under the mistaken assumption that the asset prices securitising them could never go down.
There is a developing optimism that we can go back to the lifestyle of yesteryear.
Forecasts based on econometric models inevitably miss these secular/structural breaks in historical patterns because it is impossible to quantify human behaviour
Bill Gross, July 2009
The fact is, middle-class families have exhausted the coping mechanisms they have used for more than three decades to get by
on median wages that are barely higher than they were in 1970, adjusted for inflation.
Male wages today are in fact lower than they were then:
the income of a young man in his 30s is now 12 per cent below that of a man his age three decades ago.
Yet for years now, America's middle class has lived beyond its pay cheque. Middle-class lifestyles have flourished even though median wages have barely budged. That is ending and Americans are beginning to feel the consequences.
Robert Reich, Financial Times January 30 2008
Everybody who bought real estate did it with somebody else's money
These guys actually believed that if they bought that house they would make $3 million over the next ten years.
Peter Schiff 16/6 2009
Most people think of the Great Depression as originating in the stock market crash of 1929.
But Nobel Prize-winning economist Vernon Smith's research indicates that the 1929 crash was itself
the result of an earlier collapse in the boom housing market during the Roaring '20s.
The Bellingham Herald, 5/6 2009
Measured by Standard & Poor’s Case-Shiller indices, the pace of decline is accelerating in the third year of the housing market’s slump.
From the September 2006 peak, prices are down 31 per cent on average.
FT, Lex 26/5 2009
Before Lehman Brothers collapsed in September, prices were falling by just over 1 per cent each month. In March, the rate hit 2.2 per cent.
Based on the experience of housing market reversals elsewhere, the US has further to go. Analysing 15 developed countries that have experienced housing slumps between 1973 and 2007, Goldman Sachs found that they lasted six years on average. The typical real fall in prices was 31 per cent. Japan’s slump since 1991 is the longest, while the Netherlands and Finland saw the deepest, with prices halving.
The US ultimately may not be the worst hit. Ireland’s market is off nearly a fifth from its 2007 peak, while the UK, which only topped out last year, has already lost 15 per cent.
US house prices fell by a record 19% in January compared with a year earlier
The Standard & Poor's/Case-Shiller Home Price index records prices in 20 of the largest cities in the US.
BBC 31/3 2009
"Home prices, which peaked in mid-2006, continued their decline in 2009," said David Blitzer at S&P.
"There are very few bright spots. Most of the nation appears to remain on a downward path, with all 20 metro areas reporting annual declines," he explained
Greenspan: The Fed Didn't Cause the Housing Bubble
Lower rates on long-term, fixed-rate mortgages and
not the Federal Reserve's policies are to blame for the U.S. housing bubble.
CNBC 11 Mar 2009
"Between 2002 and 2005, home mortgage rates led U.S. home price change by 11 months.
This correlation between home prices and mortgage rates was highly significant,
and a far better indicator of rising home prices than the fed-funds rate,"
Greenspan wrote in the Wall Street Journal.
Skuldfrågan/Who is responsible
The Obama administration's foreclosure prevention program
CNNMoney.com)March 4, 2009
En bonusdriven finansbransch har sålt stora mängder obskyra värdepapper
– samtidigt som man i Washington har sänkt skatter och fattat beslut om nya jätteprojekt utan att våga be folket om pengar.
PJ Anders Linder, SvD 25/1 2009
The U.S. housing market lost $3.3 trillion in value last year and
almost one in six owners with mortgages owed more than their homes were worth
Feb. 3 2009 (Bloomberg)
The median estimated home price declined 11.6 percent in 2008 to $192,119 and homeowners lost $1.4 trillion in value in the fourth quarter alone, the Seattle-based real estate data service said in a report today.
About $6.1 trillion of value has been lost since the housing market peaked in the second quarter of 2006 and last year’s decline was almost triple the $1.3 trillion lost in 2007, Zillow said.
October Home Prices in 20 U.S. Metro Areas Fall 18%
Dec. 30 2008(Bloomberg)
Home prices in 20 major U.S. cities declined at the fastest rate on record, depressed by mounting foreclosures and slumping sales.
The S&P/Case-Shiller indexdeclined 18 percent in the 12 months to October, more than forecast, after dropping 17.4 percent in the year through September.
The gauge has fallen every month since January 2007.
The prosperity of a few years ago, such as it was — profits were terrific, wages not so much —
depended on a huge bubble in housing, which replaced an earlier huge bubble in stocks.
And since the housing bubble isn’t coming back, the spending that sustained the economy in the pre-crisis years isn’t coming back either.
Paul Krugman, New York Times, December 22, 2008
To be more specific: the severe housing slump we’re experiencing now will end eventually, but the immense Bush-era housing boom won’t be repeated. Consumers will eventually regain some of their confidence, but they won’t spend the way they did in 2005-2007, when many people were using their houses as ATMs, and the savings rate dropped nearly to zero.
In an echo of the Watergate hearings 35 years ago, Mr. Greenspan was asked when he knew there was a housing bubble and when he told the public about it. He answered that he never anticipated home prices could fall so much.
"I did not forecast a significant decline because we had never had a significant decline in prices," he said.
Wall Street Journal, October 24, 2008
Keynes had no sure cure for slumps
The recent collapse of speculation on houses is a non-monetary phenomenon
Edmund Phelps, Financial Times, November 4 2008
US Housing starts have fallen nearly two-thirds from their peak of 2.3 million in January 2006, and
were at the lowest annual pace since January 1991. CNN 17/10 2008
Det var inte bara Wall Streets finansföretag som byggde ekonomiska korthus med hjälp av högbelåning under de år då likviditeten flödade och räntorna var låga.
även de amerikanska hushållen konsumerade som om det inte fanns någon morgondag genom att låna på villan och med ständigt kontokortskrediter trots att reallönerna knappast ökade alls.
Det var då, det.
Lars-Georg Bergkvist, SvD 9/11 2008
Sparkvoten – hushållens sparande som andel av de disponibla inkomsterna – halkade under nollstrecket år 2005.
Men många analytiker och ekonomer avfärdade de varningar som då hördes med argumentet att ökande fastighetspriser och stigande börskurser samtidigt gjorde att hushållens samlade förmögenhet växte snabbare än skuldsättningen.
På sikt måste hushållen dra åt svångremmen och spara mer för framtiden. Men om den omläggningen går för snabbt kan det få förödande konsekvenser hör hela USA-ekonomin.
Det bästa scenariot för den nödvändiga anpassningen är en ”pyspunka” för konsumtionen som drar ut rejält över tiden. Det skulle ge USA-ekonomin en chans att återhämta sig under någorlunda ordnade former.
Svenskt Näringsliv: Vi anser att aktiv stabiliseringspolitik inte skall bedrivas.
Skall Urban Bäckström och Svenskt Näringsliv tvingas göra en pudel?
Rolf Englund blog 2008-10-26
Hushållen blev drygt 280 miljarder kronor fattigare under tredje kvartalet 2008.
Det visar SCB:s Sparbarometer.
DI 2008-12-22
Priserna på bostäder är på en hög nivå.
Mätt i relation till boendekostnaden (”hyran”) är priserna idag i nivå med tidigare toppar från åttio- och nittiotalen. Den historiska utvecklingen visar att höga bostadspriser i relation till ”hyran” följs av en låg avkastning på boendet till följd av fallande bostadspriser.
Det finns liten eller ingen anledning att tro att det skall vara annorlunda
Statens Bostadskreditnämnd, Oktober 2009
Nästa rapport kommer i februari
Bostadspriserna är högre än vad som är långsiktigt fundamentalt motiverat och kommer därför att falla.
Enligt BKN:s bedömning är felprissättningen på småhus ca 20 procent.
Bostadspriserna kan falla än mer, om dagens låga realränta stiger.
Statens Bostadskreditnämnd, 28/11 2008
Nybyggnationen väntas nästa år falla med 40 procent, jämfört med år 2006. Antalet påbörjade hyresrätter har halverats.
Har regeringen inte förstått allvaret bakom krisen? Jobbkrisen riskerar att slå hårt mot byggsektorn.
Vi ställer oss bakom Konjunkturinstitutets bedömning att Sverige skulle tjäna på ett tillfälligt ROT-avdrag.
Mona Sahlin och partiets ekonomisk-politiska talesperson Thomas östros, DN Debatt 8/11 2008
Fastighetsprofessorn Hans Lind spår flera år av långsamt fallande priser.
Hans egna "sketna radhus i Farsta" mer än tredubblades i värde från 800.000 kronor vid köpet för tio år sedan till 2,4 Mkr för en månad sedan.
"Det här kan bara inte fortsätta", tänkte fastighetsprofessorn
Dagens Industri, reporter Linda öhrn, 2008-10-22
Finankrisen – därför hände det, och så blir följderna för dig
SvD Näringslivs Lars-Georg Bergkvist och Leif Petersen förklarar finanskrisens bakgrund och följder.
Det är dags att putsa upp nygamla ord som kontantinsats och amortering.
SvD 10 oktober 2008
Lehmankraschen är en av nyckelhändelserna i den finanskris som av många betecknas som den värsta sedan 1930-talets depression och som de senaste veckorna också svept in över Europa med full kraft.
Inflationen var inte död, alltså. Den tog bara en annan väg: Till fastighetsmarknaden.
Från januari 2000 till juni 2006 mer än fördubblades de amerikanska villapriserna enligt S&P Case/Shillers index över prisutvecklingen i USA:s 20 största regioner.
Och utvecklingen var densamma i många andra i-länder – inte minst i Europa och även i Sverige.
Det sådde en föreställning om att ”huspriser bara kan gå upp”.
Och det utnyttjades i USA av hänsynslösa finansinstitut och bostadsmäklare som konstruerade lån med låga ingångsräntor som hushåll med svag köpkraft bara hade råd med så länge priserna steg (s.k. subprimelån).
Ett klassiskt pyramidspel. Som alla idag fördömer som befängt men som få – inklusive politikerna i kongressen och Fed – opponerade sig emot innan det var för sent.
Despite the price falls of the past two years
In Britain house prices remain 170% higher than they were in 1997,
but average earnings have risen by only 55% in the same period.
Steep declines in affordability have also taken place in Ireland, Spain and Australia.
The Economist 19/9 2009
Vice riksbankchefen ser ingen bobubbla
"Frågan är om det /den låga räntan/ leder till att priserna på bostadsmarknaden stiger på ett orimligt sätt.
Vi ser inga tecken på det idag"
Dagens Industri 2009-09-25
Riksbanken har sänkt räntan till låga nivåer bland annat för att stimulera efterfrågan från hushållen. Man ska vara tacksam att det fungerar, för det har bidragit till att konjunktursvackan inte har blivit så djup som den annars hade blivit. Det säger vice riksbankschefen Lars Nyberg i en intervju med Dagens Industri.
Lars Nyberg noterade att priskurvan på bostadsmarknaden åter pekar uppåt, och att Riksbanken följer utvecklingen noga.
Men utvecklingen i Sverige har inte varit lika extrem som i länder som England, Irland och Spanien.
"I grunden tror jag att vår bostadsprisutveckling kan förklaras av fundamentala faktorer", sade Lars Nyberg.
För Lars Nybergs del är det troligen viktigare för centralbanker att hålla ett öga på kredittillväxten snarare än på tillgångspriserna i sig.
"Men det finns ingen centralbank som via sitt enda vapen, räntan, helt kan hindra en bubbla från att blåsas upp på bostadsmarknaden. Se på USA.
Hur mycket hade de behövt höja för att inte få en bubbla på bostadsmarknaden? Här måste det till andra medel", sade Lars Nyberg
Han ser inte några tecken på överbelåning hos de svenska hushållen idag, men om det skulle uppstå har Finansinspektionen medel att hantera det.
Det är svårt att vara olyckskorp när allt går som smort
sade den höga chefen på Bankinspektionen, oktober 1992
US can ride out financial turbulence if it follows lessons of Swedish crunch
Carl Bildt, Arab Times 27/9 2008
Belåningsgraden på den svenska bostadsmarknaden ligger i dagsläget i snitt på 70 procent av bostadens värde.
Men det finns samtidigt en del hushåll, särskilt med yngre, som har 100 procent i belåningsgrad.
Cecilia Hermansson, prognoschef på Swedbank, SvD Näringsliv/TT 17 september 2008
– Om arbetsmarknaden viker rejält – det är inte vårt huvudscenario – blir det framtvingade försäljningar där unga hushåll med stora lån på villor i storstadsregioner måste hitta billigare bostad, säger hon.
Fast hon framhåller samtidigt att det troligen inte blir några stora problem på den svenska hus- och bolånemarknaden,
så länge arbetsmarknaden inte viker alltför mycket.
Klicka på flaggan för nästa artikel på svenska
"The grim reality is that trillions of dollars were borrowed and spent that will never be repaid.
No government program can alter that fact. Someone is going to have to pay the piper for all those granite counter tops and plasma TVs.
The price tag is staggering and for all the bailouts and stimulus packages, all the government can do is exacerbate the losses and shift the burden through inflation.
Nor can the government resurrect bubble home prices and the fantasy of real estate riches that went along with them.
One way or another, rational home prices will be restored and the myths of our asset-based, consumption-dependent economy will be finally discredited."
Peter Schiff of Euro Pacific Capital
Notice that mortgage equity withdrawals (MEWs) accounted for 2-3% of the growth of overall GDP in 2001-6.
Without MEWs we would have seen two solid years of recession (the red bars) rather than a few quarters, and a decidedly below trend economy.
Such large MEWs were possible because of the bubble in housing prices and
the availability of cheap and easy mortgages.
John Mauldin, February 2, 2008
If the extraordinary and unpredictable haven’t completely crushed the housing market, the conventional and cyclical may yet finish the job.
Little attention has been paid to what a recession and accompanying spike in unemployment could do to a housing market already stricken by faltering sales, sinking prices, high interest rates and soaring foreclosures.
Rates may be historically low but the spread is unusually high.
CNBC 03 Sep 2008
Rates may be historically low – averaging about 6 1/2 percent for a 30-year fixed loan – but the spread is unusually high.
The spread – or difference between the rate on a 30-year mortgage and the yield (or interest rate) on the ten-year Treasury note -- was about one and a half percent, or 150 basis points for most of the decade-long housing boom. In recent months – despite the Federal Reserve’s aggressive cutting ---it’s been two and a half percentage points or more.
The risk of a downward spiral of house prices is the primary danger facing the American economy.
Because of the structure of securitised mortgage finance, this risk has the potential to cause a global financial crisis.
Both of these problems will remain until a new policy brings stability to house prices.
Martin Feldstein, Financial Times, August 26, 2008
Very Important Article
Snittpriset på ett småhus i Sverige var 679.000 kronor 1996, nu är det 1.782.000 kronor.
Samtidigt som priserna stigit har det också varit möjligt att låna nästan hela summan.
Det gör att många, framför allt unga hushåll, har bostäder som är väldigt högt belånade.
Maria Crofts, DN Ekonomi 2008-08-22
Många av dem som köpt sina bostäder under senare år klarar troligtvis inte en kraftig räntehöjning utan måste sälja huset eller bostadsrätten. Risken är stor att de i så fall inte skulle få tillbaka de pengar de lånat.
I nuläget är det åtskilliga europeiska länder, bland dem Sverige,
där bostadspriserna är mer övervärderade än de amerikanska,
enligt en beräkning från Internationella valutafonden, IMF.
Johan Schück, DN, 2008-08-15
Klicka på flaggan för nästa artikel på svenska
årtionden med höga skatter har proletariserat den svenska medelklassen
om vi bortser från våra tillgångar i fastigheter.
Sofia Nerbrand, chefredaktör på samhällsmagasinet Neo
Prime mortgages are starting to default
at disturbingly high rates
CNNMoney August 12, 2008
The /banking/ insolvency crisis will come to an end only as home prices in the US begin to stabilise
Home prices will stabilise only when the absorption of the huge excess of single-family vacant homes is much further advanced
Alan Greenspan, Financial Times, August 4 2008
So why haven't things collapsed? The answer is simplicity itself:
Desperate actions by desperate people in the U.S. Congress and the Federal Reserve,
They fear the public's loss of confidence.
Mogambo Guru, August 5th, 2008
"The grim reality is that trillions of dollars were borrowed and spent that will never be repaid. No government program can alter that fact. Someone is going to have to pay the piper for all those granite counter tops and plasma TVs. The price tag is staggering and for all the bailouts and stimulus packages, all the government can do is exacerbate the losses and shift the burden through inflation. Nor can the government resurrect bubble home prices and the fantasy of real estate riches that went along with them. One way or another, rational home prices will be restored and the myths of our asset-based, consumption-dependent economy will be finally discredited."
Peter Schiff of Euro Pacific Capital
Crash Proof: How to Profit From the Coming Economic Collapse (Lynn Sonberg Books) (Hardcover)
by Peter D. Schiff (Author), John Downes (Author)
Key Phrases: reserve currency status, housing bubble, creating inflation, United States, Wall Street,
Housing has acted as a three-legged stool upon which American consumers have been precariously perched. Those legs are:
1) home equity extractions;
2) adjustable rate mortgages;
3) the wealth effect.
Peter Schiff, author of Crash-Proof: How to Profit From the Coming Economic Collapse
April 5, 2007
The /banking/ insolvency crisis will come to an end only as home prices in the US begin to stabilise
Home prices will stabilise only when the absorption of the huge excess of single-family vacant homes is much further advanced
Alan Greenspan, Financial Times, August 4 2008
A housing slump helped cause the credit crisis.
But its effect on spending may have been exaggerated
The Economist print Aug 7th 2008
The housing correction - and related credit crunch - appears to be at or near its low point in America
My view has been - and remains - that this episode is likely to be remembered as one of those extremes of panic or euphoria in financial markets turn out to be simply wrong.
Anatole Kaletsky, The Times July 28, 2008
Real home prices, that is, prices adjusted for inflation in the rest of the economy, went up more than 70 percent from 2000 to 2006.
Since then they’ve come way down — but they’re still more than 30 percent above the 2000 level.
The prospect for the economy isn’t V-shaped, it’s L-ish
When will it all end?
The answer is, probably not until 2010 or later. Barack Obama, take notice.
PAUL KRUGMAN, NYT July 18, 2008
Homes purchased in 2004 and beyond are now at risk
some 25 million or so
Bill Gross, August 2008
Riksbanken fasar ut inflationsmåttet KPIX eftersom banken nu räknar med en varaktig skillnad i ökningstakten mellan KPI och KPIX.
2008-06-09
Klicka på flaggan för nästa artikel på svenska
I see nothing in the present situation that is either menacing or warrants pessimism. . . . I have every confidence that there will be a revival of activity in the spring and that during the coming year this country could make steady progress.
Andrew W. Mellon, U.S. Secretary of the Treasury, December 31, 1929
John Makin, False Dawn, May 30, 2008
House prices are falling even faster than during the Great Depression
The Economist print May 29th 2008
Senate Banking Committee Approves Housing Bill
Washington Post 20/5 2008
Because US mortgages are “no-recourse” loans (lenders have no recourse to the house's owner beyond the value of the house), individuals with negative equity have an incentive to default.
Martin Feldstein, FT May 7 2008
Hillary Clinton is one of several prominent figures to warn that the US "might be drifting into a Japanese-like situation".
Three factors distinguish Japan's long malaise from the present US crisis:
the source of the problem, the size of the problem and the response of policymakers.
Richard Katz, Financial Times April 21 2008
First, anybody who thinks it is a duty of the state to help keep housing expensive is crazy;
second, policymakers should respond only to clear market failures; and,
third, with a floating exchange rate and an independent central bank, the UK can weather the storm if it keeps its head.
Martin Wolf, Financial Times April 17 2008
Nice chart of UK Houseprices 1984-2008
Daily Telegraph 10/4 2008
Bubbles were once very rare —one every hundred years or so was enough
Nowadays we barely pause between such bouts of insanity.
The dot-com crash of the early 2000s should have been followed by decades of soul-searching; instead, even before the old bubble had fully deflated, a new mania began to take hold on the foundation of our long-standing American faith that the wide expansion of home ownership can produce social harmony and national economic well-being.
Eric Janszen, Harpers Magazine February 2008
The collapse of the housing bubble in the United States is mutating into a global phenomenon,
with real estate prices swooning from the Irish countryside and the Spanish coast to Baltic seaports
New York Times 14/4 2008
At the Federal Open Market Committee on November 6 2002, the-then Fed chairman said: "It is hard to escape the conclusion that our extraordinary housing boom and its carry-over into very large extractions of equity – financed by very large increases in mortgage debt – cannot continue indefinitely."
FT, April 12 2008
The transcripts show that in 2002 the Fed was very focused on the risk that the US could deflate in the aftermath of the bursting of the information technology bubble and the terrorist attacks of 9/11.
The transcripts reveal the Fed saw housing as one of the key interest-rate sensitive sectors that would be boosted by interest rate cuts intended to reduce the deflation risk.
Why Greenspan does not bear most of the blame
The US is in no way exceptional for the level of residential investment.
Somewhat to my surprise, the share of residential investment in UK gross domestic product has been much the same as in the US.
The outliers here are Ireland and Spain.
Martin Wolf FT April 8 2008
Riksbanken får beröm för att dom ljög
The International Monetary Fund last week gave central banks some wicked advice.
They should no longer ignore residential property prices when setting interest rates.
At the same time, the IMF recommends central banks should retain their inflation-targeting frameworks.
It all sounds very plausible. Unfortunately the two goals are inconsistent.
Wolfgang Münchau Financial Times April 6 2008
Klicka på flaggan för nästa artikel på svenska
House prices have 30-40% more to fall
Interview with Wolfgang Münchau on CNBC on the housing market situation in western Europe and the US.
6/4.2008
Home price declines of 20% are in fact much more of a shock to the American economy than the popping of the Internet bubble and NASDAQ 5000, because the amount of homeowner leverage is so much greater.
A 20% negative adjustment not only wipes out all ownership equity for millions of Americans, it turns their homes "upside down"
Bill Gross, April 2008
Banks are overwhelmed by the U.S. housing crisis
The number of borrowers at least 90 days late on their home loans rose to 3.6 percent
April 4 2008 Bloomberg
Lenders who allow owners to stay in their homes are distorting the record foreclosure rate and delaying the worst of the housing decline, said Mark Zandi, chief economist at Moody's
Home prices post another record decline
The residential real estate market continues to deteriorate in 2008, with 20 key markets reporting a 10.7% decline.
CNNMoney March 25, 2008
Housing: Best time to buy in four years
Home values have declined across the country, giving homebuyers the best buys they've had since 2004.
Les Christie, CNNMoney March 4 2008:
Not even Alan Greenspan
One great puzzle about the recent housing bubble is why even most experts didn't recognize the bubble as it was forming.
Robert J. Shiller, New York Times March 2, 2008
Alan Greenspan, a very serious student of the markets, didn't see it, and, moreover, he didn't see the stock market bubble of the 1990s, either.
In his 2007 autobiography, "The Age of Turbulence: Adventures in a New World," he talks at some length about his suspicions in the 1990s that there was irrational exuberance in the stock market. But in the end, he says, he just couldn't figure it out: "I'd come to realize that we'd never be able to identify irrational exuberance with certainty, much less act on it, until after the fact."
With the housing bubble, Mr. Greenspan didn't seem to have any doubt: "I would tell audiences that we were facing not a bubble but a froth — lots of small local bubbles that never grew to a scale that could threaten the health of the overall economy."
Alan Greenspan memoirs: The Age of Turbulence
Comment by webmaster Rolf Englund
I made a short check this page down and this is some of the early warnings:
Rising housing prices have kept the economy afloat. What happens if the bubble bursts?
Barron's 2002-04-15
Unsafe as houses
Financial Times editorial April 4 2002
Bust ahead - It's happy hour again in the housing market. Wait for the hangover
May 2nd 2002 From The Economist print edition
An economy heading for a crash
Martin Wolf, Financial Times, November 10 2002
Whether it is their residence, a second home or a house bought as an investment,
the rich have stopped paying the mortgage at a rate that greatly exceeds the rest of the population.
CNBC 9 July 2010
More than one in seven homeowners with loans in excess of a million dollars are seriously delinquent
Though it is hard to prove, the CoreLogic data suggest that many of the well-to-do are purposely dumping their financially draining properties, just as they would any sour investment.
“The rich are different: they are more ruthless,” said Sam Khater, CoreLogic’s senior economist.
4.5 million homeowners
When a home’s value falls below 75 percent of the amount owed on the mortgage,
the owner starts to think hard about walking away, even if he or she has the money to keep paying.
The New York Times, 3 Feb 2010
In a situation without precedent in the modern era, millions of Americans are in this bleak position.
The number of Americans who owed more than their homes were worth was virtually nil when the real estate collapse began in mid-2006, but by the third quarter of 2009, an estimated 4.5 million homeowners had reached the critical threshold, with their home’s value dropping below 75 percent of the mortgage balance.
Stor rubrik överst på förstasidan
Firms Default on Mortgages, So Why Can't Homeowners?
Why is it considered fine for commercial investors to default on their mortgages,
but immoral for individuals to default on home mortgages?
Writing in the NYT, Richard Thaler provides the disturbing potential conclusion on homeowners changing their viewpoint and strategically defaulting:
"An important implication is that we could be facing another wave of foreclosures, spurred less by spells of unemployment and more by strategic thinking. Research shows that bankruptcies and foreclosures are “contagious.” People are less likely to think it’s immoral to walk away from their home if they know others who have done so. And if enough people do it, the stigma begins to erode."
If enough people do it, the housing market collapses.
CNBC 25 Jan 2010
"Despite reports that homeowners are increasingly “walking away” from their mortgages, most homeowners continue to make their payments even when they are significantly underwater.
This (article) suggests that most homeowners choose not to strategically default as a result of two emotional forces: 1) the desire to avoid the shame and guilt of foreclosure; and 2) exaggerated anxiety over foreclosure’s perceived consequences."
RICHARD H. THALER
Published: January 23, 2010
MUCH has been said about the high rate of home foreclosures, but the most interesting question may be this:
Why is the mortgage default rate so low?
Tishman Speyer and BlackRock walking away from Stuyvesant Town and Peter Cooper Village in Manhattan.
Trying to refi $4.4 billion in debt on the 11,200-apartment property, to no avail.
So now they're handing over the keys to the lenders.
CNBC 25 Jan 2010
If the average home mortgage in the U.S. is about $140,000, then Tishman and buddieswalked away from the equivalent of 38 thousand mortgages
One of the big investors in Stuyvesant Town and Peter Cooper Village is the California Public Employees Retirement System.
They, I believe, hold an awful lot of regular folks' retirements.
Actual people.
Almost 25% of homeowners, or 10.7 million borrowers, were "underwater" on their mortgages Q3. Another 2.3 million are near that drowning point, where you owe more on your loan than your home is worth.
A basic cost-benefit analysis predicts that these people will abandon their homes and accept foreclosure. But...
CNN december 2009
This year the housing market /in the US/ showed signs of life.
But with foreclosures and unemployment climbing, prices have further to fall.
CNN Money 8/12 2009
And, if homeowners begin walking away from their properties en masse, those negative trends might well pick up steam:
"12 million households are already in negative equity and 8 million more have an LTV btw 95 and 100%.
Thus even a 5% fall in home price will push an extra 8 million in negative equity
with risk of millions walking away from their home—i.e. jingle mail," Roubini wrote CNBC 28 Dec 2010
"jingle mail"
More people will post the keys to their lender and walk away.
The Economist print - Searching for Plan B - 28/2 2008
As America's house prices slide, fears are growing that more people will post the keys to their lender and walk away. The practice, already common among speculative buyers, has a nickname, "jingle mail". For a fee, websites such as youwalkaway.com, explain what to do. Laws on repossession differ by state. But thanks to high legal costs, mortgage firms have historically not chased borrowers even when the law allows it.
Mark Zandi of Moody's Economy.com reckons that 8.8m mortgage-holders, 17% of the total, have home loans that are greater than the value of the house. If house prices fall by another 10%, as he expects, Mr Zandi expects almost 14m mortgages to be underwater in a year's time.
---
You Walk Away is an innovative new service that provides homeowners with a $1,000 information kit on how to walk away from a losing real estate bet.
That's good 'ol American ingenuity and free enterprise for 'ya.
Tim Iacono 3/3 2008
Why pay $3,500 a month for a home whose value declines by at least that much over those same 30 days when you could rent a place for less than half that amount?
America's house price time bomb
Some American home-owners are taking radical action;
they are choosing to walk away from homes and their mortgages.
Michael Robinson, BBC, 29 July 2008
Highly Recommended
These days, home buyers almost always have to make a substantial down payment,
at least 5%, according to Rich Wordman, president of the Florida Association of Mortgage Brokers. The days of no-down loans are over.
In deeply declining markets, lenders are reluctant to issue loans unless borrowers put at least 10% down, he said.
CNNMoney July 18, 2008
New home sales slipped to a nearly 13-year low in January at a seasonally adjusted annual rate of 588,000,
sales fell 33.9% from the same month last year and hit their lowest levels since February 1995.
CNNMoney.com 27/2 2008
The median price of a new home sold in January was $216,000, down 4.3% from $225,600 in December and 15.1% from $254,400 a year earlier.
Sales of existing homes in the U.S. fell in January to the lowest level since records began nine years ago and prices slid
Bloomberg Feb. 25 2008
The inventory of homes for sale rose 5.5 percent to 4.19 million units at the end of January,
which represents about 10.3 months' supply at the current sales pace.
The national median home price fell 4.6 percent from a year ago to $201,100.
CNBC/MSN 25/2 2008
More than 10m would have negative equity in their homes and
more than 2m foreclosures would take place over the next two years.
Lawrence Summers, Financial Times February 24 2008
Svenskarna är rikare än någonsin tack vare de senaste årens ökade bostadspriser.
Men samtidigt ökar också skulderna
Rapport 20/2 2008
På många platser i landet har värdet på hus och lägenheter trefaldigats sen 1996.
Men ju rikare vi blir, desto mer lånar vi. Inte bara på våra hus och lägenheter, utan även vanliga konsumtionslån har ökat kraftigt.
Skulderna, i förhållande till hur mycket pengar vi har att röra oss med, har fördubblats sen 1996, från 73 procent till 147 procent 2007.
Länk till video "Lyxklockor säljer bra"
årtionden med höga skatter har proletariserat den svenska medelklassen
om vi bortser från våra tillgångar i fastigheter.
Sofia Nerbrand, chefredaktör på samhällsmagasinet Neo
Klicka på flaggan för nästa artikel på svenska
America's economy risks mother of all meltdowns
The connection between the bursting of the housing bubble and the fragility of the financial system
has created huge dangers, for the US and the rest of the world.
Martin Wolf, Financial Times, February 19 2008
"Downside risks to growth remain, including the possibilities that the housing market or the labor market may deteriorate to an extent beyond that currently anticipated, or that credit conditions may tighten substantially further."
Ben Bernanke, testimony before the Senate Banking Committee, February 14, 2008
Six of the nation's largest mortgage lenders have temporarily stopped foreclosure proceedings
Legal efforts to oust seriously delinquent borrowers from their homes will be postponed for 30 days.
Les Christie, CNNMoney.com staff writer February 12 2008
These days, lenders often lose money when they foreclose on and resell properties - an average of $50,000 per home. It's cheaper to work out a deal with defaulting borrowers.
Last April, civil rights groups, noting that minorities were bearing the worst impact of the foreclosure crisis, called for a six month halt in foreclosure proceedings.
"In terms of subprime, the worst is just beginning," said Treasury Secretary Paulson. "The loans resetting over the next couple of years - that vintage was done under the most lax underwriting standards."
First, this is the worst housing recession in US history and there is no sign it will bottom out any time soon.
The Rising Risk of a Systemic Financial Meltdown:
The Twelve Steps to Financial Disaster
by Nouriel Roubini, February 11, 2008
at John Mauldin
New home sales at 774,000, down 26 percent from the 1.05 million sales in 2006.
That was the biggest drop since the government started tracking new home sales in 1963,
surpassing the 23 percent decline posted in 1980.
CNN 28/1 2008
Prices have been driven down by the glut of new homes on the market.
The report showed a record 195,000 completed new homes available at the end of the period,
bringing total inventory to 494,000, equal to a nearly 10-month supply.
Nytt diagram och kommentar av Tim Iacono
The recession of 2008 will be a longer, "U-shaped" affair,
driven by an unusual, persistent drop in consumption and investment.
Underlying is an "endogenous" risk appetite cycle, one that is tied to the fundamental problem facing the U.S. economy:
the build-up and subsequent implosion of the housing bubble.
John Makin, American Enterprise Institute (Timbros storasyster) January 28, 2008
Highly Recommended
The economy is slowing rapidly, and it is slowing considerably more rapidly than most analysts and policymakers have heretofore perceived. The risk of an adverse feedback loop has grown.
The problem that has persistently faced the Fed since the August 2007 onset of a financial crisis tied to collapsing house values is the contrast between its linear response pattern to the resultant financial and economic problems that are emerging at a nonlinear, more rapid pace.
...Mishkin's explicit acknowledgement of an adverse feedback loop--from credit markets to the real economy and back to credit markets--and therefore the possible nonlinear path of the economy, financial market conditions, and the Fed's response function...
Klicka på flaggan för nästa artikel på svenska
It's the housing market, stupid.
Even as housing starts continue to fall, the inventory of unsold houses has risen. With prices falling in many parts of the country, buyers are waiting for a turnaround before they start house hunting again.
And as long as home builders keep building at a pace greater than sales,
inventories will continue to rise and prices will continue to fall.
As the recession steepens, massively increasing numbers of foreclosures will exacerbate the problem.
Mish's Global Economic Trend Analysis, January 24, 2008
The U.S. housing stock is worth about $23 trillion,
so a 15 percent drop in house prices represents a wealth erasure of $3.45 trillion
over a period of about two years. That figure represents about a quarter of annual GDP or
about 12.5 percent of GDP per year for two years.
John Makin January 3, 2008
Krugman on monetary transmission channels
My guess remains that the US and UK will try to inflate themselves out of their troubles.
Wolfgang Munchau (Portal)
The huge backlog of unsold homes suggests house prices have further to fall — by around 20% going by housing futures.
A new study finds that, on measures from capital inflows to asset-price rises, the build-up to America's mortgage crisis looks eerily like earlier financial crises in rich countries. In the average rich-country banking crisis, it took two years for growth to return to trend; at worst it took more than three (see article).
The Economist Jan 2008
Is the 2007 US Sub-Prime Financial Crisis so Different?
Kenneth Rogoff, a professor at Harvard University, his paper sets out some parallels between America's subprime mess and 18 previous banking crises in the rich world.
The Economist Jan 2008
Is the 2007 US Sub-Prime Financial Crisis so Different?
- Different from the Debt Crisis of the 80's?
Martin Wolf, FT January 8 2008
A recession of global dimensions?
U.S. consumers have the past six years been the most maniacal spending machines the world has ever seen.
CNN, Geoff Colvin, senior editor-at-large, January 22 2008
RECESSION 2008 - DEPRESSION 2009, Aubie Baltin
Aubie Baltin
Hedgefunds/Subprime - Monetarism
This isn't just a mortgage or housing crisis.
At the center of this still-unfolding disaster is the collateralized debt obligation, or CDO.
Steven Pearlstein, Washington Post, December 10, 2007
Wake up to the dangers of a deepening crisis
The odds now favour a US recession that slows growth significantly on a global basis.
There is the risk that the adverse impacts will be felt for the rest of this decade and beyond.
Lawrence Summers, FT November 25 2007
While the media coverage has focused on the high rollers who created the subprime frenzy
the hapless victims have remained in the shadows, condemned to economic ruin.
BOB HERBERT NYT 24/11 2007
Thousands of poor people like Dorothy Levey, who worked for years to build modest amounts of equity in their homes, have been hammered — wiped out. The most unscrupulous of the mortgage lenders, and there were many of them, swooped in and sweet-talked their targets into signing contracts designed to squeeze them for everything they had in the world.
If you think this is a small matter, consider that the center reported a year ago that subprime loans represented roughly a quarter of all home loans in the U.S., and that an estimated 2.2 million households in the subprime market would ultimately face foreclosure.
Permanent income hypothesis
The goal of a stimulus plan should be to support overall spending, so as to avert or limit the depth of a recession. If the money the government lays out doesn't get spent
- if it just gets added to people's bank accounts or used to pay off debts - the plan will have failed.
Paul Krugman January 25 2008
And sending checks to people in good financial shape does little or nothing to increase overall spending. People who have good incomes, good credit and secure employment make spending decisions based on their long-term earning power rather than the size of their latest paycheck. Give such people a few hundred extra dollars, and they'll just put it in the bank.
Comment by Rolf Englund (webmaster):
"The permanent income hypothesis (PIH)
is a theory of consumption that was developed by the American economist Milton Friedman.
In its simplest form, PIH states that the choices made by consumers regarding their consumption patterns are determined not by current income but by their longer-term income expectations."
wikipedia.org/wiki/Permanent_income_hypothesis
Banks Gone Wild
Paul Krugman NYT Nov 23 2007
This slump was both predictable and predicted. "These days," I wrote in August 2005, "Americans make a living selling each other houses, paid for with money borrowed from the Chinese. Somehow, that doesn't seem like a sustainable lifestyle." It wasn't.
You still hear occasional claims that the subprime fiasco is no big deal. Even though the numbers keep getting bigger — some observers are now talking about $400 billion in losses — these losses are small compared with the total value of financial assets.
But bad housing investments are crippling financial institutions that play a crucial role in providing credit, by wiping out much of their capital. In a recent report, Goldman Sachs suggested that housing-related losses could force banks and other players to cut lending by as much as $2 trillion — enough to trigger a nasty recession, if it happens quickly.
How did things go so wrong?
Part of the answer is that people who should have been alert to the dangers, and taken precautionary measures, instead blithely assured Americans that everything was fine, and even encouraged them to take out risky mortgages.
Yes, Alan Greenspan, that means you.
The huge rewards executives receive if they can fake success are what led to the great corporate scandals of a few years back. There's no indication that any laws were broken this time — but the public's trust was nonetheless betrayed, once again.
Richard Syron, Chairman, Freddie Mac:
This is the first time we have had an absolute decline
in housing prices in the US
since the Great Depression
BBC 2007-11-09
The unprecedented decline in US house prices may also lead to further pain for financial institutions, who collectively own more than $1 trillion worth of sub-prime debt.
There is nearly a year's supply of unsold houses standing vacant.
see how house prices have moved in the last decade
At work is yet another post-bubble adjustment in the world's largest economy - this time, the bursting of America's massive property bubble.
The subprime fiasco is the tip of a much larger iceberg - an asset-dependent American consumer who has gone on the biggest spending binge in the modern history of the global economy.
Stephen S. Roach 2007-10-22
Outstanding article
Tim Iacono: Good afternoon.
Alan Greenspan: Good afternoon. My assistant tells me you've been writing about me.
Iacono: A little. Let's get right to the point. Are you responsible for the housing bubble?
Greenspan: No.
Iacono: Would you care to elaborate on that?
Tim Iacono 4/10 2007
Greenspan: There are many housing bubbles all around the world and they all have the same root cause - the fall of the Berlin Wall and the entry of hundreds of millions of low cost laborers into the global economy.
This resulted in downward pressure on both inflation and long-term interest rates -
we raised short-term rates in 2004 but we were powerless against the forces that kept long-term rates so low for so long.
Iacono: Is it really that simple? Long-term rates go below five percent, they don't move up when you raise short-term rates, and that's it? Game over?
Iacono: But short-term rates were an important factor in those obscenely low adjustable rate mortgages weren't they? And what about regulation in mortgage lending and your power to influence financial markets and individual investors? You spoke highly of adjustable rate mortgages and subprime lending back in 2004 - who knows how many individuals interpreted your comments as a sign of approval for those kinds of risky loans?
Greenspan: We weren't aware of what was happening in subprime lending until late 2005 or early 2006. When we did see it - very late in the game - we were surprised at some of the things that we saw.
The burden of supporting the world economy can hardly rest indefinitely on the shoulders of Anglo-American shoppers and home owners.
Samuel Brittan 11/5 2007
The contrast between the traditional "save-and-then-borrow-moderately" paradigm and the "borrow-it-all" subprime paradigm
The level of wealth, the accumulated assets of American households, has proven to be an important determinant of spending habits.
John Makin 30/5 2007
The most common way to accumulate wealth is to restrain consumption, boost savings, and thereby acquire assets. The traditional story of the evolution of an American family in the early post-Depression years saw households restrain consumption, save, accumulate financial wealth, and then, perhaps with the help of a loan equal to half the value of the house, purchase the major asset of most traditional American families--the primary residence.
Compare that model with a more contemporary one rising out of the late stages of the recent housing boom. During 2005 and early 2006, so-called subprime lending enabled households with virtually no accumulated assets to borrow 100 percent of the purchase price of residential real estate. Such easy credit led numerous, more adventurous households (many located in California and Florida) to buy multiple speculative real estate units, say, several condominiums, with no money down.
These steps were, by the way, totally rational. If a lender is willing to lend 100 percent of the purchase price--even in a risky market--the borrower may as well take up the offer and exercise what amounts to infinite leverage on real estate speculation. Should he be unable to sell the speculatively purchased units, he need only walk away from the loan, leaving the subprime lender to suffer the loss.
The real cost of home ownership depends on real house prices, interest rates and other housing costs (such as depreciation, repairs, insurance and taxes). But, above all, it also depends on expected changes in house prices. The more house prices are expected to rise, the cheaper the effective purchase price also becomes.
This last point is central. If people's expectations of future price increases are affected by their recent experience prices will tend to overshoot fundamentals: this is just how bubbles form.
Martin Wolf, FT 24/11 2006
I saw a bubble blowing up in housing a few years ago but I seriously underestimated how much longer it would inflate. I therefore gave my warnings of the market's demise too early.
In my defence, if you are a forecaster, being early ought to be a forgivable fault. It is certainly much better than being late - like all those postcasters who are now jumping up and down and telling us the housing market is weak.
My timing may have been bad but the analysis was essentially right. I thought that what was happening in the housing market was a repeat of what we had seen several times before in the UK's history.
As with other bubbles, prices went up much further than was justifiable on the economic fundamentals, as the experience of past price rises caused the expectation of further price rises, and as mortgage money became more freely available on extremely attractive terms.
This relaxation of lending criteria was itself a reflection of the bubble psychology and it became part of the mechanism that inflated the bubble.
Roger Bootle 18 July 2008
---
Italy could fall into a so-called 'debt trap.'
We think that it might take a decade or more of stagnant or falling wages to restore full competitiveness
Roger Bootle and his team over at Capital Economics
CNBC 6 Jul 2010
The low interest rates have created the mortgage bubble without any corresponding investment.
Addison Wiggin, May 2007
It is basic: if you borrow money to invest in productivity (new plants and equipment, for example) it is a profitable use of money. But those low interest rates have gone, instead, into cheap long-term mortgages. Current homeowners have refinanced, and many first-time buyers have gotten into the market because low rates make housing affordable.
The mortgage bubble has inflated the housing market in an exaggerated fashion, creating the illusion of equity. All of that cheap money has created two troubling changes in housing. First is higher demand for owner-occupied housing based on the low cost of borrowed money rather than on any real market forces. Second is the resulting equity buildup from rapid expansion of market value in residential property. But it is as fake as the low interest rates. Like all pyramid schemes, the whole thing will eventually crumble under its own weight. We do not have an endless supply of new home ownership demand; quite the contrary. The baby boomers mostly own homes already, and a smaller population of people coming into home ownership age will ultimately result in an oversupply of housing stock.
Once the mortgage bubble bursts, we can expect to see several consequences.
The Bank Credit Analyst's Latest Thinking
The housing slump is far from over, and I agree.
While their most likely scenario is that we avoid a recession, it is possible that housing woes could lead to a further slump in consumer confidence
John Mauldin 2007-11-06
Central banks should prick asset bubbles
Paul De Grauwe, FT November 1 2007
A mere 5.4% decline in the value of Citigroup's assets would make Citigroup insolvent.
Michael Shedlock, November 01, 2007
Big banks and the feds are working to throw an $80 billion lifeline to companies holding bad loans.
But no one seems interested in rescuing families who need just a little help.
Jubak 2007-10-23
A Troubled 'Ownership Society'
As lenders cease making small, second loans, the homeownership rate is starting to decline,
and
the outlook for the housing
market could worsen
Plus: Oil & Housing, a Volatile Combo
Business Week 2007-10-22
After three decades of stability, the national rate of homeownership suddenly began rising around 1995. The rush to buy homes fueled an enormous surge in housing construction and home prices. Experts differed on the cause of the increase in homeownership, from 64.2% of households in early 1995 to 69.1% in early 2005. Was it the aging of the population? Or was it an expression of what President George W. Bush calls the "ownership society"?
Neither. Surprising new research published by the Federal Reserve Bank of Atlanta concludes that the bulk of the increase was caused by innovations in the mortgage market, in particular the explosion of "piggyback" or "combo" loans that made it possible for people to make small or zero down payments. Young families with little savings flocked to those loans to buy first homes.
The Hedge Fund Subprime Credit Crunch Explained
Nadeem Walayat 1/8 2007
Some 5.12% of the country's mortgages are now delinquent,
meaning the borrower is at least 30 days behind on payments. That's the highest in five years.
Things are the worst in the subprime market: A whopping 14.82% of those loans are being paid late
Market Oracle 7/9 2007
Existing home sales drops to lowest level since 9/11 attack.
CNN 5/9 2007
It is the second lowest reading on record for the seven-year-old index, trailing only the 89.8 reading in September 2001.
Economists had been looking for only about a 2 percent decline in the latest reading.
The biggest glut of homes on the market in about 16 years -
home prices down for the 12th straight month.
CNNMoney.com August 28 2007
Sales by homeowners slipped to an annual rate of 5.75 million last month, down 0.2 percent.
The number of homes for sale jumped 5.1 percent, the group said, meaning there is now a 9.6-month supply of homes for sale, up from 9.1-months in the June reading.
It was the biggest supply of homes by that measure since October 1991.
Difficulties for the US housing market have been evident for at least a year and data this week showed
the overhang of unsold existing homes at its highest level since 1992,
at the end of the nation's last housing recession.
John Authers, Financial Times 27/7 2007
Talk to just about any middle-aged homeowner and they'll probably tell you the same story, "Thank God home prices have skyrocketed - otherwise I'd never be able to retire".
Former Federal Reserve Bank of Dallas President Robert McTeer:
real estate wealth is not "savings".
Bad Macro/Wall Street Journal 20/7 2007
Dr. Housing Bubble figures that the Fed and the banks
providing unlimited amounts of money to create the real estate bubble
(which I sarcastically note was created by the Fed and Congress to bail out the busted stock market bubble in 2000, which the Fed also provided the financing for)
has created US$5 trillion in "bubble wealth".
Mogambo Guru 17/7 2007
Sverige är bland de länder som Fitch anser vara mest känsligt för sjunkande fastighetspriser och höjda räntor. Sverige placeras som femma på listan över de länder där risken är som allra störst, efter Nya Zeeland, Danmark, Storbritannien och Norge.
DI 30/7 2007
Den situation som vi har nu med en väldigt hög kredittillväxt och stor utlåning
i kombination med stigande fastighetspriser har kanske varit rimlig fram till i dag,
säger Robert Bergqvist, chefsekonom på SE-banken.
Ekot 16/7 2007
Households slowed the growth of their outstanding debt to a 6% annualized rate, the slowest in nine years.
Mortgage debt increased at a 6.2% pace, the slowest in eight years, the Fed said
Market Watch 8/6 2007
Mortgage rates hit 10-month high
Benchmark Treasury yield above 5%
30-year fixed-rate loan hits 6.53%
CNNMoney.com June 7 2007
Federal Reserve chairman Ben Bernanke
crisis in the US sub-prime lending market could cost up to $100bn.
BBC 20/7 2007
New home construction in the U.S. may take until 2011 to return to last year's level,
said chief economist for the National Association of Home Builders
May 29 2007 Bloomberg
Monthly construction starts would need to jump by 21 percent to reach Seiders's benchmark for full recovery, which is 1.85 million. At the height of the five-year housing boom in January 2006, construction began on 2.29 million homes.
``We've fallen way below trend because we soared way above trend during boom times,'' Seiders said in an interview.
The inventory of unsold homes is the largest since the Washington-based National Association of Realtors started counting them in 1999 and house prices have suffered the steepest drop since the Great Depression, according to the realtors' group.
Now, does the increase in the price of an asset necessarily mean that the real output produced by that asset is growing apace with the nominal price of that asset?
For example, in recent years there has been a rapid appreciation in the nominal value of residential real estate.
Has the real value of housing services produced by the existing and new houses kept pace with the nominal increase in the value of owner-occupied real estate?
No
Paul_L_Kasriel
Paul Kasriel is the recipient of the 2006 Lawrence R. Klein Award for Blue Chip Forecasting Accuracy
Corporations have been increasing households' net worth not so much by investing record profits in their businesses, but by using those profits to buy back their own shares.
The median price of a new home sold in April plunged 10.9 percent from a year earlier to $229,100.
The new price reading was also down 11.1 percent from the March reading.
It was the sharpest year-over-year drop in median new home prices since December 1970
and the biggest month-to-month drop on record.
CNN 24/5 2007
Paul Kasriel, chief economist with Northern Trust in Chicago, equated the strong sales to the strategy of the Detroit automakers, who cut prices and offer other sales incentives to counteract weak demand for their cars and trucks, sometimes taking a loss on the sales.
"The builders are clearing out the merchandise," he said. "They're doing a Detroit here. When you have excess supply, the quickest way to move supply back into balance with demand is to cut the price, and finally they're doing that. I would not say this is the bottom of the housing recession."
Last year alone, Spain started to build 800,000 new homes
Unfortunately, the number of new houses was not just more than France, Germany and Italy combined built last year. It was also more than anybody wanted to buy.
FT editorial 28/4 2007
A growing glut of housing on the market helped moderate U.S. consumer price increases in April
Rents and owners' equivalent rents, the biggest factors in the CPI, increased at the slowest pace in more than a year, reflecting a flood of vacant units in the rental market.
Click here
The pain in Spain
It was the same in Spain, until this week. Then, hola!
Financial reality crashed through the roof of the property market.
Jeff Randall, Daily Telegraph 27/4 2007
With goods imports still more than 70% larger than exports, America's trade imbalance remains very much an outgrowth of a serious excess consumption problem.
It all boils down to the consumption response to the bursting of the US housing bubble
Stephen S. Roach, April 23, 2007
The update to the Greenspan/Kennedy report on home equity extraction was a real page-turner.
Seriously, it was pretty good. Economists at the Fed have once again demonstrated why they get paid the big bucks to collect data, assemble tables,
and produce fifty page reports with appendices, references, and footnotes all in the proper places.
Unfortunately, as is usually the case, they didn't come to many conclusions or provide nearly enough interesting charts.
They did a great job at describing the data but seemed distracted by the "personal savings rate" question - to what extent home equity extraction may have contributed to the negative numbers that have been showing up for the last two years when the nation's spending gets subtracted from its after-tax income.
The Mess That Greenspan Made, 24/4 2007
If, for example, banks have incentives to maximise profits by selling as many junk mortgages as possible to borrowers who cannot conceivably repay the loans, then something has gone wrong in our risk-sharing world.
(My favourite are the so-called Ninja loans – no income, no job, no assets).
Wolfgang Mûnchau, FT 23/4 2007
Info about Hyman Minsky has moved here
Subprime bailout? $120 billion
More than 1 million borrowers may be at risk of defaulting on their mortgages.
CNN 13/4 2007
Lisa Rise, a vice president at the nonprofit National Fair Housing Alliance,
notes that even a $120 billion bailout would not be without precedent.
Economists estimate the federal government spent nearly $150 billion to resolve the Savings and Loan Crisis in the late 1980s and 1990s.
The Savings and Loans Associations Bailout
One such calamity struck the USA in 1986-1989.
Sam Vaknin, Ph.D. Global Politician 4/24/2005
It will not be loan losses that threaten future economic growth
but the tightening of credit conditions that are in part a result of those losses
Bill Gross, April 2007
Anyone could get a loan because shabby credits were ultimately being camouflaged within CDOs that in turn were being sold to unsophisticated foreign lenders in need of yield as opposed to å’% bank deposits (read Japan/Yen carry trade). But there is something else in play now that resembles in part the Carter Administration's Depository Institutions and Monetary Control Act of 1980. Lender fears of potential new regulations can do nothing but begin to restrict additional lending at the margin
Tighter lending standards and increased regulation will change the housing outlook for some years to come. As past marginal buyers are forced to sell their home to prevent foreclosures, so too will future marginal buyers be restricted from buying them.
Mike Calhoon, of the Center for Responsible Lending, says:
"Almost half of all African-American family mortgages are sub-prime mortgages.
BBC 5/4 2007
"Anywhere from one in five to one in three will lose their homes. This stands to likely be the largest loss of African-American wealth that we have ever seen, wiping out a generation of home wealth building."
Center for Responsible Lending
We are again headed north for a few days, this time with checkbook-in-hand, to look for a home to rent for the next year.
It's pretty amazing how little it costs to rent a house in the mountains with ample space and gorgeous views.
Tim Iacono 3/4 2007
Don't listen to Treasury Secretary Henry Paulson when he steps to the podium to say that the "world economy is strong"
(What's he going to say? "The world economy is unbelievably precarious and we're all going to hell in a handbasket!"?).
Turn off the nightly Larry Kudlow sis-boom-bah routine and utilize your own ability to see through the lunacy.
Asset values have begun heading down and we are nowhere near "the bottom."
Steve Moyer - The Market Oracle, 31/3 2007
Caveat Emptor, by Lawrence Kudlow
However, sales of new homes have fallen, and continuing declines in starts have not yet led to meaningful reductions in the inventory of homes for sale.
Even if the demand for housing falls no further, weakness in residential construction is likely to remain a drag on economic growth for a time as homebuilders try to reduce their inventories of unsold homes to more normal levels.
Chairman Ben Bernanke, 28/3 2007
What would financial Armageddon look like?
The US government's $700bn (£376bn) bail-out package is designed to avert a complete financial meltdown.
BBC News 23 September 2008
Armageddon hits US housing
House prices to fall, Fed to cut rates in 2007
Lombard Street Research, Gabriel Stein, 26/3 2007
Ubiquity:
The Science of History or Why the World Is Simpler Than We Think
by Mark Buchanan (Author)
"It was 11 a.m. on a fine summer morning in Sarajevo, 28 June 1914, when the driver of an automobile carrying two passengers made a..."
Read more here
- Den situation som vi har nu med en väldigt hög kredittillväxt och stor utlåning i kombination med stigande fastighetspriser har kanske varit rimlig fram till i dag,
säger Robert Bergqvist, chefsekonom på SE-banken.
Ekot 16/7 2007
Sträcker vi ut tidsperioden och vi ligger kvar på de här husprisökningarna i kombination med kraftiga ökningar av lånestockarna kommer det någonstans att blir ett problem.
Bolånen är större än statsskulden
DI 2007-03-14
Trots stigande räntor fortsätter svenskarna att låna för att köpa bostad. Totalt uppgick utlåningen från bostadsinstituten till 1.670 miljarder kronor under 2006, enligt Bankföreningens statistik.
Under 2006 ökade utlåningen med sammanlagt 126 miljarder kronor eller 8 procent jämfört med året dessförinnan. Trots denna avsevärda siffra var fjolårets ökning något lägre än under 2005. Då lånade svenskarna 139 miljarder kronor mer än under det föregående året, vilket är den högsta ökningstakten hittills. På 10 år har utlåningen stigit med 65 procent.
Renée har stämt träff på ålstensgatan, eller ”torget” som ortsborna säger. Här håller Renée gärna till. Hon tycker mycket om småstadskänslan. Här känns det som förr i tiden. Fiskaren, blomsterhandeln, inredningsaffären och ostaffären ligger på rad. Innehavarna hälsar på Renée, och som om det inte var idylliskt nog skramlar spårvagnen på Nockebybanan förbi med jämna mellanrum.
Men allt är inte idyll, en baksida av Bromma är de höga bostadspriserna. Renée suckar.
–Huspriserna här är inte alls relevanta i förhållande till det man får. Ett tag var det faktiskt inte klokt.
Små trähus på 120 kvadrat från 1920-talet med renoveringsbehov såldes för sju–åtta miljoner kronor.
SvD 19/2 2009
Det finns inga tecken på att bostadsmarknaden i Sverige är övervärderad
Klas Eklund
Klicka på flaggan för nästa artikel på svenska
There are two phases in an asset price bubble that repeat themselves with clockwork regularity.
The first is the phase of the bogus economic theory.
The second phase is a prolonged state of denial.
In the US subprime mortgage bubble, we are now in phase two
Wolfgang Munchau, FT
Why the subprime bust will spread
Greenspan has been rightly criticized for letting a housing price "bubble" develop
By Henry C K Liu, Asia Times 17/3 2007
Total outstanding home mortgages in the US in 1999 were US$4.45 trillion, and by 2004 this amount had grown to $7.56 trillion, most of which was absorbed by refinancing of higher home prices at lower interest rates. When Greenspan took over at the Fed in 1987, total outstanding US home mortgages stood only at $1.82 trillion. On his watch, outstanding home mortgages quadrupled. Much of this money has been printed by the Fed, exported through the trade deficit and reimported as debt.
The bubble in the housing market was caused by creative housing finance made possible by the emergence of a deregulated global credit market through finance liberalization. The low cost of mortgages lifted all US house prices beyond levels sustainable by household income in otherwise disaggregated markets.
The Bank of Japan's zero-interest policy, combined with general asset deflation in the yen economy, has caught the Japanese insurance companies in a financial vise. Both new loan rates and asset values are insufficient to carry previous long-term yields promised to customers.
Bernanke's Sophie's Choice:
"The housing market or stock market Mr. Bernanke.
You may only be able to try and save one..."
Commodities investment guru Jim Rogers
stepped into the U.S. subprime fray on Wednesday, predicting a real estate crash that would trigger defaults and spread contagion to emerging markets.
"It's going to be a disaster for many people who don't have a clue about what happens when a real estate bubble pops.
"It is going to be a huge mess," said Rogers, who has put his $15 million belle epoque mansion on Manhattan's Upper West Side on the market and is planning to move to Asia.
Jim Rogers - James Beeland Rogers, Jr. (born 19 October 1942) - is co founder along with George Soros, of the Quantum Fund.
The nation's banks are just beginning to feel the pain of defaults on risky mortgages
they made at low introductory rates when housing prices were soaring,
U.S. Federal Reserve Governor Susan Bies said.
Amidst the landslide of optimism one of the few policy makers to offer even handed comments has been Federal Reserve Governor Susan Bies, who bluntly said last week that "This is not the end, this is the beginning."
Bies will retire later this month.
Fall Street.com
An extraordinary and timely documentary
"In Debt We Trust" written and produced by Danny Schecter,
is a most illuminating -- and chilling -- must-see exploration of the debt issue. Starting from the standpoint that our society is set up to keep us struggling for our entire lives, saving almost nothing, and remaining in perpetual debt, the documentary proceeds to reveal the impossible shell game that is perpetrated on players in the debt game by a credit industrial complex which cannot exist or profit without debt, and specifically, losers in the game.
by Carolyn Baker www.dissidentvoice.org March 13, 2007
Sub-prime mortgages will affect the entire housing market
rather than just a small sector of it.
Paul McCulley at Johan Mauldin 12/3 2007
Watching the on-going meltdown in the sub-prime mortgage market, which is triggering a sharp tightening of underwriting standards to these dicey credits, I was reminded of prescient writings by two serious thinkers: Bill Gross and Hyman Minsky. Both narratives go back a long ways, with something that Bill wrote in August 1980 - 27 years ago! - particularly poignant:
It may be a while before the Fed accepts and recognizes this, waiting for these Minsky style debt-deflation dynamics to become evident in broader measures of the economy's health, notably job creation. But make no mistake: A Minsky Meltdown in the most important asset in most Americans' asset portfolio is not a minor matter. Bill Gross' Plankton Theory ain't just a theory, but a reality.
Troubled New Century plunges a further 21%
Financial Times March 10 2007
Shares in troubled subprime lender New Century Financial fell another 21 per cent yesterday as analysts said the company would probably have to quickly sell remaining assets or file for bankruptcy court protection. The California mortgage company's shares were down to $3.07 in midday New York trade. New Century is off nearly 80 per cent since disclosing last week that federal prosecutors were probing its accounting practices and trading in its shares.
På Handelsbanken drar chefsekonomen Jan Häggström paralleller mellan lågkonjunkturen 1989 till 1992 och dagens situation.
DI 12/3 2007
"Det kan bli en liknande situation. Då hade man lånat ut lite för mycket pengar" Det som hände då var att den Amerikanska centralbanken sänkte sina räntor och höll de lägre längre tid än vad någon trott.
"Anledningen var att bankerna skulle få tid att sanera sin ekonomin."
Vad tror du kommer att hända i USA den här gången?
"Jag tror inte att ekonomin i USA kommer att drabbas så hårt, men det finns en risk att en del finansiella företag i USA kollapsar. Om det sker kommer centralbanken att reagera med snabbare räntesänkningar."
Hur ser det ut i Sverige?
"Vi är ett par tre år efter USA när det gäller huspriserna. Vi är även efter våra nordiska grannar när det gäller skuldsättningsgraden. Vi har en bra bit kvar innan vi kommer fram till något liknande. Inom de närmsta ett till två åren tror jag inte vi kommer att få se någonting illavarslande på den svenska husmarknaden."
Håller pessimisterna på att få rätt om den amerikanska bostadsmarknaden?
Cecilia Skingsley, Dagens Industri 3/12 2007
De senaste veckorna har marknaden för amerikanska bostadsobligationer med hög risk, så kallade subprime mortgage debt, präglats av djup turbulens. Den internationella bankjätten HSBC har blivit tvungen att reservera mer än 10 miljarder dollar för kreditförluster när många bolåntagare inte längre klarar sina lån.
Ungefär 10 procent av den amerikanska bolånemarknaden räknas som subprime mortgages.
I jakten på marknadsandelar har det varit vanligt att bolåneinstitut utlovat en extra låg ränta de första åren, för att därefter låta marknadsräntan slå igenom. Eftersom den amerikanska centralbanken dragit upp sin styrränta från 1 till dryga 5 procent har många fastnat i en räntefälla. För denna kundkategori har boräntorna stigit, ofta från 3-4 procent till över 10 procent. Uppskattningarna varierar, men en kartläggning från Barclays Capital visar att andelen låntagare med svårigheter att klara sina bolånekostnader har stigit till den högsta på sju år.
Bostadsobligationer med hög risk och hög ränta stoppas ofta in i en annan typ av finansiella instrument, så kallade collateralised debt obligations, CDO:s. Dessa består av portföljer av obligationer med olika kreditrisk, som sedan delas upp i transcher och skräddarsys för att passa investerare med olika preferenser. Investerare som trott att de köpt säkra högkvalitativa ränteinstrument har fått anledning att titta djupare på dessa konstruktioner.
Grundarna av skräp-bolånejätten New Century Financial, som sålde sina aktier i tid, har fått sin förmögna livsstil utfläkt i amerikanska medier.
USA:s bolånemarknad en sprickande bubbla
Lennart Pehrson, DN 12/3 2007
Fokus riktas framför allt mot marknaden för osäkra bostadskrediter - "subprime" - som getts i stor skala till låntagare med dåliga säkerheter och låga inkomster.
I fredags stod det klart att New Century Financial - en av USA:s största aktörer på subprimemarknaden - inte längre ger några nya krediter. Frågor ställs nu om bolaget, som har en låneportfölj på 34 miljarder dollar, är på väg att helt kollapsa. Aktiekursen, som nått ett årshögsta på 52 dollar, rasade i fredags till 3,21 dollar.
Ledande affärsbanker har dragits med i entusiasmen. Stora Wall Street-firmor som Morgan Stanley, Lehman Brothers och Bear Stearns har tagit över lån och paketerat dem till obligationer som handlats i allt större volymer av hedgefonder och institutionella investerare.
Klicka på flaggan för nästa artikel på svenska
As a result of the collapse of the subprime mortgage market,
lenders will -- gasp! -- once again require down payments,
filling the market with unsold homes and driving down prices.
Bill Fleckenstein, CNBC 12/3 2007
This credit collapse is an unequivocally important event. Because, as I've been writing, the ability of anybody with a pulse to get a loan for any amount is what drove the real estate market, and the real estate market is what drove the economy. Sometime in the next three to six months, the real-estate market will basically just freeze up. Of course, inventories are going to explode and prices will eventually drop rather dramatically as a vicious cycle feeds on itself.
It is essential that folks understand the past, in order to prepare for what lies ahead.
But there is no next bubble to bail out the housing bubble.
Bill Fleckenstein, CNBC 18/12 2006
Equities look overvalued,
but where is the turning point?
But the biggest risk is that the end of the US property boom will persuade US households to tighten their belts at last, thereby ending the US role as the world's big spender before the big savers are prepared to spend in turn.
Martin Wolf, Financial Times, March 7, 2007
Two recent interviews, one with Yale University economist Robert Shiller and the other with National Association of Realtors Chief Economist David Lereah,
paint a wildly divergent picture regarding the state of the nation's housing market.
Tim Iacono 5/3 2007
The interview with Robert Shiller appears in the current issue of BusinessWeek and David Lereah was interviewed for Fortune Magazine.
As the subprime mortgage (topplån, helt enkelt) market goes into steep decline, threatening to drag the whole economy along with it, many people are wondering what could have gone so wrong so quickly.
Business Week 2/3 2007
Until recently, after all, delinquency and foreclosure rates on subprime loans were reassuringly low.
The answer may lie in how the quality of these mortgages has changed over the years. While subprime is the term used for loans issued to people with poor credit, not all subprime loans are created equal. And the subprime loans that were originated in 2006 that are turning out to be shockingly weak.
Risk and Return in Subprime Mortgages
John H. Makin, February 26, 2007
"Subprime mortgage" is a term used in financial markets to describe, euphemistically, mortgage loans that are largely uncollateralized and undocumented. "Uncollateralized" means that there is no asset being purchased with the proceeds of the loan that could be seized and presumably sold by the mortgage lender should the borrower fail to make payments on the loan. The collateral asset, the home being purchased, is already pledged to the primary mortgage lender, not to the secondary or subprime lender who is probably lending to pay the down payment on a home purchase. "Undocumented" means that the mortgage loan is granted without verification of the prospective borrower's income and assets that might be used to pay interest on the loan or eventually to repay the loan.
Taking on risk means increasing investments with a broader range of possible outcomes, positive and negative, in the hope of capturing the more positive outcomes without suffering too many of the negative ones. According to Peter Bernstein, "The word ‘risk' derives from the early Italian risicare, which means to ‘dare.'"[2] Investors "daring" to risk negative outcomes expect, on average, to earn high rates of return. Higher expected returns are meant to compensate investors for assuming more risk. They are not, of course, a guarantee that bad outcomes will not occur.
RE: A lot of Nice Charts!
Eric Janszen I-Tulip 8/3 2007
The yield curve inverted significantly last fall; and if past performance is indicative of future results, the studies suggest we should see a recession as early as the late second quarter of this year, or more likely in the third quarter.
Note: we have never had an inverted yield curve as we currently have without a recession following within about 4 quarters.
John Mauldin 16/2 2007
The Role of House Prices in Formulating Monetary Policy
Fed Governor Frederic S. Mishkin, 17/1 2007
Over the past 10 years, the value of my house has increased by the equivalent of five years of my post-tax salary.
But the rise in prices that has benefited me came at the expense of all those who wished to enter the UK's housing market. What has happened should be a source not of self-congratulation but of shame.
Martin Wolf, Financial Times 3/3 2006
Can Anything Bring Down the Monthly Payment Consumer?
iTulip 9/1 2007
Consumers changed their behavior, stopped saving, and became used to the idea that credit is almost free and in nearly infinite supply.
The monthly cost of a home that went for $1 million in 2005 purchased with a $3.3% ARM carried the same monthly cost as a $500,000 home in 1995 purchased with a 6.6% fixed rate mortgage. The two homes are equally affordable, but the two prices apply to the same house with the 100% increase in price separated by only five to ten years' time and representing no equivalent 100% increase in value (utility). The price inflation was the result of low interest rates provided by the Fed. Capital gains income earned by speculators who made money flipping houses during the period of rapid price inflation–tax free up to $500,000 for a married couple every two years!–contributed significantly to consumption during the period.
Will the dam break in 2007?
Joseph Stiglitz, The Guardian 27/12 2006
It is essential that folks understand the past, in order to prepare for what lies ahead.
But there is no next bubble to bail out the housing bubble.
Bill Fleckenstein, CNBC 18/12 2006
The fact that the economic strength of the past few years was powered by a housing mania - an unstable, unsustainable engine of growth - is what one needs to understand to realize that the ramifications of the housing bubble's unwinding will be brutal.
What has, of course, been impossible to determine in advance is the exact timing of when the stock market, the real estate market and the economy get in sync to the downside
You can grit your teeth as you hear people reveal how little they paid for their house just five or ten years ago.
BBC 24/11 2006
The booms in Spanish and Irish real estate make the US real estate boom look timid
Charles Gottlieb of the Center for European policy studies, Nov 21, 2006
"Vi har det värsta bakom oss"
The worst of the housing bust is over, economists said by nearly 2-to-1 in the latest WSJ.com economic forecasting survey.
But they still predict that the average selling price of a house will fall next year.
WSJ 20/11 2006
Mr. Harris of Lehman expects price declines next year to be confined to "bubble" markets, such as those in Florida, California and cities in Nevada and Arizona, where large numbers of investors have artificially inflated prices. "There's no reason for prices to be falling in areas without a bubble," he said. "People are just slowing down purchase decisions."
Allen Sinai, at Decision Economics Inc., believes the worst of the bust is over, but he feels housing remains a big risk to the economy. The housing sector subtracted 1.1 percentage points from third-quarter gross domestic product
Hushållens skulder i förhållande till diponibel inkomst, skuldkvot,
uppgick till 135 procent i slutet av 2005.
Skuldkvoten var därmed lika hög som i slutet av 1980-talet.
SCB och Finansinspektionen 23/11 2006
Det finns ingen risk för en bostadsbubbla och inte heller för överbelåning,
enligt en ny rapport från Nordea.
Nice chart of UK Houseprices 1984-2008
Daily Telegraph 10/4 2008
Clear evidence that the crunch is affecting house prices came this week when the Halifax revealed that prices fell 2.5pc last month - the steepest monthly decline since 1992.
Full text at Daily Telegraph 10/4 2008
UK housing boom will end, but how
Will it end with a bang or a whimper? That is indeed the big question.
Martin Wolf, FT 24/11 2006
Over the past 10 years, real house prices have doubled, while real disposable incomes have risen only 29 per cent. Ratios of house prices to incomes and rents have, as a result, reached all-time highs.
David Miles of Morgan Stanley, the lead author of the report in question ("UK Housing: how did we get here?"), is an erstwhile adviser on housing finance to Gordon Brown.
The real cost of home ownership depends on real house prices, interest rates and other housing costs (such as depreciation, repairs, insurance and taxes). But, above all, it also depends on expected changes in house prices. The more house prices are expected to rise, the cheaper the effective purchase price also becomes.
This last point is central. If people's expectations of future price increases are affected by their recent experience prices will tend to overshoot fundamentals: this is just how bubbles form.
In the Morgan Stanley analysis, people's expectations of future price rises are affected by both recent experience and the belief that there is some long-run average rate of house price inflation towards which the current rate will converge.
The analysis then gives two interesting results. First, it does explain the doubling of real prices over the past decade. Second, changes in expected prices explain a very large proportion of those increases.
The big point is that higher house prices cannot make society as a whole better off. They merely redistribute income from the young to the old, which is socially destructive. If, in addition, there is an element of overshooting, that will prove particularly costly to those who turn out, retrospectively, to have bought at the peak.
The number of new US homes being built fell to a six-year low last month
About 1.48 million houses were started in October, 14% down from the previous month and 27.4% lower than a year ago.
The number of permits awarded for future housing projects fell to its lowest level since 1997.
BBC 17/11 2006
The Coming Collapse in Housing
By Gary Shilling at John Mauldin 17/11 2006
I am convinced that the housing bubble is gigantic and will burst before long with massive implications here and abroad. In fact, it's the key to the global economic outlook.
A. Gary Shilling: author of "Deflation: How to Survive
and Thrive in the Coming Wave of Deflation" is president of A. Gary
Shilling & Company Inc. and an economist.
http://www.agaryshilling.com/
...
Deleveraging/The Chances of a Double Dip
The good life and rapid growth that started in the early 1980s was fueled by massive financial leveraging and excessive debt, first in the global financial sector, starting in the 1970s and in the early 1980s among U.S. consumers.
That leverage propelled the dot com stock bubble in the late 1990s and then the housing bubble.
But now those two sectors are being forced to delever and in the process are transferring their debts to governments and central banks.
Gary Shilling at John Mauldin 17/9 2010
Fed needs a weaker housing sector, but it cannot be too weak or recession will result
John H. Makin, AEI (Timbros storasyster i USA) 30/11 2006
Weakness in the U.S. housing sector poses the sternest test of the self-stabilizing capacity of the U.S. economy.
It is difficult to escape the conclusion that the economy needs to grow at a below-trend rate for several quarters in order to bring inflation down gradually. The Fed needs a weaker housing sector, but it cannot be too weak or recession will result.
It is important to remember that a large part of the $553 billion spent annually on furniture and household amenities is really closely tied to expenditure on housing.
Between 2000 and 2006, the value of U.S. real estate rose by about $10 trillion to a total of $22 trillion.
Changes in the value of housing can have substantial effects on household wealth and, in turn, can affect consumption.
The cost of a typical home relative to disposable income per capita has gone from about 100 percent in 2000 to nearly about 140 percent today.
U.S. Slowdown; Self-Correcting or Self-Reinforcing?
"Are we in a new Era?"
John H. Makin October 23, 2006
Surprisingly, even with the increases in housing prices over the last few years, the percentage of equity in homes has actually fallen from 58 percent in 2000, to 54 percent today.
Richard Benson, November 12, 2006
Paul McCulley, Pimco, October 2006:
Long before the Fed started its now-finished tightening campaign in June 2004, from a 1% starting point for Fed funds, we here at PIMCO analyzed and debated intensely where the "neutral" Fed funds rate might lie, notably in real terms.
Bill Gross and I very publicly argued that both theory and long-history empirical work suggested that the neutral real Fed funds rate should be in a å“%-1% range. We tacked on a presumed long-term inflation rate of about 2%-2å“%, and that resulted in a neutral nominal Fed funds rate estimate of 2å“%- 3å“%. And then we forecasted that that would be where the Fed would stop its tightening campaign.
That last step was clearly a mistake, with the campaign not ending until 5å’% Fed funds. And the dominant reason is that we underestimated the power of America's housing boom, riding on self-feeding momentum and the mortgage banking industry's creativity, pushing "affordability" products, notably pay-option, negative-amortizing mortgages, which thwarted the Fed's tightening will. But not to beat upon ourselves too hard, we did recognize a year ago that the Fed would continue tightening until property markets cried uncle.
Västvärldens extremlåga räntor är ett förföriskt gift som svider lika mycket för många sparare som en börskrasch.
Även i det numera världsberömda tillväxtundret Kingdom of Sweden ligger Riksbankens reporänta fortfarande på blygsamma 1,25 procent.
Realräntan är negativ. I Europa och USA råder samma permanenta undantagstillstånd.
Andreas Cervenka, e24 13/2 2011
Konstlat låga räntor under lång tid innebär en gigantisk förmögenhetsöverföring från de som sparar till de som lånar.
Rekordlåga räntor under lång tid betyder lägre pension. Samtidigt har många pensionsbolag utlovat en viss garanterad återbäringsränta.
I Sverige finns enligt Finansinspektionen 1 900 miljarder kronor placerade hos livförsäkringsbolag och i pensionskassor.
1 300 miljarder av dessa är kopplade till en garanterad ränta på i genomsnitt 3,5 procent.
Består lågräntevärlden kan vissa, framförallt mindre bolag, få svårt att uppfylla sina åtaganden enligt FI.
Realräntor - Real Interest Rates
After eighteen years as the world’s most powerful central banker, Alan Greenspan has changed the way people think about money, credit,
and most importantly, he has changed the way people view debt.
Debt, a pariah to generations following the Great Depression, has been embraced by recent generations.
Tim Iacono, February 11, 2011
Ingen bostadsbubbla i sikte
Det finns ingen risk för en bostadsbubbla och inte heller för överbelåning, enligt en ny rapport från Nordea.
Dagens Industri 2006-08-24, reporter Linda öhrn
Banken kallar förmögenhetstillväxten på 650 miljarder kronor under de senaste ett och ett halvt åren för en "snuskigt stark".
Under rubriken "Snuskigt stark förmögenhetsutveckling" konstaterar Nordea att hushållens nettoförmögenhet har ökat med 650 miljarder kronor mellan början av 2005 och halvårsskiftet 2006. Utvecklingen har eldats på av att aktier steg med 45 procent i värde under perioden och av fortsatt stigande bostadspriser.
Största vinnarna på utvecklingen är 40-talisterna som har ökat sin genomsnittliga nettoförmögenhet med 220 miljarder mellan 2002 och 2004. Den genomsnittliga nettoförmögenheten för en fyrtiotalist är därmed 882.000 kronor. Det ska jämföras med en genomsnittlig 50-talist: 560.000 kronor, eller 60-talist: 309.000 kronor. Visserligen har skuldsättningen ökat rejält som andel av den disponibla inkomsten från 86 till 126,8 procent av de disponibla inkomsterna mellan 1995 och 2005.
Men tar man hänsyn till förmögenhetsutvecklingen kan bankekonomerna andas ut. Då har skuldkvoten tvärtom minskat under samma period, från 19,1 till 20,6 procent av bruttoförmögenheten.
"Detta betyder att säkerheten för utlöpande lån har förbättrats substantiellt", skriver Lennart Berg som är professor i nationalekonomi vid Uppsala universitet i rapporten.
En av de viktigaste orsakerna till att huspriserna har ökat så kraftigt är att ränteutgifterna har mer än halverats för hushållen mellan 1995 och 2005 från 7,08 till 3,29 procent av inkomsten.
"Det tycks inte förekomma någon bubbla av dignitet på husmarknaden", konstaterar Lennart Berg i rapporten.
Utnyttja värdet på ditt hem
Med BoFlex kan du som har bolån i Nordea utnyttja värdet på din bostad – på ett förmånligt sätt – och göra vad du helst vill. Till exempel betala av dyra lån från andra institut, renovera din bostad eller förverkliga dina drömmar.
Nordea
Docenten i nationalekonomi Lennart Berg kan berätta att
bara det senaste året har vi svenskar blivit 650 miljarder kronor rikare
Det handlar mycket om aktier som stigit i värde, och dyrare fastigheter.
Allra rikast är, inte oväntat, åldergruppen 55-64 år, förtitalisterna (det står så).
Ekot 24/8 2006
Ingemar Hansson ser ingen risk för överhettning på bostadsmarknaden
I fjol så höjde 350.000 eller 12 procent av samtliga bolånetagare sina bolån med mer än 10.000 kronor samtidigt som de bodde kvar
237.000 personer höjde bolånen med mer än 100.000 kronor
DI 20/4 2011
Många unga, högutbildade medelinkomsttagare i Stockholm är lånemiljonärer.
Fortsätter prisrallyt uppåt kan de fortsätta att använda sina villor och innerstadsbostadsrätter som bankomater för att plocka ut ännu mer pengar och åka till Bahamas på semester eller köpa en teppanyakihäll.
Sofia Nerbrand, Kolumn SvD 17/1 2011
Är det inte märkligt att en bostadsaffär i någon av landets storstadsregioner ofta är viktigare för din livsinkomst än vilken universitetsutbildning du väljer – eller varje löneförhandling som anställd?
Att investera och konsumera för lånade pengar har i det korta perspektivet varit klokare än att spara och utbilda sig. Det är mot denna bakgrund man ska se Folkpartiets Carl B Hamiltons kloka förslag om att sänka ränteavdragen en smula. För den som är satt i skuld är inte i egentlig mening fri.
Dessutom är riskerna med att vara högt belånad betydande: en ny Lehman Brothers, en bostadsbubbla i Kina, ett bankrutt Spanien…
Sofia Nerbrand är fri skribent och ordförande i Bertil Ohlininstitutet.
Huset används som bankomat
Även befintliga villa- och bostadsrättsägare tar upp nya lån på sina hus.
e24 2010-12-14
"årtionden med höga skatter har proletariserat den svenska medelklassen"
Sofia Nerbrand, chefredaktör på samhällsmagasinet Neo,
SvD ledarsida 25/9 2006
Bostadsrättsägarna är de stora vinnarna i den borgerliga budgeten.
Beslutet att slopa inkomstskatten för bostadsrättsföreningar leder till att månadsavgiften för en normal bostadsrätt kan sänkas med mellan 500 och 1 000 kronor i månaden.
Mäklare tror nu att detta sätter ytterligare fart på prisrallyt.
SvD nyhetsplats 20/10 2006 ......... full text här
Vi har fått många telefonsamtal från föreningar som nästan inte vågar tro på att det är sant, säger SBC:s vd Göran Olsson.
Varken den borgerliga alliansen eller socialdemokraterna mäktade med att försvara fastighetsskatten
mot de välorganiserade särintressen som satt dess existens i fråga.
Det är beklagligt att särintressen på detta sätt styrt den demokratiska agendan i en riktning som inte gagnar det allmänna intresset.
Jonas Agell m fl på SvD Brännpunkt 22/9 2006
Klicka på flaggan för nästa artikel på svenska
How much does housing wealth boost consumer spending?
The Economist print edition, Oct 12th 2006
Optimists, Mr Bernanke among them, argue that a $100 drop in wealth, over time, reduces spending by about $3-5 a year.
Nonsense, say the pessimists. Weaker house prices, they argue, will have a bigger and more immediate impact than the "wealth effect" suggests, because Americans have been paying for their spending binge by borrowing against the rising value of their homes.
Kiss Goldilocks Goodbye
We have never had a soft landing in housing before so why should we have one now?
It is well beyond silly to expect business spending can counteract a decline in consumer spending, housing and housing related activity.
Michael Shedlock 21/9 2006
Typically consumer spending is somewhere between 67% and 75% of the economy.
In this recovery consumer spending and housing may be as high as 80-85% of the economy.
Construction starts on new homes plunged last month as builders curtailed production in response to mounting inventory and slowing sales.
Housing starts dropped 6% in August from a month earlier the slowest rate of starts since April 2003.
When compared with a year earlier, construction starts were down 19.8%.
Wall Street Journal September 20, 2006
The difference between the benign scenario of a soft landing and a collapse in house prices with a spillover to the financial sector is enormous.
Bubbles eventually burst and economic forecasts implode when bubbles explode.
Wolfgang Munchau, FT 18/9 2006
There are some interesting parallels with 2001, the year after the dotcom bubble ended. It was also the year when the forecasters got it spectacularly wrong, especially for the eurozone.
The comparison with 2001 has taught us two things. Bubbles eventually burst and economic forecasts implode when bubbles explode.
Visst finns hoten där i form av en konjunkturnedgång, höga energipriser och svagare USA-ekonomi. Men den huvudsakliga bilden är att den internationella ekonomin kör på hög växel och kommande år väntas den höga tillväxten hålla i sig, enligt förra veckans prognoser från Internationella valutafonden.
Cecilia Skingsley, DI 2006-09-18
Real Estate: Good News for People Who Love Bad News
the stock market follows the NAHB Housing index nearly perfectly, with a one-year lag
Michael Nystrom, September 14, 2006
As I promised last week, I went next door to check out the house that is for sale, and I also gave my good friend Terry, who is a real estate agent in Seattle, a call to get an idea of what's going on with housing back in my old hometown. What I found was a tale of two cities that reinforces the idea that Mr. Alan "there is no national housing bubble" Greenspan gave us. While there may be no national housing bubble, there are a number of localized bubbles at various stages of development.
The chart above has been floating around on the net for a while now, and shows clearly that the stock market follows the NAHB Housing index nearly perfectly, with a one-year lag.
Housing stocks - the shares of homebuilders such as Centex, D.R. Horton and Toll Brothers - are off 40% to 50% from their highs.
That's certainly enough to qualify as a major stock market bust for this once-booming sector.
Jim Jubak, CNBC 8/9 2006
But the punishment absorbed by housing stocks doesn't tell us how big a drop in real-world housing prices homeowners might expect or when the real-world housing market might bottom and begin to rebound.
The size of the housing-price correction and its duration all still depend on our old friends the Federal Reserve, the banking industry and the economy.
This means we won't know if we're headed for a housing correction or a housing bust until 2007. Until then, we're all guessing, I'm afraid.
The world economy is entering a serious slowdown,
with inflation still far from under control.
Anatole Kaletsky, The Times, 4/9 2006
Housing bubble is finally at bursting point
Gerard Baker, The Times 1/9 2006
Even the most convinced sceptic can never say with any certainty when a bubble will collapse, and so the science of identifying bubbles is an inherently retrospective activity.
But it looks now as though we can say with some confidence that the long American housing bubble is over.
For years, real-estate brokers and home builders promised that the soaring property market eventually would glide to a soft landing.
It isn't working out that way.
Wall Street Journal 23/8 2006
For years, real-estate brokers and home builders promised that the soaring property market eventually would glide to a soft landing. These optimists predicted that home prices, which had more than doubled in parts of the country between 2000 and 2005, would continue to rise, but at a more normal pace of 5% or 6% a year.
It isn't working out that way. The rapid deterioration of the market over the past 12 months has caught many homeowners and builders off guard. Some are being forced to cut prices far below what their homes could have fetched a year ago. It's too early to say how hard the landing will be, but at a minimum it will be bumpy for many people who need to sell homes. And the economy as a whole, buoyed in recent years by the housing frenzy, could suffer.
The "mother of all deflations" may be quickly approaching as the nation's housing market loses steam at a quickening pace.
Tim Iacono 26/7 2006
Despite talk of a soft landing from real estate professionals and economists, observers are well advised to stand clear as touch-down approaches.
Indeed, if present trends continue, the nation's number one economist, Fed Chairman Ben Bernanke, may be well advised to begin work at managing "deflation" expectations, rather than obsessing over whether the core rate of "inflation" is a quarter point too high.
In an attempt to avoid the consequences of the late-1990s stock mania, the Fed managed (after 13 rate cuts and several tax cuts) to precipitate a bubble in housing. That bubble, in my opinion, is a far more dangerous problem than the stock mania was, because of all the leverage involved
Bill Fleckenstein, CNBC 3/7 2006
Räntorna stiger snabbare än man tidigare trott
KI varnar för toppar på 7-8 % de närmaste åren
Anna Lorentzon, DN Ekonomi 9/7 2006
Sveriges nya handelsminister Maria Borelius hade "inte råd" att betala sina barnflickor vitt under 1990-talet. Detta trots att Borelius, tillsammans med maken, tjänade nästan 17 miljoner kronor under det förra decenniet, enligt Expressen.
Dagens Nyheter nyhetsplats 10/10 2006
Hushållens aktier var i slutet av 2006 värda 632 miljarder kronor. Detta var 97 miljarder mer än i december 2005.
Hushållens aktieförmögenhet är den högsta någonsin då den tidigare rekordnivån på 579 miljarder i juni 2000 nu passerats.
SCB 19/2 2007
Prestigemärken som Rolex, Bvlgari, Chopard, Cartier och Omega pryder allt fler handleder, halsgropar och ringfingrar.
"Vi slår rekord hela tiden. Det blir mer och mer okej att visa upp sin lyxkonsumtion", säger Jan Bobek, marknadsansvarig för urmakaren Bergströms som är specialiserad på exklusiva klockor.
- Allt fler köper smycken för över 100.000 kronor och klockor för mer än 200.000 kronor.
DI 2007-04-28
årtionden med höga skatter har proletariserat den svenska medelklassen
Medelsvensson i ett av världens rikaste länder är fattig - bara var femte svensk har en förmögenhet över huvud taget
om vi bortser från våra tillgångar i fastigheter.
Sofia Nerbrand, chefredaktör på samhällsmagasinet Neo, på SvD ledarsida 25/9 2006
årtionden med höga skatter har proletariserat den svenska medelklassen, och just därför upplevs marginella sänkningar av bidragsnivåer som ett reellt hot. Svensken har långt från en årslön på banken som var den förra borgerliga finansministerns mål.
Fondförmögenheten i Sverige har under en tioårsperiod ökat från 460 till 1 660 miljarder kronor.
Nysparandet under perioden stod för 680 miljarder kronor medan värdeökningen stod för cirka 520 miljarder kronor.
e24, 2008-04-17
Konjunkturinstitutets chef Ingemar Hansson är än så länge inte oroad över den senaste veckans börsras eftersom drivkrafterna bakom tillväxten nu är så starka.
- Det finns inga fundamentala nyheter som motiverar 10 procent lägre börskurser, och jag tror heller inte på ett fortsatt börsras, sade KI-chefen i ett anförande på torsdagen, och tillade att det inte är något onormalt att det går upp och ned lite
Han ser ingen risk för överhettning på bostadsmarknaden, utan prisuppgången är en anpassning till en långsiktig jämviktsnivå.
Ingemar Hansson DN 18/5 2006
Det finns inga tecken på att bostadsmarknaden i Sverige är övervärderad
Klas Eklund
Former Federal Reserve Chairman Alan Greenspan, 80, said the five-year housing "boom is over,"
"We're not about to go into a situation where prices will go down,"
With his "permanently high plateau" call, Greenspan all but assured prices are about ready to collapse.
Michael Shedlock, 27/5 2006
Han ser ingen risk för överhettning på bostadsmarknaden,
utan prisuppgången är en anpassning till en långsiktig jämviktsnivå.
Konjunkturinstitutets chef Ingemar Hansson DN 18/5 2006
I dagens beslut lägger Riksbanken tonvikt på inflationen, men nämner även kredittillväxten och huspriserna som något man beaktar.
Johan Schûck, DN 21/6 2006
Skälet till eventuella fler räntehöjningar skulle i så fall vara att Riksbanken ser behov av att dämpa prisutvecklingen eller att man har blivit mer oroad över hushållens skuldsättning och uppgången i huspriserna.
Räntebeslutet är det första som tas sedan Riksbanken nyligen gick ut med ett nytt strategidokument om penningpolitiken. Där framgick klart att inflationsmålet ska tillämpas flexibelt, med en tidshorisont som kan sträcka sig längre än två år. Möjighet finns också att väga in fler faktorer, såsom tillgångspriser och andra finansiella storheter.
Sammanfattningsvis kan säga att Riksbanken gör en relativt flexibel tolkning av sitt inflationsmål, vilket också är vad som tidigare har aviserats.
Riksbanken publicerar sammanfattande beskrivning av den penningpolitiska strategin
2006-05-19
Klicka på flaggan för nästa artikel på svenska
Deflating The Housing Bubble
by Paul Kasriel of The Northern Trust Company
at John Mauldin, investorsinsight.com
19/6 2006
The new bubble in the U.S. economy is the housing market. Oh, it is not a nationwide bubble. No, it is concentrated only in areas where population and GDP growth are concentrated. That is, there is no housing bubble in Manhattan, Kansas, but there is one in Manhattan, New York.
On May 16, the Fed, along with other depository institution federal regulatory agencies, issued some "guidance" to commercial banks, thrifts and credit unions with regard to "sound risk management practices" when it comes to home equity lending. Evidently, the Fed and its fellow regulators have noticed that some risky elements have crept into home equity lending. These risky elements identified by the regulators are:
# Interest-only features that require no amortization of principal for a protracted period;
# Limited or no documentation of a borrower's assets, employment and income;
# Higher loan-to-value (LTV) and debt-to-income ratios;
# Lower credit risk scores for underwriting home equity loans;
# Greater use of automated valuation models and other collateral evaluation tools for the development of appraisals and evaluations; and
# An increased number of transactions generated through a loan broker or other third party.
In Flatland, there's plenty of room to build houses, so house prices mainly reflect the cost of construction.
In the Zoned Zone, by contrast, buildable lots are scarce, and house prices mainly reflect the price of these lots rather than the cost of construction
Paul Krugman New York Times January 2, 2006
US household deficit spending
Rob Parenteau, June 15, 2006
Oddly, while many Wall Street economists decry government spending in excess of income (tax revenues), they turn a blind eye toward private sector deficit spending dynamics.
The sustainability of US household deficit spending is extremely dependent upon the perpetual and rapid appreciation of asset prices, especially in the key assets held by US households.
The most likely trigger for a dollar collapse would be a US housing market setback,
which would deliver a blow to US consumer spending.
Samuel Brittan, Financial Times, 16/6 2006
It is in the American housing market that the bear may growl loudest.
By borrowing against the surging prices of their homes, American consumers have been able to keep on spending.
The Economist 25/5 2006
The housing market is already coming off the boil (see article). If prices merely flatten, the economy could slow sharply as consumer spending and construction are squeezed. If house prices fall as a result of higher bond yields, the American economy could even dip into recession.
Less spending and more saving is just what America needs to reduce its current-account deficit, but for American households used to years of plenty it will hurt. For the world, it is best that America slows today. Later, imbalances will loom even larger.
I stabilitetsrapporten uppmärksammar Riksbanken två inslag:
Priserna på den kommersiella fastighetsmarknaden baseras på förväntningar om att hyrorna ska utvecklas starkare än idag.
Den snabba ökningstakten i huspriser och hushållens skuldsättning.
Riksbanken 31/5 2006
"Priserna på den kommersiella fastighetsmarknaden i dagsläget baseras på förväntningar om att hyrorna ska utvecklas starkare än i dag. Om dessa förväntningar inte infrias kan det leda till prisfall och såväl betalningsproblem hos fastighetsförvaltningsföretagen som minskade värden på säkerheter på tagna lån", skriver Riksbanken.
Beträffande huspriserna och hushållens skuldsättning skriver Riksbanken att en situation där skulder och huspriser ökar med igenomsnitt 10 procent per år inte är hållbar på sikt, även om hushållen i dag förefaller kunna betala sina lån.
Riksbankens sida om Finansiell stabilitet
2006-06-01: TT
Andelen bolån med rörlig ränta ökade till 76 procent i maj enligt statistik över nyutlåning till privatkunder från bolåneinstitutet SBAB.Andelen rörliga bolån är därmed den största sedan 2000.
If a prophet is only as good as his last prophecy, then you'd be wise to listen to Robert Shiller.
The stock market crash that followed was no surprise to Shiller and proved that he had called it right.
Now he's warning that a similar collapse may soon apply to the real estate market.
ABC News 24/3 2006
"Vi är i början av nästa bubbla"
Svenskt Näringslivs chefekonom Stefan Fölster
Nyhetsbyrån Direkt 16/3 2006
First Federal Bank makes a lot of option ARM loans. These are the types of mortgages where not only are borrowers not required to pay any principle each month, but they don't even have to pay all the interest due.
Tim Iacono 2/4 2006
"I think this spring you will see housing prices crack," said Richard X. Bove, a banking analyst with investment bank Punk, Ziegel & Co. That, he added, "is going to be terrible" for people with mortgages that let them pay less — sometimes a lot less — than the full monthly payment during the early years of the loans.
Warren Buffett: Real estate slowdown ahead
The Oracle of Omaha expects the housing market to see "significant downward adjustments,"
"What we see in our residential brokerage business [HomeServices of America, the nation's second-largest realtor] is a slowdown everyplace, most dramatically in the formerly hottest markets.
The day traders of the Internet moved into trading condos, and that kind a speculation can produce a market that can move in a big way. You can get real discontinuities. We've had a real bubble to some degree. I would be surprised if there aren't some significant downward adjustments, especially in the higher end of the housing market."
CNN 7/5 2006
We've written three articles on the housing bubble since 2002.
Now that many housing bubble markets around the country are in decline and are getting covered on NPR and the front page of the business section of your local newspaper, only the most dedicated mortgage or real estate broker still claims that no bubbles existed.
The Fed took the strictly accurate but misleading position at the time that no national housing bubble existed.
Itulip 29/3 2006
Reports of the death of the housing bubble are premature.
Indeed, reports that there was a bubble at all were premature.
John Weicher, Financial Times, 8/2 2006
The writer, director of the Centre for Housing and Financial Markets at the Hudson Institute in Washington, DC was assistant secretary for housing and federal housing commissioner at the US Department of Housing and Urban Development (2001-05)
If the market is peaking, there could be problems. The past few years have seen a proliferation of new mortgage instruments that shift risk to the homebuyer, such as interest-only loans where the only increase in the homeowner's equity comes from appreciation. In a declining market, many of those borrowers are likely to default on their mortgage and lose their homes.
THE MEDIAN NEW HOME PRICES FELL 3.4%, YoY, IN DECEMBER 2005, THE LARGEST SUCH DROP SINCE 1970!
Quantifying the Housing's Contribution to the US GDP Growth
Jas Jain, January 30, 2006
I have used the following methodology for measuring the housings' contribution to the GDP. For New Homes, if we include the closing costs, cost of moving into the new home, landscaping and other modifications, or improvements, etc., then the contribution to the GDP is at least equal to the 100% of the sale price. For Existing Home Sales, the cost of improvements before the home is listed for sale, closing costs to buyer and seller, moving costs, improvements by the new owner, etc., add at least 15% of the sale price to the GDP. In my opinion, these are conservative estimates. For New Homes, the Housing Starts are a better measure of the current contribution to the GDP than the Sales.
Fig. 4 shows the historical growth in GDP sans SF housing. One can see that since 2001 the GDP growth sans-SF-housing is very poor and the worst since the Double-Dip recession of early 1980s, which was the worst recession since the Great Depression.
The key to the economy's strength in 2004 and 2005 was that household saving declined
In dollar terms, saving fell from a $205bn annual rate in the third quarter of 2003 to dissaving at a rate of $159bn two years later.
This shift of $364bn in the annual rate of saving far outstripped the fall in income caused by the higher cost of oil.
Martin Feldstein, Financial Times 3/2 2006
Mortgage debt grew nearly $3,000bn from the end of 2000 to the end of 2004, an amount equal to nearly 7 per cent of GDP. More than half of this mortgage borrowing was the result of refinancing existing mortgages. Although some of the refinance funds were used to pay down other debt or to finance portfolio investments, a Federal Reserve study found that about half of the mortgage refinance funds were used to pay for new consumer spending, an amount consistent with the swing in aggregate saving and consumer spending.
The bears believe central banks have simply stimulated another bubble, in the housing market, to replace the technology boom.
Philip Coggan, Financial Times, January 27 2006
On terms of where we go from here, the bearish camp tends to split in two.
One half believes inflation is the inevitable result. Indeed, that group believes we are already experiencing inflation; it is simply not being picked up in the official statistics. They are contemptuous of "core" inflation measures that leave out vital items such as energy and food, and argue we should pay a lot more attention to asset and commodity prices, particularly gold.
The other half of the bearish camp agrees that high debt levels are a problem. But they argue that central banks will prove powerless to stop deflationary forces, just as the Bank of Japan failed in the 1990s. The result will be a deflationary depression. This camp believes one should own government bonds and large amounts of cash, in case of a collapse in the banking system.
I think there is merit in the case that easy money has been pushing up the prices of financial assets; why else would gold, index-linked gilts and emerging markets all be going up?
Neoclassical Economics, Neuroscience, and Asset Bubbles
Tim Iacono, 23/1 2006
So, what is neoclassical economics? It is composed of three principles:
* People have rational preferences
* Individuals seek to maximize their happiness or satisfaction (utility)
* People act independently on the basis of full and relevant information
This all seems to make good sense when the preferences involve laundry detergent or Popsicles, or when decisions are made in fairly well controlled environments, but does this model really apply to asset classes such as equities and real estate? With the recent history of a stock market bubble followed by a housing bubble, is this model still useful?
Housing inflation is likely to be the big challenge confronting Ben Bernanke
The US housing market now has forms of mortgage lending that have not existed since the 1920s.
In California, two-thirds of new mortgage loans now require interest payments only.
David Hale, Financial Times, January 26 2006
US house prices have increased by more than 60 per cent during the past five years and were still increasing at a 13-14 per cent annual rate last quarter. The market value of residential real estate in the US is now equal to nearly 200 per cent of personal disposal income, compared with 160 per cent during the early 1990s. Mortgage-related assets are now equal to 61 per cent of bank credit compared with less than 50 per cent 10 years ago and 25 per cent during the 1970s.
At the recent Fed conference in Jackson Hole, Mr Greenspan explained that rising house prices had played a big role shaping both the US and global business cycles since 2000. They had depressed household savings and set the stage for America to run a current account deficit now approaching 7 per cent of gross domestic product. The same is true of Australia, New Zealand and South Africa but their borrowing is modest compared with America's.
When residential real estate cools, personal savings will rise, consumption will slow, the economy's growth rate will drop to 2.5 per cent and the dollar will resume declining
Statsministern /Göran Persson/ säger att han delar Riksbankens syn att det inte finns någon risk för en bubbla på bostadsmarknaden
och han ser heller inga tendenser till att hushållens skuldsättning är oroande.
DI/Nyhetsbyrån Direkt 2006-01-25
"Det har varit en väldigt framgångsrik politik att styra mot inflationsmålet.
Och jag är väldigt lojal mot Riksbankens målsättningar och en stark försvarare av deras oberoende", säger Göran Persson.
Ingemar Hansson ser ingen risk för överhettning på bostadsmarknaden,
utan prisuppgången är en anpassning till en långsiktig jämviktsnivå.
DN 18/5 2006
Det finns inga tecken på att bostadsmarknaden i Sverige är övervärderad
Klas Eklund, 10/5 2005
Rising home prices and low interest rates have fueled the recent surge in mortgage borrowing and enabled consumers to spend at high rates relative to their income.
Low interest rates have counterbalanced the growth in debt and acted to dampen the growth in household debt-service burdens.
These trends are not sustainable: Household spending relative to income cannot grow indefinitely.
Levy January 2006
Housing starts fell from more than 2 million in 1978 to only 1.06 million in 1982.
Paul Krugman, The Kansas City Star, 6/1 2006
The unaffordability of housing in the early 1980's led to an epic collapse in the housing industry. ... And ... was one of the main factors in the worst economic slump since the Great Depression, which brought the unemployment rate to a peak of 10.8 percent at the end of 1982.
Paul Krugman New York Times January 2, 2006
cit at economistsview
In Flatland, there's plenty of room to build houses, so house prices mainly reflect the cost of construction.
In the Zoned Zone, by contrast, buildable lots are scarce, and house prices mainly reflect the price of these lots rather than the cost of construction
the Zoned Zone accounts for the great bulk of the surge in housing market value over the last five years.
In the Zoned Zone, ... prices have risen so much that housing has become much less affordable. ... Even so, the current cost of owning a home in the Zoned Zone isn't entirely unprecedented. Roughly similar percentages of median family income were needed to afford houses in the early 1980's.
But that's hardly a comforting comparison, which is where the economic history comes in. You see, the unaffordability of housing in the early 1980's led to an epic collapse in the housing industry. ... And ... was one of the main factors in the worst economic slump since the Great Depression, which brought the unemployment rate to a peak of 10.8 percent at the end of 1982.
It's also worth noting that the reason housing was so expensive in 1981 and 1982 was that mortgage interest rates were extremely high. That made recovery easy, because all it took to make housing affordable again was for interest rates to return to normal levels. This time, with interest rates already low by historical standards, restoring affordability will require a big fall in housing prices.
What if Pharaoh had beheaded Joseph for daring to suggest higher taxes during the fat harvest years so people would not starve during the lean ones? Instead, Egypt's leader cast his lot with the world's first recorded business cycle theorist and the rest is, well, history.
But are our leaders today preparing for the inevitable downside of the cycle? I wonder.
Kenneth Rogoff, Financial Times, January 2 2006
The writer is professor of economics at Harvard University and former chief economist at the International Monetary Fund
2006
The Housing Bubble Will Not Pop
Tim Iacono 1/1 2006
Despite everything that bubble blog readers, writers, and commenters may feel in their loins, there are just too many willing lenders and too many dumb buyers out there. While 2006 homebuyers may hear something about a "housing bubble", it won't register until 2007, at which time, it might register in a very big way. Housing is still affordable with all the wacky loan products available today and guidance is no substitute for regulation - look for wackier loan products in 2006 as the biggest fools achieve the American dream of home ownership.
The tax-break-enhanced buildup in U.S. real estate wealth since 2000 has been about $5 trillion.
John Makin 20/12 2005
The typical disposition such an increased "nest egg" used to be to employ it as a form of savings, so that one's house served as the primary investment of most middle-class American families. But financial innovation has turned the nest egg into a vehicle to support consumption, with the result that the Federal Reserve faces a difficult challenge as it tries to moderate U.S. growth before inflation rises to unacceptable levels, specifically core inflation that persists above 2 percent per year. So far, the Fed's efforts to slow the U.S. economy have been something akin to pulling on a rubber band. While short-term rates have been boosted from 1 percent in June 2004 to 4.25 percent at the end of 2005, consumption growth has actually accelerated, having reached a 4.3 per-cent annual growth rate in the third quarter
House prices in the US have risen by more than 50 per cent in the past decade but in spite of fears of a crash, the property market is not overvalued, according to a new analysis of the world housing boom by the Organisation for Economic Co-operation and Development.
Only the UK, Ireland and Spain were significantly overvalued
The housing markets in Germany and Japan were undervalued
Financial Times 1/12 2005
In its Economic Outlook, the OECD set what it described as an unprecedented global housing market in the context of the experience of the past 35 years.
"While concerns have been expressed in several quarters about high house prices, the evidence examined here suggests that overvaluation may apply to a relatively small number of countries," it said. Of the 15 countries with booming property markets, it found that only the UK, Ireland and Spain were significantly overvalued.
Prices in Denmark, Finland, France, the US and Norway were broadly in line with the "fundamental" price, largely determined by supply and demand, while the findings for the Netherlands were mixed. The housing markets in Germany and Japan were undervalued, reflecting previous overbuilding.
Although the US housing market had not developed into a bubble, the US economy was not immune from the risk of a fall in house prices.
"If long-term interest rates were to rise sharply – a possibility that is treated as a risk in the OECD's projections – housing markets, which are quite sensitive to interest rate developments in most countries, could be hit hard, with the ensuing wealth effects depressing consumption," it said.
The OECD's analysis showed that of the 37 housing upturns between 1970 and the mid-1990s, 24 ended in downturns, in which between one third and all the previous real-term gains were wiped out.
"This in turn had negative implications for activity, particularly consumption," it said.
Top
Why does the European Central Bank want to raise interest rates?
The biggest economic issue for Europe today is not structural reform but the ECB's attitude to the interaction between low interest rates, rising house prices, financial deregulation, mortgage borrowing, and consumption
Anatole Kaletsky, The Times, 28/11 2005
New signs of decline in U.S. housing
The New York Times, 9/11 2005
U.S. home inventories have grown in recent months - in September, there was a 4.7 month supply of existing homes, up from 4.2 months a year earlier, and a 4.9 month supply of new homes, up from 4.1 month a year earlier.
This Time it Really is Different
To expect the pendulum to swing so far in one direction, without completing a equal move in the opposite, is a leap of faith as extraordinary as the bubble itself.
Peter Schiff, November 21, 2005
As evidence mounts that the real estate boom has finally peaked, most economists, analysts, and industry professionals continue to predict simply a slowing of price increases, or perhaps, modest price dips. Apparently they have taken comfort from the irrelevant fact other than during the "Great Depression" there has never been a year in which national real estate prices declined. While this ignores significant national price declines in other wealthy nations, as well as several noteworthy regional declines in the U.S. itself, it ignores the unprecedented run up in prices and credit excesses of the last six years. In fact, when it comes to real estate, this is one of the rare examples where this time it really is different.
Historically, national housing prices have increased no faster than the annual rate of inflation, as measured by the CPI. Though recent changes to that index, and several short-term anomalies, have resulted in the CPI underestimating inflation, the recent run up in real estate prices is still unprecedented even if one assumes inflation is double the official estimates. To expect the pendulum to swing so far in one direction, without completing a equal move in the opposite, is a leap of faith as extraordinary as the bubble itself.
The air is coming out of America's property-price bubble. Will it pop or go quietly?
Buttonwood, The Economist 8/11 2005
In prosperous Annapolis to the south, houses priced at $1.5m or more are taking longer to sell than they did a couple of months ago
The first reason is that the Federal Reserve's monetary tightening is beginning to bite. With yields on ten-year Treasury bonds finally rising a bit, the interest rate on the average fixed 30-year mortgage hit 6.31% last week, its highest in 16 months. The cost of an adjustable-rate mortgage linked to one-year Treasury notes has risen even more steeply: to 5.09% last week, up from 4.91% a week earlier. It is now at its highest level since 2002.
Bill Gross, boss of bond house PIMCO, reckons that if house-price appreciation merely slows to a more rational number, economic growth will drop to 1-2% next year, down from an annual rate of 3.8% in the third quarter.
The housing market reacts to monetary tightening after a lag of one to two years, it seems, so the temptation will be to overshoot. In which case the Fedsters will bring down house prices and the economy itself not with a whimper but a bang.
Fed would like to see a little inflation come back, as well as significantly higher interest rates, before they have to deal with the next recession or slowdown.
It would not be politically correct to state they intend to stop the increase in housing prices.
John Mauldin, 21/10 2005
It is little wonder that Mr Greenspan has become an almost legendary figure. Yet how good has his performance been and what lessons does his tenure bequeath?
Mr Volcker had to crush inflation. Mr Greenspan had merely to keep the show on the road.
Another reason for questioning the unique sagacity of the chairman is that low inflation has broken out all over the world.
Surprisingly for a man once known as a gold bug and disciple of Ayn Rand's libertarian philosophy, Mr Greenspan has emerged as the policymaker closest in spirit to Maynard Keynes.
Martin Wolf, Financial Times, 19/10 2005
The government changed the way it calculates the housing portion of the CPI back in 1982
If you use the old method, you would find that inflation is 5.3% today and even core inflation is 4.3%.
John Mauldin 14/10 2005
If you take out the housing component of the core index, you find that inflation has been rising 2.2% over the last quarter.
But the government changed the way it calculates the housing portion of the CPI back in 1982. If you use the old method, you would find that inflation is 5.3% today and even core inflation is 4.3%. This is a far cry from 2.2%. Can you imagine the 10 year bond prices if inflation was thought to be 5.6%? Somewhere north of 7%, I would think, and certainly high enough to put more than a crimp in housing prices.
If all of this sounds a bit confusing, that is because it is. Let's see if we can shed some light on the process.
The government currently assumes that housing costs are 23.158% of the Consumer Price Index. Prior to 1982, the housing cost numbers were based upon what you actually spent for the house and the related mortgage. After 1982, the Bureau of Labor Statistics (BLS) began to use an imputed number. They now use what is known as "owners' equivalent rent of primary residence" for the housing portion of the CPI. This is based on an economic theory that says that homeowners are essentially leasing the houses from themselves and paying implied rent for that service.
In theory, they are trying to figure out what it would cost you to rent your home. There's actually a rational reason for doing this and we will talk about that in a minute, but first let's look at the numbers.
Why are these imputed rents so low? Dean Baker tells us, "The main factor holding down shelter costs is the overbuilding associated with the housing bubble. This has led to record nationwide rental vacancy rates, which is putting downward pressure on rental prices in many of the areas with the biggest bubbles in housing prices. For example, rents in the New York City area rose by just 1.9 percent over the last year. They rose by 1.8 percent in Tampa, Florida and by just 0.3 percent in both Boston and San Francisco. (This is the inflation rate for the owners' equivalent rent index, which strips out utility prices.)"
How much does using imputed rent affect the CPI? Bill King wrote a few months ago, "In the Q1 GDP data, the US government has housing prices up only 1.1%, yet industry data shows double digit gains. And this week the June existing home sales data shows a 14.7% increase in the median house price. The BLS has 'owners' equivalent rent of primary residence' up only 2.2%.
"A couple of months ago, we delved into the BLS web site and discovered that "owners' equivalent rent of primary residence" is also suppose to account for real estate tax hikes. The Rockefeller Institute has the average US real estate tax bill +6% y/y. Of course it's double digits in most urban areas.
"Here's the math: 14.7% + 6% = 20.7%. But the BLS calculates this at 2.2%. 20.7% minus 2.2% = 18.5%. Now multiple by 23.158% and you get 4.28%. So by this metric, CPI is understated and thus GDP overstated, by 4.28%."
Remember that real GDP is calculated after inflation. You subtract the inflation rate from nominal GDP to get real GDP, which is the number everyone focuses on. So if inflation is higher than the BLS statistics show, which means GDP is not as high. The numbers have not changed all that much since the first quarter, so that would mean that GDP growth is almost non-existent if we used the old method of figuring housing costs.
If the CPI were 5.3%, we would be in a serious recession. But it doesn't feel like a recession. Profits are rising, unemployment is falling and things seem to be moving along just fine, thank you. So what gives? Is there some government conspiracy to understate inflation, so that they don't have to pay large increases in Social Security and other inflation indexed payments? The answer is not really.
Let me summarize my sequence for house bubble popping
Bill Gross, Pimco, October 2005
1) Housing prices will cool/stop going up very much/even go down in some cities, WHEN...
a. Interest rates rise to a high enough level to make the purchase of a new home a burden instead of a boon for first time buyers.
b. Mild regulatory pressure begins to reduce the amount of funny-money lending.
c. Speculators sniff the beginning of the end.
2) Home equitisation should retreat shortly thereafter.
3) Consumption/the U.S. economy will then weaken when the house ATM starts running out of fresh new $25,000/$50,000/$100,000 home equity loan dollar bills.
4) The Fed will cut interest rates in order to start the game all over again.
Let me state categorically that the above sequence is barely questionable, almost inevitable, 99% unavoidable, and in modern parlance - "slam-dunk." In so saying, I hope I am not being unkind to those of you who think otherwise - I'm trying to do you a favour! What I can't do is tell you how soon all of this unfolds which I admit is a critical variable.
Greenspan states that homeowners borrowed $600 billion last year against the growing equity in their homes made possible by the annual gains in housing prices of near double-digits in recent years. That $600 billion amounts to nearly 7% of disposable personal income. While Greenspan again does not take the risky step of suggesting how much of that flows through to spending, private economists and good old common sense suggest at least 50% and maybe more. People don't borrow money to deposit it in the bank. They borrow money to spend. If so, and using a conservative 50% figure, the chart points out that home equitization has added å“ to 1% annually to the U.S. GDP growth rate in recent years.
If real housing prices decline in the U.S. in 2006 or 2007, a recession is nearly inevitable. If higher yields simply slow the pace of appreciation to a more rational single digit number, then we could escape with a 1-2% GDP economy.
A new paper by Tim Congdon, the monetary economist, has helped to codify the transmission mechanism between excessive monetary growth and inflationary booms*. Mr Congdon does convincingly show how a build up of financial balances in relation to income will lead to a rise in asset prices, notably housing, which will eventually make households feel wealthier and spend more. The spurt in the price-to-income ratio for US housing from about 3.2 in the late 1990s to 4.2 today helps to justify the gradual levering up in official interest rates now taking place.
Samuel Brittan, Financial Times 14/10 2005
We believe the best choice would be Don Kohn
How can The Economist endorse Mr Greenspan's right-hand man, when we have long criticised the chairman for failing to curb the stockmarket bubble in the late 1990s, and later for propping up the economy by inflating a housing bubble?
The Economist 13/10 2005
The answer is that the maestro seems to be changing his tune. In several recent speeches Mr Greenspan has expressed concern about the housing market and, in an apparent effort to talk it down, gave warning that prices could fall. There is a stronger case for restraining housing bubbles than stockmarket bubbles, because they tend to cause greater economic harm when they burst. His public view on the link between monetary policy and asset prices has also shifted. He now concedes that the Fed's success in delivering low inflation and interest rates may have made bubbles more likely, ironically, because investors are demanding less compensation for risk.
Will the Housing Bubble Fizzle or Pop?
I do not buy this "permanently high plateau" nonsense or any talk of a miracle "soft landing" either. Nor do I accept that the business cycle has been defeated and there will be no more recessions. The next consumer led recession is going to be a doozie and along with it will come a severe strain on home prices. The upcoming correction is likely to be dramatic in terms of price action or length of time or both.
Michael Shedlock 5/10 2005
S&P Chief Economist David Wyss did attempt to give himself an out by mentioning a "possibility of deeper, more disruptive corrections in the most overvalued markets" but his overall "benign" view seems to me to be the equivalent of the "permanently high plateau" theory.
(In October 1929, Professor Irving Fisher of Yale University, a great guru of the markets, earned immortality with the pronouncement: "stock prices have reached what looks like a permanently high plateau.") BBC
It is based on his interpretation of "prior history" but more importantly on a belief in rising incomes. "If the past is a guide, home prices in the U.S. are less likely to crash nationwide than to stop accelerating and then stabilize until incomes catch up with unsustainably high mortgage debt."
Well judging from the experience in Japan, if past history is any guide, US home prices will sink for the next 18 years. Since there are differences between Japan and the US let's instead focus on the income side of the statement.Are incomes likely to catch up to "unsustainably high mortgage debt"? I think not.
How do we get out of this scenario alive?
By Rolf Englund, Financial Times 4/10 2005
Clyde Prestowitz, like many other commentators, warns us of what could happen: "a decline in the dollar, a rise in interest rates, a slowdown in growth, a rise in unemployment and declining home equity and household wealth - in a word, a recession, if not a depression"
Äntligen!
In my remarks today I plan to focus on one of the key factors driving the U.S. economy in recent years: the sharp rise in housing valuations and the associated buildup in mortgage debt.
Alan Greenspan, September 26, 2005.
Over the past decade, the market value of the stock of owner-occupied homes has risen annually by approximately 9 percent on average, from $8 trillion at the end of 1995 to $18 trillion at the end of June of this year. Home mortgage debt linked to these structures has risen at a somewhat faster rate
Softness in intended investment, however, is also part of the story. In the United States, for example, capital expenditures have been restrained for some time relative to the very substantial level of corporate cash flow. That development likely reflects the business caution that was apparent in the wake of the stock market decline and the corporate scandals early this decade. In similar fashion, Japanese investment exhibited prolonged restraint following the bursting of Japan's speculative bubble in the early 1990s, and investment in emerging Asia, excluding China, fell appreciably after the Asian financial crisis in the late 1990s.
Discretionary extraction of home equity accounts for about four-fifths of the rise in home mortgage debt.
It is encouraging to find that, despite the rapid growth of mortgage debt, only a small fraction of households across the country have loan-to-value ratios greater than 90 percent.
A real estate slowdown that began in a handful of cities this summer has spread to almost every hot housing market in the country, including New York.
New York Times, October 4, 2005
More sellers are putting their homes on the market, houses are selling less quickly and prices are no longer increasing as rapidly as they were in the spring, according to local data and interviews with brokers.
|
"Vad är boendekapital? Boendekapitalet utgörs av värdet på bostaden minus befintliga lån. Det kan jämföras med ett tillgodohavande på ett kapitalkonto. Du sparar helt enkelt i bostaden, och sparbeloppet kan vara ansenligt. Det kapital som är bundet i bostaden kan man frigöra och använda, mer aktivt för andra ändamål, till exempel till privat pensionssparande, investeringar i bostaden eller för att ge livet en guldkant." Broschyr från Nordea, Market Support, September 2005 |
Almost all those saying the housing market is healthy told us the stock market was not in a bubble in 1999.
Eventually, things will return to trend.
It is simply implausible to believe housing starts can continue growing far faster than the number of households, that prices can continue rising far faster than incomes or that interest rates will stay historically low.
Bruce Bartlett, Washington Times, September 7, 2005
Remember the run-up to the popping of the technology stock bubble in March 2000.
As easy money, which the Federal Reserve itself provided, drove up stock prices, we got lectures on irrational exuberance.
Now, belatedly, the Federal Reserve has decided to warn us that housing prices are getting worryingly high
Jim Jubak, senior markets editor for MSN Money, 9/9 2005
U.S. home prices leapt 13.4% in the second quarter from a year earlier, the largest gain in 25 years
It compares with average annual increases of about 6% in the past three decades.
Wall Street Journal 2/9 2005
The 13.4% average price rise, based on an index compiled by the Office of Federal Housing Enterprise Oversight, or Ofheo, was the biggest recorded since 1979. It compares with average annual increases of about 6% in the past three decades.
Many say the final assessment of Greenspan's tenure as Fed chairman will not be written until it is clear how the possible housing market bubble is resolved.
"The question is, how do we get out of this alive?"
Gregg Rob, Market Watch 24/8 2005
Economists are worried that low savings rate and the possibility that a sharp decline in housing prices could make the next economic downturn more severe.
"The question is, how do we get out of this alive?" said Robert Dederick, president of RGD Economics in Hinsdale, Ill.
One way or another, the economy will eventually eliminate both imbalances.
But if the process doesn't go smoothly - if, in particular, the housing bubble bursts before the trade deficit shrinks - we're going to have an economic slowdown, and possibly a recession.
In fact, a growing number of economists are using the "R" word for 2006
Paul Krugman, New York Times, August 29, 2005
Kan man undvika recession i USA när man måste minska importen med 600 miljarder dollar?
Rolf Englund på Nationalekonomiska Föreningen 30/11 2004
More by Paul Krugman on this page
The supply of homes on the market now stands at 2.75 million - the highest since May 1988.
New-home inventories have grown about 15% since July 2004, to 460,000, the highest level since the Commerce Department started tracking new homes in 1963
Bill Fleckenstein, CNBC, 29/8 2005
At issue is whether financial innovations that have made it easier for Americans to buy homes have also made the system less stable and more subject to shocks that could drive many from their homes.
Floyd Norris, New York Times, August 26, 2005
Mortgages that were unknown in years past have become common in some areas. They feature variable interest rates that can leap if market rates do, and some allow payments of only the interest owed, or even less, for several years. Such loans made it possible for people to buy houses they otherwise could not afford
But those mortgages are designed to allow monthly payments to rise rapidly. Rising interest rates, or the end of five-year teaser periods, can cause such increases, which would leave some homeowners unable to meet the payments. They expect to refinance, but that is impossible if the house is not worth the amount owed.
In Treating U.S. After Bubble, Fed Helped Create New Threats
Low Rates Bolstered Economy, But Housing, Foreign Debt Appear Out of Balance
Greenspan's Legacy at Stake
Greg Ip, Staff Reporter of The Wall Street Journal, June 9, 2005
Since December 2000 employment in U.S. manufacturing has fallen 17 percent, but /antalet fastighetsmäklare/ membership in the National Association of Realtors has risen 58 percent.
So it's an economy driven by real estate. What's wrong with that?
One answer is that it has been a pretty disappointing recovery.
Paul Krugman, New York Times 12/8 2005
Between 1980 and 2000, which was before the housing boom, spending on the construction of new homes averaged 4.25 percent of G.D.P. In the most recent quarter, however, the figure was 5.98 percent. That difference is equivalent to about $200 billion a year in additional spending, generating roughly two million extra jobs.
Americans make a living selling each other houses, paid for with money borrowed from the Chinese. Somehow, that doesn't seem like a sustainable lifestyle.
More by Paul Krugman on this page
The news that the U.S. housing bubble is over won't come in the form of plunging prices
it will come in the form of falling sales and rising inventory, as sellers try to get prices that buyers are no longer willing to pay.
And the process may already have started.
Paul Krugman New York Times 8/8 2005
Of course, some people still deny that there's a housing bubble. Let me explain how we know that they're wrong.
How the current housing boom ends could decide the course of the entire world economy over the next few years.
Soaring house prices have given a huge boost to the world economy. What happens when they drop?
The Economist print 16/6 2005
Let us start with a quotation from Friedrich Hayek, 'Monetary Theory and the Trade Cycle', London, 1933:
'Â….to combat the depression by a forced credit expansion is to attempt to cure the evil by the very means which brought it about; because we are suffering from a misdirection of production, we want to create further misdirection - a procedure which can only a lead to a much more severe crisis as soon as the credit expansion comes to an end.'
Housing bubbles and resource misallocation by Dr Marc Faber, June 25, 2005
The new chairman will need to make tough judgments on the housing sector.
Unfortunately, the Fed does not yet view this with alarm.
For the new chairman the question will be: can households continue to serve as a stabilising force in the next recession or have they already been marginalised by the household debt binge?
Henry Kaufman, Financial Times, 2/8 2005
The writer, president of Henry Kaufman & Company, Inc, an economic and financial consulting firm, is author of On Money and Markets: A Wall Street Memoir (McGraw-Hill)
It has drawn attention to isolated instances of exuberance while publicly applauding aggregate data on housing activity and the financial strength of households. Nevertheless, household debt has risen sharply, and the grave risks this poses can be minimised only by low interest rates, rising household income or a combination of the two.
US existing home sales dropped 2.6% to an annual rate of 7.16 million.
The median price of a home in July was $218,000, up 14% from the same month a year ago.
CNBC 23/8 2005
Fears that lower interest rates could re-inflate Britain's housing bubble.
Since 1997, house prices have risen by over 150%
The Economist 4/8 2005
Since 1997, house prices have risen by over 150%, despite relatively low inflation in the rest of the economy. This has been a key pillar supporting consumer spending—even in the depths of the global doldrums, British consumers were feeling flush thanks to brisk appreciation in the value of their homes. Their expression of those feelings, on the high street, has been a key factor in Britain's long expansion.
But this particular form of self-expression has required the build-up of staggering levels of household debt, both by consumers treating their home equity as a cash machine, and by first-time homebuyers accepting ever-riskier levels of indebtedness in order to get a foothold on the housing ladder. Debt now stands at 150% of household income, up from 110% in 2000.
According to Morgan Stanley, debt service now accounts for 12% of disposable income, the highest level since 1992, when the Bank's benchmark interest rate was a heady 10.5%.
Is this a bubble, and
At what stage of the mania are we in if in fact we do have a mania?
If we can determine the answer to these two questions, then we'll have useful information that can be applied to the bond, stock, dollar and commodities markets. After all, it appears to me that asset inflation is what allows U.S. consumers to continue their buying spree, and the main common asset that they all possess is their house.
Lasco Report 2005
WASHINGTON (Reuters) - Whether it's a national bubble or just pockets of regional froth, an end to surge in home prices could inflict economic harm that would make the 2000 tech bust look tame in comparison.
CNN July 5th 2005
American households have enjoyed a $4 trillion rise in wealth, thanks to a 40 percent gain in house prices since early 2001, according to Merrill Lynch.
Assuming they spend 6 cents of every extra dollar, this adds up to $50 billion in additional spending each year, contributing about half a percentage point to annual GDP since 2000.
Comment by Rolf Englund:
Assuming another number would produce another result...
Remember the joke about economists on a picnic unable to open the beer cans:
"Let us assume a can opener".
The debate has an eerie sense of déjà vu. Today, there are those who dispute the very existence of a US property bubble. Similarly, five years ago, there were many who argued that US equities were not over-valued
Five years ago, it was the equity bubble. Today, it's the property bubble. These are not isolated events.
As night follows day, one bubble has spawned the next. And we have the Federal Reserve to thank for this grand continuum and the cumulative toll it is taking on the US economy. Sadly, as America lurches from bubble to bubble, the endgame is looking all the more treacherous.
Stephen Roach, June 24, 2005
Long ago, when America's Asset Economy was in its infancy, Alan Greenspan worried about "irrational exuberance." But he quickly changed his mind and went on to champion the equity culture spawned by the New Economy. In my view, that was a policy blunder of monumental proportions.
Ett enda ämne dominerar amerikanernas samtal i dag, och det är inte Irak. Det är bostadsmarknaden.
Med jämna mellanrum hör jag berättelser som börjar så här:
"Min vän X köpte sitt hus 1999 för 300 000 dollar (motsvarande drygt 2,3 miljoner kronor). Nu har han precis sålt det för 700 000 dollar (motsvarande runt 5,5 miljoner).
Elisabeth Braw, Barometern 5/7 2005
First, let me confess my ignorance, I know very little about housing. However, I do know something about bubbles and something about psychology.
Frankly I am amazed there is even a debate. All I can see are signs of speculative excess.
James Montier, at John Mauldin, June 20, 2005
However, prices alone don't define a bubble. Rather it is the deviation of prices from their fundamental value that truly create a bubble. The chart below shows the 'PE' ratio for US housing. It is constructed as the ratio of house prices to rental income. Once again the exponential explosion that is so typical of a bubble can clearly be seen.
Since credit cards were first issued and automobiles were first financed, bankers and car salesman have been more than happy to assist individuals in realizing their full borrowing potential. Realizing their full potential, that is, by borrowing more money than they really should.
We are living in what The Economist magazine calls "the biggest financial bubble in history"
What happens when real estate appreciation regresses to the mean
Tim Iacono July 1, 2005
RE: Higly readable and interesting
Unfortunately, automobile leases today have given many people the impression that it is completely normal to make car payments forever. Individuals who will never experience the joy of owning automobiles outright and not having any car payments - these people do not know what they are missing.]
With lending standards relaxed and home prices rising, debt has taken on an entirely new character - monthly payments now have a much friendlier air about them. Much friendlier in that the underlying asset seems to rise in value at a rate many times the debt service payment.
That never happened with credit cards or automobiles!
Mr. Greenspan told Congress's Joint Economic Committee.
Mr. Greenspan also focused on new risks to the economic outlook, specifically high housing prices.
In a report released yesterday, the Fed said the value of all U.S. housing climbed 15% in the first quarter from a year earlier, and mortgage debt rose 13%, both easily outstripping the 6% gain in after-tax income over the same period.
Wall Street Journal 10/6 2005
In recent years, the pace of turnover of existing homes has quickened. It appears that a substantial part of the acceleration in turnover reflects the purchase of second homes--either for investment or vacation purposes. Transactions in second homes, of course, are not restrained by the same forces that restrict the purchases or sales of primary residences--an individual can sell without having to move. This suggests that speculative activity may have had a greater role in generating the recent price increases than it has customarily had in the past.
Jim Grant reported some fascinating numbers in his latest issue of Grant's Interest Rate Observer.
Jim says that from 1983 to 1998, housing sales stayed relatively constant, representing between 8% and 10% of GDP.
As of the latest numbers, home sales are at 17%.
For the statisticians out there, that's 3.4 standard deviations from the mean.
Dr. Steve Sjuggerud June 6, 2005
Steven B. Schnall, the president of the New York Mortgage Company:
pointed to continued low interest rates as the most important factor in the market. "I don't see prices continuing to skyrocket," he said. "They've reached a very high level and this almost appears to be a new normal, and interest rates are helping that."
Flashback ... "Stock prices have reached what looks like a permanently high plateau."--Irving Fisher, esteemed economist, October 1929
Mish's Global Economic Trend Analysis 7/6 2005
It's Not a Bubble Until It Bursts
The chief economist for the Mortgage Bankers Assn. is worried enough about the torrid housing market to get out of it.
"I'm going to rent for a while," said Douglas Duncan
However, none of the experts or novices knows for sure when and how a bubble might burst.
David Streitfeld Los Angeles Times 29/5 2005
Bubbles throughout history, including tech stocks in the late 1990s, often go on for years, and crash when few expect it. Many experts and media pundits have been predicting a downturn for the last three years — and home prices have continued to rise, up nearly 70% since 2001 in the hot Southern California market.
"If I had been reckless and disobeyed every single financial analyst's advice, I would be one of those people with tons of equity," said Susan Lindsey
"Yeah, I'm bitter. I want to own my own home. I want it badly." When the crash comes, she said, "I will have no qualms about swooping in on someone's foreclosure."
Shiller, who earned a national reputation by calling the 2000 tech stock bubble shortly before it burst, is hedging his bets.He bought a second house on Long Island a few years ago, despite his view that a psychological frenzy was gripping housing that matched the earlier mania for tech stocks. The house is worth a lot more now. He's not selling but said, "I pulled back on my real estate portfolio a bit. I don't see any sense of immediate urgency."
”Om jag vore svensk kanske jag skulle sälja mitt hus och köpa en bondgård.”
Robert Shiller är övertygad om att både börser och huspriser till stor del styrs av känslor, psykologi och vad människor pratar om kring matbordet.
Därför säger han att det inte är så konstigt om människor tror på stigande huspriser – de har ju stigit i 20 år.
DI 13 januari 2012
The home price boom in the U.S. has had a peculiar form since it began in the late 1990s:
Home price increases have been getting stronger and stronger each year, year after year.
Robert J. Schiller Wall Street Journal June 2, 2005
Mr. Shiller is a professor of Economics at Yale, a principal at Macro Securities Research, LLC., and the author of "Irrational Exuberance," (Princeton, 2005; 2nd edition).
Many of us, in fact, are kicking ourselves for not exploiting this obvious investment opportunity years ago.
The biggest uncertainty, for many of us, is just that this pattern of home prices looks like a mass-psychological phenomenon called a bubble.
The trend is creating the trend, as more and more herdlike investors notice the trend and pile into the market.
If that is what is happening, it can't go on forever.
We worry that if we invest in this market, it will be just our luck that it will be a sign that we are among the last investors doing this, and that the market will turn suddenly afterwards.
Prices in speculative markets are ultimately determined in people's minds, by what they are willing to pay.
If people change their minds, prices can change instantly and dramatically. Something has been going on in the minds of Americans that has been leading to an ever-strengthening housing market starting in 1997. That something can change.
The intensity of talk about the high prices right now is enormous, suggesting an emerging change of public thinking that may signal the end of the bubble.
Anders Borg är duktig, men tänk om de goda tiderna beror på bostadsbubblan, som på Irland
Rolf Englund blog 2011-11-23
Remember the stock market bubble? With everything that's happened since 2000, it feels like ancient history. But a few pessimists, notably Stephen Roach of Morgan Stanley, argue that we have not yet paid the price for our past excesses.
I've never fully accepted that view. But looking at the housing market, I'm starting to reconsider.
In July 2001, Paul McCulley, an economist at Pimco, the giant bond fund, predicted that the Federal Reserve would simply replace one bubble with another.
Paul Krugman New York Times 27/5 2005
"There is room," he wrote, "for the Fed to create a bubble in housing prices, if necessary, to sustain American hedonism. And I think the Fed has the will to do so, even though political correctness would demand that Mr. Greenspan deny any such thing."
As Mr. McCulley predicted, interest rate cuts led to soaring home prices, which led in turn not just to a construction boom but to high consumer spending, because homeowners used mortgage refinancing to go deeper into debt. All of this created jobs to make up for those lost when the stock bubble burst.
Now the question is what can replace the housing bubble.
House of Cards?
If Rates Don't Kill the Boom, What Will?
Mark Gongloff Wall Street Journal May 27, 2005
Watching the housing market is sort of like a game of Clue before the murder. The victim is still alive and well, but we know he's going down.
After the housing market is cold, it should be easy to finger the perpetrator. But for now, we're left to guess (Colonel Greenspan in the conservatory with the lead pipe?), and the perp might not be whom we expect.
In fact, housing can fall even if long-term rates don't rise. Lehman Brothers chief economist Ethan Harris thinks the more likely scenario is that some minor event will spook speculators, leading to a "contagion effect" that chases them from all of the hot markets. "The history of speculative bubbles is that often they collapse for what appear to be minor causes," he says.
Other possible culprits? A recession would certainly do the trick
Robert Shiller knows bubbles, and he might have just the solution. The Yale University finance professor – and author of "Irrational Exuberance," a book that deftly called the dot-com bubble – is a lead figure at Macro Securities Research.
These days Mr. Shiller is convinced the U.S. housing market is rife with bubble-like behavior. Home-buyer psychology today "fits in with the model of a bubble," he says.
"It's a wishful-thinking atmosphere that develops the idea that everything is going to be all right, and there's the sense that you have to get in at any cost because prices are going to keep going up."
Lucas, rational expectations and wishful thinking
Skeptics have been warning about a bubble in housing prices for years. This past week, the skeptics' case grew stronger.
Chairman Alan Greenspan said the gains in home prices were unsustainable
By Ken Brown, the real estate editor at The Wall Street Journal and wrote extensively about the stock market bubble.
Wall Street Journal May 20, 2005
Homeowners don't have that luxury. When the market turns, buyers disappear and sellers are not sure what is going on. "The bidder just won't pay a million dollars for a walk-in closet, so the sellers think, 'We just have to wait a little longer for better offers to come along,'
Last year, a more than a third of the homes purchased were bought either for investment purposes or as second homes. Many of those buyers don't view the homes as shelter, but as investments, the same way they viewed their tech stocks. When those people decide to sell, the bubble really could burst.
Top
Häromveckan sålde en polare till mig en etta på 26
kvadratmeter på första våningen för 1,1 miljon
kronor.
Alla varningslampor blinkar rött. Och vi borde ha lärt oss vid det
här laget.
Vad sysslar vi med? Tror vi att det ska vara annorlunda
den här gången? Barnfamiljer som sitter och
tokbjuder över varandra och tjackar hus för 4,5 miljoner
kronor som betingade ett pris av 1,5 miljoner
för bara något år sedan.
Lena Sundström Metro 4/5 2005
I Riksbankens riskanalys ingår även att ha koll på tillgångspriserna.
Men direktionen ska varken bli börs- eller fastighetsproffs
"Det är inte Riksbankens uppgift att pricka in eventuella bubblor eller ha en uppfattning om vad som är rimliga aktiekurser eller bostadspriser.
Klas Eklund, Dagens Industri 18/1 2006
Riksbanken ska bara ingripa om utvecklingen hotar inflationen eller den finansiella stabiliteten."
Riksbanken har värjt sig mot att sänka räntan trots den låga inflationen.
Argumenten har varit dels att ännu lägre ränta riskerar att ge en för snabb låneexpansion och farligt höga huspriser,
dels att effekterna av ännu en räntesänkning vid så här låga nivåer är osäkra.
Båda invändningarna är relevanta, men ....
Klas Eklund DN Debatt 15/5 2005
När regleringarna släpptes i mitten av 1980-talet fördubblades utlåning och bostadspriser på sju år.
Sedan kom bank- och fastighetskrisen.
Bostadspriserna har fördubblats på sju år och nästa fastighetskris är nära, varnade fastighetsekonomerna Stellan Lundström och Erik Persson i en debattartikel i DI i fredags (6/5).
Det finns anledning att lyssna till varningsorden. (DI-ledare 10/5 2005)
Det finns inga tecken på att bostadsmarknaden i Sverige är övervärderad
"prisökningarna har varit lägre än i "bubbelländer" som Norge, Spanien och Storbritannien".
SEB:s chefekonom Klas Eklund 10/5 2005 DI
Mer av Klas Eklund
Den 21 november 1985 vid ett-tiden fick jag - som chef för Stadshypotek - meddelandet om att Riksbanken hade upphävt alla utlåningsrestriktioner. Jag tittade på mina medarbetare och undrade om man på Riksbanken verkligen förstod vad man gjorde.
Lars Wohlin i Ekonomisk Debatt nr 1/1998 läs mer här
Nästa år kommer bostadspriserna att sjunka med 20-30 procent.
Det förutspår Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi på Tekniska Högskolan i Stockholm.
Men han tror inte att vi får en liknande fastighetskrasch som 1992.
Vår Bostad 17/10 2004
Häromveckan sålde en polare till mig en etta på 26
kvadratmeter på första våningen för 1,1 miljon
kronor.
Alla varningslampor blinkar rött. Och vi borde ha lärt oss vid det
här laget.
Vad sysslar vi med? Tror vi att det ska vara annorlunda
den här gången? Barnfamiljer som sitter och
tokbjuder över varandra och tjackar hus för 4,5 miljoner
kronor som betingade ett pris av 1,5 miljoner
för bara något år sedan.
Lena Sundström Metro 4/5 2005
Ingen kommer att rädda er när räntorna börjar gå
upp och priserna rasar. Er personliga konkurs kommer
inte att vara något som samhället tar ansvar för.
Det har samhället aldrig gjort, och det kommer samhället
inte att göra den här gången heller." Väntar vi
på att någon ska säga det, så säger jag det nu.
Det
här är sjukt! Och det har aldrig varit så dyrt att låna.
US Home sales soar to record,
reaching 7.18 million annual rate.
CNN 24/5 2005
US Home prices jumped about 15% from a year ago,
the biggest jump in 25 years.
CNBC 25/4 2005
Overvaluation has spread to a third of the U.S. housing market."
But not all experts believe the end is close for the hot housing market - and neither do many buyers.
Chicago Tribune 24/5 2005
Concerns increased Tuesday after the National Association of Realtors said the median price of an existing home in the U.S. hit a record $206,000 in April, surging 15.1 percent from a year earlier.The surprisingly strong sales have prompted worry about a collapse in home prices, which would send the residential market into a tailspin."Housing demand has risen from red hot to white hot," said Richard DeKaser, chief economist for National City Corp. in Cleveland. "A price bubble was not existent two years ago, but has become troubling in the last year. Overvaluation has spread to a third of the U.S. housing market."But not all experts believe the end is close for the hot housing market _ and neither do many buyers.
Just about every American is in denial about the pain they will feel if they housing market takes a turn for the worse.
Even a modest slowing in the housing market will have major consequences the housing sector, the labour market, the US economy and the stock market.
The housing market has propped up the broad economy and stock market in more profound ways than many investors appreciate.
Stephen Schurr Financial Times 29/4 2005
The greatest impact of a housing downturn may be felt in consumer spending, which represents two-thirds of the US economy. Consumer spending has propped up the US economy and stock market for the past two years as capital spending languished. A primary driver of this has been the so-called "housing ATM" /ATM=bankomat/ phenomenon, whereby Americans tap their home equity for cash to fund their spending.
Rolf Englund: A simple explanation of a big, big problem
The British bubble is, by far, the most dramatic.
But it is the Aussie bubble, he believes, that deserves the most attention.
"The Australian residential real estate market could be the canary in the coal mine
– that is, a harbinger of bad things to come for a lot of us"
Guest Commentary by Eric Fry at PrudentBear
Read more here
US Consumer Debt Rises to $2.12 Trillion
Dow Jones Newswires March 8, 2005
U.S. consumers expanded their credit in January more than expected, and their credit grew much more in December than previously reported, the Federal Reserve said Monday.Consumer credit outstanding rose about $11.5 billion in January to a record $2.12 trillion.
Greenspan's Second Bubble
Taken collectively, those responses have encouraged what is arguably a worldwide housing bubble.
John H. Makin, March 28, 2005
I knew Alan Greenspan had his first bubble in late 1999 when cab drivers were too busy talking to their brokers on cell phones to talk with customers.
The "cab driver test" flashed its second bubble warning light to me just recently when I arrived in Key West for the annual winter vacation with my family. Without any prompting, our cab driver told us of a Key West real estate market on fire. Condos that were selling a year ago for $600,000 could not be touched for $1 million today, while the units under construction were sold four times over before anyone even thought of occupying them.
Lest I be accused of being unscientific, there is more objective evidence of a housing bubble in the United States than that linked to the opinions of cab drivers. Between 2000 and 2004, house prices, nationwide, rose by more than 40 percent—the fastest rate of increase on record since World War II.
Meanwhile, the ratio of average yearly rents to house prices has been dropping steadily, from about 5 percent nationwide in the 1990s, to 3.5 percent in 2004, reminiscent of the way earnings plunged relative to soaring equity prices before the tech bubble burst in March 2000.
The housing bubble, together with a pervasive underpricing of risk, is a byproduct of a set of compelling and arguably necessary monetary policy responses to a powerful series of market-unfriendly events, each of which potentially constituted a systemic threat to the global financial system.
Taken collectively, those responses have encouraged what is arguably a worldwide housing bubble.
The reason to end the housing bubble proactively is straightforward. If it is a real bubble, it will grow bigger and burst of its own accord with even more disruption to financial markets than would be caused by a preemptive strike from the Federal Reserve. It is a simple matter of pay me now or pay me later, but it is less expensive to pay the price now.
Asset price bubbles and Central Bank Policy
Americans have come to see their homes much like cash machines, withdrawing $223bn last year from the equity in them.
The worry is not simply that consumers will stop taking money out of their houses if appreciation stops or prices fall. They may also feel the need to bolster their depleted savings accounts - again to the detriment of consumption.
Christopher Swann, Financial Times March 27 2005
According to a recent speech by Alan Greenspan, chairman of the US Federal Reserve, approximately half of this money shows up in increased spending by consumers. If so, about 40 per cent of the 2004 increase in consumption rested on withdrawals from the housing market.
Even though low interest rates are making larger loans affordable, prices in many areas appear increasingly out of kilter with earnings. In most of the Republican heartland of America there is no problem. In Nebraska the median home is worth just 2.6 times the median household income. But in California the median price of a home stands at around eight times the annual median family income of its residents. The situation is not much better in Massachusetts, Washington DC and Nevada. In Massachusetts a typical middle-income family with two earners making $50,000 each now owns a house worth $663,000, according to Economy.com, the consultancy.
Let me be clear about what I think Roach is saying but cannot say directly.
He is referring to the "R" word - Recession.
Rates that would be high enough to slow (compress) consumer demand must be high enough to raise borrowing costs. They must be high enough to significantly slow down home equity loans for new consumption.
John Mauldin
March 4, 2005
Svenskarna lånar pengar till bostäder som aldrig förr. Förra året ökade lånestocken med 8 procent till 1.395 miljarder kronor
DI 2/3 2005
Räknat i kronor och ören ökade utlåningen till villaköp mest i fjol, med 75 miljarder kronor, visar färsk statistik från Svenska Bankföreningen. Procentuellt ökade utlåningen till bostadsrätter mest, med 27 procent.
"När man tar ett stort lån ska man tänka sig för och se till att man klarar en räntehöjning på åtminstone 1-2 procentenheter." säger Johan Hansing, chef för ekonomiska avdelningen på Svenska Bankföreningen.
If I believed in Austrian business cycle theory
I would think that the U.S. economy is due for a dollar plunge, and a massive sectoral shift toward exports. Furthermore I would think it will not handle such an unexpected shock very well.
I would buy puts on T-Bond futures and become rich.
Tyler Cowen on January 19, 2005
The idea that central banks should track asset prices is hardly new.
In 1911 Irving Fisher, an American economist, argued in a book, "The Purchasing Power of Money", that policymakers should stabilise a broad price index which included shares, bonds and property as well as goods and services.
The Economist 24/2 2005
Ian Morris, an economist at HSBC, has devised a broader index, which includes house prices, giving them a weight of 30%, the same now attributed to the notional "rent" paid by homeowners in the core CPI. In the year to the third quarter, inflation as measured by this broad index was 4.9%, more than twice the rise in the core CPI. Assuming that house-price inflation has continued at the same pace, The Economist calculates that broad inflation is now 5.5%, the highest since 1982 (see chart). Moreover, during the past three decades the gap between the two measures of inflation has never been so wide for so long.
Fannie Mae and Freddie Mac, government-sponsored enterprises which had historically guaranteed about half of all new mortgages,
were brought under a tightly-controlled federal “conservatorship” and propped up with $188bn of taxpayer funds.
FT 18 August 2017
A U.S. Senate plan to dismantle Fannie Mae and Freddie Mac (FMCC)
may deliver an unintended blow to a fragile housing recovery.
Bloomberg 17 March 2014
Russia 'planned Wall Street bear raid'
Hank Paulson, the former US treasury secretary
was talking about the financial crisis of the autumn of 2008,
and in particular the devastation being wreaked on Fannie Mae and Freddie Mac, the two huge underwriters of American mortgages - huge financial institutions that had a funny status at the time of being seen by investors to be the liability of the US government, which in legal reality were not exactly that.
Chinese government owned $1.7tn of mortgage-backed bonds issued by Fanny Mae and Freddie Mac
Robert Peston, BBC, 17 March 2014
Singled out for particular criticism, James Johnson, former CEO of Fannie Mae
The reckless masters of "economic armageddon"?
There have been many books written about the financial crisis: What caused it, who’s to blame and how it could have – and should have – been prevented
This new one, “Reckless Endangerment: How Outsized Ambition, Greed and Corruption Led to Economic Armageddon,” lives up to its lengthy title and gets deep into the weeds of who did what, when and how.
In short, Gretchen Morgenson and Joshua Rosner name names and connect the dots.
CNN 27 May 2011 with nice pic
Even in the best case, the government will have to pour an extra $6 billion into Fannie Mae and Freddie Mac,
whose implicit public guarantees suddenly became explicit when the housing market deteriorated in 2008.
A more likely projection calls for a $19 billion injection
CNBC 17/11 2010
Diana Olick is one of my Gurus
Back in 2008 the US government effectively nationalised Fannie and Freddie
under the fig leaf of a “conservatorship” scheme.
$145bn of taxpayers’ money to prop them up, more than was spent on direct injections into the US banks or car sector.
Gillian Tett, FT July 22 2010
Worse still, that bill will almost certainly rise further in the coming years. After all, the volume of outstanding mortgages backed by Fannie and Freddie now stands at $5,500bn, around half the mortgage market.
GSE entities have acquired private-label mortgage bonds too. In theory, this is limited to top quality loans. In practice, though, there is almost certainly plenty of rot there too.
After all, if there is one thing we have learnt in the past two years, it is that sooner or later investors tend to panic when they see a bottomless black hole of losses and fiscal fudge. That is why Europe is doing these stress tests today
Fannie and Freddie at CNBC - Financial Times - In depth - CNN Mortgage Meltdown
Fannie and Freddie
The Washington Post said the firms would be put under a legal status known as "conservatorship" which would greatly reduce the value of the two companies' common stock.
Other securities - including company debt and preferred shares - would be guaranteed by the government
BBC 6/9 2008
Together, the two firms own or guarantee about $5.3 trillion worth of home loans - about half the outstanding mortgages in the US.
On Friday America's Mortgage Bankers Association reported that at the end of June, about four million homeowners with a mortgage - representing a record 9% - either were behind in their payments or faced repossession.
Rescue plan near for Fannie and Freddie
Share prices for Fannie Mae and Freddie Mac declined 30.3 per cent and 26.6 per cent respectively
reflecting investor concerns that the rescue plan would wipe out holders of equity in the groups
Financial Times, September 5 2008
The success of any move by the Treasury could shape the legacy of Hank Paulson, the former chief executive of Goldman Sachs who joined the Bush administration in 2006 and has led its response to the housing crisis.
It is not just about putting $25 to $50 billion into Fannie and Freddie (assuming that would be enough).
If that's all it was, just issue preferred shares and wipe out the current shareholders
But. What do you do with the current preferred shares?
A significant portion is held by banks in their capital base.
John Mauldin, August 30, 2008
“The topic du jour is Fannie and Freddie.
Clearly, the market is looking for a solution that is permanent, clear and definitive. That dwarfs everything.”
Financial Times, August 24 2008
Fannie and Freddie
Given the inevitable losses on the Alt-A/subprime portion of their portfolio, the capital to be made up by the government (i.e., the taxpayers), must equal $147 billion.
Don A. Rich, Ludwig von Mises Institute, 22/8 2008
Between 2001 and 2007, Fannie and Freddie purchased or guaranteed $700 billion of Alt-A and subprime loans. Given the default rates on these loans — and the fact that the price of the housing that is the ultimate security of the loans will, for reasons demonstrated below, fall by at least thirty percent — this alone implies a loss for Fannie and Freddie on the order of $210 billion.
Fannie and Freddie acknowledge already-impaired loans on the balance sheet of $19 billion, which they have used creative accounting to avoid deleting from the shareholder equity account. This means that Fannie and Freddie have a maximum of $64 billion in capital remaining.
When you look at the graph of the Case-Shiller residential real-estate index, an index dating from 1890 to the present and an index which measures the cost of housing in comparison to other goods, the first thing you see is that the 2001 to 2006 bubble stands out like a fifty foot saguaro cactus in a patch of daisies.
There simply has never been anything like it before.
When you know what you are looking at — the biggest bubble in history — it is scary.
Banksocialisering i USA och roffarkapitalism i Ryssland och Kina
- Så det kan bli
Rolf Englund blog 22/8 2008
Fannie, Freddie $223 Billion Debt Rollover Problem
It is a near certainty taxpayers will be bailing out Fannie and Freddie.
The only questions now are about the size and exact nature of that bailout.
Mish August 20, 2008
Fannie has about $120 billion of debt maturing through Sept. 30, while Freddie has $103 billion, according to figures provided by the government-chartered companies and data compiled by Bloomberg.
Warren Buffett claims Fannie Mae and Freddie Mac "are too big to fail" but shareholders could "lose a lot of money".
"The game is over"
"They were able to borrow without any of the normal restraints. They had a blank check from the federal government."
Daily Telegraph 22/08 2008
De svenska AP-fonderna har över 10 miljarder kronor placerade i de konkurshotade amerikanska bostadsjättarna Fannie Mae och Freddie Mac.
Allvarligast är läget för Tredje AP-fonden, vars hela innehav utgörs av efterställda fordringar, så kallad subordinated debt.
Gunnar örn, DI 2008-09-04
"What do you do with the current preferred shares?"
John Mauldin, August 30, 2008
Freddie Mac och Fannie Mae är varken riktigt privata eller riktigt statliga.
Vid årsskiftet hade de belånat sitt "kärnkapital" 65 gånger om
Gunnar örn DI 20/8 2008
Problemet är att de tillsammans finansierar över hälften av alla bostadslån i USA.
Deras obligationer och certifikat klassas dessutom som kassaskåpssäkra och statsgaranterade värdepapper
Att den amerikanska regeringen skulle låta dem gå i konkurs är med andra ord uteslutet.
På New York-börsen handlas de som vilka andra bankaktier som helst. På obligationsmarknaden däremot handlas de som om deras skulder vore garanterade av de amerikanska skattebetalarna.
Tack vare den underförstådda garantin kan de låna mycket billigare än andra bolåneinstitut.
I praktiken är det en direkt statlig subvention till aktieägarna, något som retar upp utomstående både till höger och vänster.
"Den (subventionen) kan svara för mer än hälften av börsvärdet i dessa institut", säger den förre centralbankschefen Alan Greenspan.
"Den (garantin) innebär att vinsterna privatiseras och förlusterna socialiseras", hävdar Princetonprofessorn Paul Krugman.
Klicka på flaggan för nästa artikel på svenska
Klicka här för senast nytt om Fannie and Freddie
Fannie Mae fell 27% to $4.40, the lowest since 1988.
Freddie Mac crashed by nearly 22% to $3.25, their lowest since 1990.
The Treasury has said that it has no plans bail out the two firms
BBC 20/8 2008
The pair are government-sponsored enterprises and own or back almost half all US mortgages.
The Treasury gained the authority to bail out the Freddie Mac and Fannie Mae, including buying shares in the two companies if needed, in a rescue plan approved at the end of July.
Well, it was even worse
Fannie stock falls 22% and Freddie 25% to near two-decade lows.
Media report suggests the Bush administration doubts mortgage giant firms will be able to raise needed capital.
CNN 18/8 2008
Fannie Mae and Freddie Mac were down 19% and 18%, respectively.
A Barron's article this weekend suggested the takeover is inevitable and would wipe out existing shareholders; even holders of the companies' $19 billion in subordinated debt would suffer losses.
MSN 18/8 2008
Fannie Mae and Freddie Mac
July 17th 2008, The Economist print edition
Outstanding article
The Homeownership Obsession
As a society, we overinvest in real estate. We build (and buy) too many extra-big homes and strive to make almost everyone into a buyer.
Robert J. Samuelson, July 26 2008
The proposed bail-out of Fannie Mae and Freddie Mac entails the socialisation of risk
– with all the long-term adverse implications for moral hazard –
from an administration supposedly committed to free-market principles.
Joseph Stiglitz, Financial Times July 24 2008
Fannie Mae is an organisation the US government created, but could not control.
It has always been difficult for Europeans to understand why Fannie Mae and Freddie Mac exist in the heartland of capitalism.
During the New Deal, measures to enable low-income households to buy their homes seemed a proper government objective.
In more recent times private institutions have been all too willing to provide such mortgages.
John Kay, Financial Times, July 15 2008
The business model exploited the difference between the rates at which money could be raised with an implied government guarantee and the rate at which it could be lent commercially. The gap not only provided mortgage guarantees but rewarded the company’s shareholders and, with considerable generosity, Fannie Mae’s own executives.
The company was a powerful influence on Capitol Hill. Its lobbyists attracted support across the spectrum:
the left applauded its help for poor homeowners while
the right relished the business Fannie Mae generated and subsidised.
Only a nervous Alan Greenspan, the former Federal Reserve chairman, and a few ideologically hostile rightwing congressmen spoke for the poorly organised contrary interest: the future taxpayers who might one day be called on to honour pledges they had liberally if unknowingly given.
Now that day has arrived.
Nouriel Roubini predicts the worst financial crisis since the Great Depression and
the worst U.S. Recession in the last few decades.
July 15, 2008
Here’s a link to “Central banks and financial crises”, a paper I presented at the Federal Reserve Bank of Kansas City’s symposium on
“Maintaining Stability in a Changing Financial System”, at Jackson Hole
Willem Buiter, Financial Times, August 25, 2008
Jackson Hole 2008
Papers presented at the Federal Reserve Bank of Kansas City's economic policy symposium,
"Maintaining Stability in a Changing Financial System,"
held Aug. 21 - 23 in Jackson Hole, Wyo
The bail-out of Fannie Mae and Freddie Mac by the combined forces of the US Treasury and the Federal Reserve Board is the ugliest exercise of its kind I have ever observed outside early transition economies and mature banana republics
Willem Buiter, Financial Times, July 14, 2008
I won’t discuss the justifications for rescuing Fannie and Freddie. I will, however, argue that, even taking as given the objective to maintain the role of Fannie and Freddie in US residential mortgage financing, the Paulson-Bernanke initiative is a crummy way to go about it.
US taxpayers are about to find out what their long-standing and (strictly speaking) non-existent guarantee of Fannie Mae and Freddie Mac will cost them.
One way to think of it is this: take the US national debt of roughly $9,000bn and add $5,000bn.
Not bad for an obligation still officially denied.
Clive Crook. FT July 13 2008
Treasury Acts to Save Mortgage Giants
The Bush administration on Sunday asked Congress to approve a sweeping rescue package that would give officials the power to inject billions of federal dollars into the beleaguered companies through investments and loans.
New York Times 14 July 2008
An official said that the Fed’s decision to permit the companies to borrow from its so-called discount window was approved at the request of the Treasury but that it was temporary and would probably end once Congress approved Treasury’s plan. Some officials briefed on the plan said Congress could be asked to extend the total line of credit to the institutions to $300 billion.
Fannie, Freddie and You
This implicit guarantee means that profits are privatized but losses are socialized. If Fannie and Freddie do well, their stockholders reap the benefits, but if things go badly, Washington picks up the tab.
PAUL KRUGMAN, NYT July 14, 2008
Former U.S. Treasury Secretary John Snow:
Fannie Mae and Freddie Mac have relied on leverage to fund their businesses in the same fashion as a hedge fund
The government-chartered companies, which grew to account for almost half of the $12 trillion in U.S. mortgages, were able to borrow at cheap rates because of an implicit federal guarantee
July 11 2008 Bloomberg
It is unclear if current shareholders would see their holdings wiped out - leading to the pre-market sell-off.
Immediately after the market open shares of Fannie and Freddie were both off more 45% from their already battered close on Thursday.
In the first four trading days of the week, the shares of Fannie have lost 30% of their value, while Freddie shares have tumbled 45%.
For the year, Fannie is down 67% and Freddie 77% through Thursday's close.
CNNMoney July 11, 2008
Under current law, the Office of Federal Housing Enterprise Oversight, the regulator of Fannie and Freddie, could take control of the firms if their capital falls too far below required levels. It is unclear how the firms would operate in that situation, known as a conservatorship.
It is also unclear if current shareholders would see their holdings wiped out under some of these options - leading to the pre-market sell-off.
The word began spreading across Wall Street trading desks on Monday morning:
Fannie Mae and Freddie Mac, the giant companies at the heart of the nation's housing market, might be in trouble.
The tumult, which continued on Thursday, started with a cautionary analyst's report, one that might have caused few ripples in normal times.
But these are not normal times.
Within minutes, the price of the companies' shares was plunging, sending shock waves through the financial markets, the economy and Washington.
Virtually every home mortgage lender, from giants like Citigroup to the smallest local banks, relies on Fannie Mae and Freddie Mac to grease the wheels of the mortgage market. Virtually every Wall Street bank does business with them.
And investors around the world own $5.2 trillion of the debt securities backed by the companies.
Den amerikanska bolåne- och finansmarknadskrisen har blossat upp med full styrka igen. Och oron kretsar nu kring två av finansmarknadens verkliga giganter är bolåneinstituten Fannie Mae och Freddie Mac sedan en före detta Fedtungviktare förklarat att de båda bolagen i praktiken är insolventa.
http://www.e24.se/samhallsekonomi/varlden/artikel_575615.e24
Klicka på flaggan för nästa artikel på svenska
When Markets Are Too Big to Fail
We support expanding Fannie Mae and Freddie Mac, but...
New York Times editorial 22/9 2007
The rapid sell-off of shares of Fannie Mae and Freddie Mac came after comments from a former central banker that they may not be solvent
New York Times, July 11, 2008
Free Market Capitalism?
Freddie Mac and Fannie Mae now finance 80% of all mortgages,
and the FHA guarnatees another 10%,
Naked Capitalism June 12, 2008
FANNIE MAE and Freddie Mac, the twin titans of America's mortgage markets, think of themselves as big, friendly giants. They stand behind the mortgages of around three-quarters of America's households—they "make home possible," as Freddie Mac likes to put it. Their circle of friends does not, however, extend to the Federal Reserve and its chairman, Alan Greenspan. On Thursday February 17th, he told Congress that by letting these two agencies grow unchecked, "We are placing the total financial system of the future at a substantial risk." Very big but not so friendly, these giants could soon loom over America's financial skyline like Godzilla and King Kong.
The difference, thus far, between what Japan has experienced in the 15 years since its bubble popped in 1990
and our own post-equity-bubble experience.
The big bubble in Japan occurred in the real-estate market.
It's my belief that Japan's experience of dual bubbles has been underemphasized.
In fact, given our lack of savings and massive deficits, we could experience a recession much deeper, though probably shorter, than Japan's.
Bill Fleckenstein CNBC 9/5 2005
Lots of folks, including myself, have talked about the Nikkei at 40,000 and how absurd it was. It was absurd, but the Nikkei was only dragged higher because of the complete madness in real estate, which was far more absurd.
When Japanese real estate (and stocks) started to sink, it infected the country's financial system.
However, in the real-estate mania that Fed Chairman Al Greenspan has fomented -- in an attempt to bail out his equity bubble -- he has succeeded in creating a Japanese syndrome, if you will, here in America, where we see the complete abdication of responsibility in real-estate lending standards.
I think a lot of people have dropped their guards and no longer worry about how nasty the financial environment could get. Why? Simply because the fallout from the equity bubble has seemed so manageable. Folks no longer worry that we might be forced to contend with a Japanese-like experience because, so far, we haven't. But that doesn't mean we won't.
In fact, given our lack of savings and massive deficits, we could experience a recession much deeper, though probably shorter, than Japan's.
Government sponsored enterprises
Capital infusions to date fall far short of prospective losses.
Without new capital, the financial sector will operate with too much risk and leverage
or will put the economy at risk by restricting the flow of credit.
Lawrence Summers, FT March 31, 2008
The underlying source of economic growth over the last couple years has come from folks using the housing ATM to live beyond their means.
Bill Fleckenstein CNBC 14/2 2005
The ATM financing vehicle has caused tremendous imbalances. It, and the imbalances from the original stock bubble, are reasons to be concerned prospectively.
My friend asked: Why does it have to be so apocalyptic? Can't the economy just chug along at an underwhelming pace? My answer: No, it cannot. Because of the unstable, speculative nature of what I've described, there is no slow, steady state that will work.
I'd like to share a quote from a recent report by Charlie Peabody, who is a brilliant financial-stock analyst, because he described "the housing ATM" rather succinctly:
"Liquidity seeks an inflating asset (not a deflating asset). When the Fed pumped liquidity into the system to salvage the TMT (technology, media and telecom) sector, that liquidity was redirected toward the residential-mortgage market, thereby extending the housing-market bubble beyond its normal cycle. This price appreciation allowed the consumer to prolong a debt-induced consumption binge (i.e., the consumer drew down the appreciated equity to finance his/her newfound higher standard of living). However, we have now entered a period where liquidity will increasingly be withdrawn from the residential-mortgage market, and thus, we are at the onset of experiencing price deflation in this asset class."
Combine a price decline in real-estate assets with maniacal lending -- where anyone can buy a house for zero-percent down and, with a little effort, get their loan up to 120% of value. Now you can see why we have a recipe for a financial calamity.
Saving is a good thing, but it is possible to overdo it.
The tax preferences for U.S. residential real estate are well known.
John H. Makin February 24, 2005
Thinking about residential real estate as a store of value for U.S. households suggests a number of insights about U.S. saving behavior. The tax preferences for U.S. residential real estate are well known. Interest on mortgages up to $1 million is fully deductible from income tax. Capital gains on sales of residences are exempt from tax in amounts up to $500,000. So, too, are state and local real estate taxes, although the alternative minimum tax may be starting to atrophy this benefit. Still, the largest tax benefit lies with the fact that the consumption services from owning real estate and living in it, either as a primary residence or a vacation home, constitute a non-taxed form of consumption. These extraordinary tax preferences for residential real estate amount to $1 trillion in tax revenue losses over the next five years. Those funds could be used to finance a move toward a far more efficient consumption-based tax system wherein all forms of saving are treated the same--and more favorably--than under the current system.
By the end of the 1980s, Japan's high level of national saving spilled over into purchases of property until the Japan bulls proudly declared that the plot on which the emperor's palace sat in the middle of Tokyo was "worth more than California."
The equity release market is 25 times the size it was in 1994
Britons borrowed £1.2bn through equity release in 2004, up 10% on 2003.
BBC 4/2 2005
The number of people choosing to boost their retirement income by mortgaging their home has exploded over the last ten years.The equity release market is 25 times the size it was in 1994, according to the Council of Mortgage Lenders (CML).
Under equity release, people sign over part of their home to a lender in return for a lump sum or income.
Top
Bostadspriserna har på många håll skenat. I delar av Stockholms innerstad har de sedan länge accelererat bortom förnuftets gräns.
Pernilla Ström Smedjan 27/1 2005
Ska man tro på regeringens uttalanden råder just nu strålande tider i Sverige. Visserligen är många sjukskrivna. Visserligen är arbetslösheten hög. Men räntorna är som sagt låga. Ändå misslyckas alltså allt fler med att fullgöra sina åtaganden och sköta sina betalningar.
Utlåningen har gått på toppfart, och bostadspriserna har på många håll skenat. I delar av Stockholms innerstad har de sedan länge accelererat bortom förnuftets gräns, så som det brukar bli när en reglerad marknad lämnar bara en liten frizon för marknadsprissättning: regleringen på den ena marknaden inflaterar priserna på den andra.
Men det verkar också finnas något obehagligt, strukturellt djupt felaktigt över det hela. I normala samhällen håller man igen under dåliga tider och konsumerar av överskottet under goda tider. I kloka samhällen lägger man undan en buffert under de goda åren för att ha under de dåliga. Men hos oss, verkar det, har vi inga buffertar över huvud taget (minns hur Anne Wibble hånades av den dåvarande socialdemokratiska oppositionen när hon tyckte att varje hushåll borde ha en årslön på banken).
När tiderna är goda rövar vi oss ett rörelseutrymme och sätter guldkant på det med hjälp av kreditkortet. Och när tiderna blir sämre står vi där med skägget i brevlådan och räkningar som förfallit till betalning.
Jean-Claude Trichet, president of the European Central Bank, warned this month of "unsustainable price increases in property markets" that could result from excess liquidity and strong credit growth.
FT 27/1 2005
Italian property prices are soaring as part of a trend across much of the 12-country eurozone resulting in increasingly anxious talk among the region's monetary authorities about asset bubbles and excessive consumer borrowing that could complicate their task of combating inflation.
Even though Italy has not seen house prices go up as quickly as in other eurozone countries for instance, Ireland, the Netherlands or Spain it still recorded a 54 per cent increase between 1997 and June 2004. Recent eurozone data are scant, but economists at Barclays Capital calculate that house prices were increasing at a year-on-year rate of 8.7 per cent in the third quarter of last year the quickest since the end of 1990.
Other eurozone countries seeing rapid house price growth include France and Finland.
The low interest rates that have resulted in house prices surging have been kept historically low because of the overall weakness of the eurozone's recovery. The ECB's main key rate has remained at 2 per cent since June 2003.
The Bank of France calculates that 2003 prices were more than 60 per cent higher than in 1991 and warned last year that "a rise of this nature may justifiably spark fears of a repetition of the speculative bubble seen at the turn of the 1990s".
"Det är först när man har fallande huspriser och hög arbetslöshet som det får stora effekter", sade Stefan Fölster.
Dollarn måse falla ytterligare för att rätta till obalanserna i den amerikanska ekonomin
Stefan Fölster 2005-01-12: Nyhetsbyrån Direkt
I continue to believe that our stock market is the financial equivalent of an 8.0-plus earthquake waiting to happen.
Financial insanity is rampant. Folks are speculating in houses, with many having more than one real estate investment due to the financing that's available and the belief that real estate is now bulletproof.
Bill Fleckenstein, CNBC 10/1 2005
Hushåll som lånar till husköp och annat måste vara beredda att klara en ränta som är två till tre procent högre än i dag.
Lars Heikensten SvD/TT 27/12 2004
Ännu så länge har Riksbanken mest fört resonemang om kreditexpansionen och tillgångspriserna. Någon ändring av reporäntan har detta dock inte lett till ännu.Men detta betyder inte att man inte kan ta sådana hänsyn framöver, påpekar Heikensten:
- Jag har de sista tio åren i internationella sammanhang argumenterat för att det kan finnas situationer då man kan behöva beakta detta i penningpolitiken. Det är inte så konstigt, för jag kommer från ett land som haft en bubbla i slutet av 80-talet som var ovanligt förfärande.
Kommentar RE:
På finansdepartementet uppfattade vi inte att de kraftiga prishöjningarna på fastigheter kunde leda till något problem, säger Heikensten. Det var en brist i signalsystemet. Finansdepartementet tittade inte alls på problemet. Själv ägnade jag mig åt transfereringssystemen, säger Heikensten, och drar slutsatsen att den politiska apparaten inte är fulländad.
Källa: Nerikes Allehanda 11 februari 93-02-11
Hushållen ökar sin belåning och huspriserna skjuter i höjden. Risken stiger för överhettning och påföljande bakslag, men ingen gör något åt det.
Johan Schûck DN Ekonomi 18/12 2004
Bankernas snabbt stigande utlåning till hushållen utgör för närvarande det tydligaste hotet. Krediterna, som ges till låga räntor, bidrar till att driva upp huspriserna - och kan i förlängningen ge upphov till en spekulationsbubbla. På kort sikt uppstår visserligen inga större problem, eftersom hushållen har råd med nuvarande räntekostnader och mer därtill. Men läget kan visa sig annorlunda när Riksbanken sätter i gång med räntehöjningar, om det samtidigt blir ett prisfall på småhus. Detta är vad bankekonomer som Jan Häggström vid Handelsbanken och Cecilia Hermansson vid Föreningssparbanken nyligen har varnat för. Viktigt är att de talar från ett bredare intresse än bankernas eget: inte ens vid finanskrisen i början av 1990-talet var kreditförlusterna från hushåll särskilt allvarliga och väntas knappast bli det den här gången heller.
I stället är det hela samhällsekonomin som riskerar att drabbas, om hushållen tvingas strama åt sin konsumtion för att klara sina åtaganden till bankerna. Detta skulle betyda ett stort bortfall av efterfrågan, som i sin tur kan leda till djup lågkonjunktur och förlorad sysselsättning.Något sådant har under de senaste åren inträffat i Nederländerna, där en högkonjunktur med överhettad fastighetsmarknad vände till en utdragen recession.
The great housing boom of the early 21st century is looking shaky.
Governments are growing nervous about whether prices will hold, and what will happen if they do not.
If this is a bubble, its creation can be traced in no small part to the Federal Reserve's efforts to deal with the bursting of the stock market bubble.
Floyd Norris International Herald Tribune 24/12 2004
Prices have begun to fall in Australia and Britain, and economists are asking if central banks can prevent a plunge.
The U.S. government also reported that the median sales price of new homes fell to the lowest point in a year, but such statistics tend to be volatile because prices vary widely by market. In any case, new home prices may not reflect trends in more desirable areas where no land is available for new construction. .
A more reliable measure, albeit one that is reported more slowly, is an index put together by the Office of Federal Housing Enterprise Oversight, which regulates Fannie Mae and Freddie Mac, the large mortgage lenders. That index compares prices over time on the same house and uses them for an index. That does not completely capture improvements - the new kitchen or swimming pool - but it does deal with what are supposed to be the three most important things in real estate: location, location, location. . To be sure, the index ignores higher-priced homes, since it only gets reports on homes on which so-called qualifying mortgages, with a current maximum of around $333,000, are issued. But that means it probably understates the real price gains
The latest report for that index, covering the third quarter, has renewed cries that there is a bubble in American house prices. Nationwide, it showed prices up 13 percent over the previous 12 months. The index, which dates back to 1980, had never before recorded even a 10 percent annual gain.
With the trade deficit hitting new records, the American government seems to welcome a weaker dollar. But there are surely limits to that. A nightmare for the Fed would be that it finds itself under pressure to raise interest rates to support the dollar just as a weakening housing market needs lower rates to avoid big declines. If that were to happen, the Fed might regret having done so much to encourage the boom in home prices.
The Dollar and the Trade Deficit
Book: Bubbles and How To Survive Them
A non-technical guide to the economics of boom and bust
01 October 2004, John Calverley, IEA (Timbros storasyster)
The world may face its first-ever global house-price bubble, and if it bursts
it will hurt economies much more than the collapse in share prices did at the start of this decade
The Economist 30/9 2004
Since the trough of the recession in November 2001, America's labour market has seen its weakest recovery for half a century; total real wages and salaries have increased by a mere 3% compared with an average gain during the equivalent period of the previous six recoveries of over 10%.
Yet even as wages have stalled, consumer spending has surged by 9%, supported by a massive monetary and fiscal stimulus. Tax cuts have lifted incomes, while negative real interest rates have encouraged households to borrow and have helped to boost house prices.
Household saving has fallen to a record low of less than 1% of disposable income and surely cannot fall further; more likely it will rise. In recent years, big gains in the prices of shares and, more recently, homes have boosted household wealth, so consumers have felt less need to save.
Surveys suggest that they expect double-digit average annual returns from both shares and houses over the long term. This is wildly unrealistic; households are underestimating how much they need to save for retirement. Sooner or later they will have to save in the old-fashioned way, out of income rather than relying on capital gains.
If the saving rate reverted to its long-term average of 8% over the next 5-10 years, a relatively gentle adjustment, consumer spending would have to grow 1% a year more slowly than income, the exact opposite of what has happened in recent years. In fact, there is a risk that saving could rise more swiftly, especially if overvalued house prices fall. More saving, at whatever rate, is bound to dampen growth.
Clipping Fannie Mae's wings
The Economist Global Agenda 28/9 2004
I slutet av juni var hushållens lån hos finansbolag nästan 130 miljarder kronor, enligt Riksbankens statistik.
De skulderna, som till exempel är avbetalningsköp, kortkrediter och bil-lån, har fördubblats på fem år.
Ekot 27/9 2004
"In cases where house prices may have exceeded fundamentals - which may include Australia, Ireland, Spain and the UK - there is a danger that higher interest rates could trigger a much larger downward adjustment in house prices,"
the IMF said in a report that is to be included in its World Economic Outlook
BBC 23/9 2004
Det är inte bara regeringens minne som är kort
Tio år efter att statliga "bankakuten" skrapade ihop 60 miljarder kronor för att rädda krisbankerna snurrar kreditkarusellen för fullt. Nu lånar svenskarna igen, till nya kök och nya badrum och nya hem. Och bankerna erbjuder frikostigt sjaber till notan:
Enligt Svenska Bankföreningen har hushållens bolån ökat med 60 miljarder hittills i år - de senaste fyra månaderna slår alla rekord. Den totala utlåningen från bostadsinstituten är nu uppe i rekordhöga 1 360,4 miljarder kronor. Skuldsättningen i förhållande till den disponibla inkomsten är snart uppe på samma nivå som när den var som högst i slutet på 1980-talet.
Sydsvenskan 22/9 2004
Sverige riskerar att få en bubbla på bostadsmarknaden.
Det varnar Morgan Stanley, en av världens största investmentbanker, för.
DN 10/9 2004
Villapriserna har stigit 11 procent sedan förra sommaren och i alla tre storstäder ligger snittpriset nu på över 2 miljoner kronor. I Stor-Stockholm stannade prisökningen på 8 procent och snittpriset för en villa var 2,6 miljoner kronor.
Property bubble baffles Spanish
Recent interest rate rises in
Britain have shown how a single country's central bank can retain a margin of
manoeuvre to control a property boom.
In eurozone countries it is
infinitely more difficult - and no more so than in Spain.
Paul Betts, Financial
Times August 19 2004
En ny bostadsbubbla skulle innebära
att priserna faller dramatiskt i de regioner där priserna stigit som mest.
Bengt Turner ser dock ingen anledning till panik.
DN 14/8
2004
De senaste fem åren har priserna på både bostadsrätter och villor stigit ordentligt. I Malmöregionen kostar en bostadsrätt i dag 126 procent mer än år 2000 och i Göteborgsregionen har priserna fördubblats.
Trots att ökningarna mattats av något i Stor-Stockholm har priserna ändå stigit betydligt mer än övriga konsumentpriser. Här finns landets dyraste småhus: snittpriset på en villa ligger på 2,5 miljoner kronor.
The Adam Smith Seminars - Thun,
Switzerland
Vad spelar tillgångspriser och krediter för roll
i penningpolitiken
Förste vice riksbankschef Eva Srejber
2004-06-30
Stark kreditexpansion och stigande tillgångspriser har föregått nästan alla bankkriser och flertalet djupa recessioner i länder världen över under de senaste hundra åren eller så. I många fall har inflationen samtidigt varit låg och stabil innan krisen. Det är skälet till att den utveckling vi ser idag får så stor uppmärksamhet.
Många av dessa frågor diskuterades innan och efter 1930-talets kris. Då liksom nu betonades vikten av prisstabilitet och penningpolitiken hade därför en framträdande roll i den ekonomiska politiken. Av det skälet kan det vara intressant att blicka tillbaka på vad ekonomer från den tiden hade för syn på penningpolitikens roll.
Anatole Kaletsky:
On the
very day when Gordon Brown became the longest-serving Chancellor since William
Gladstone, the Governor of the Bank of England issued his sternest warning so
far about the dangers of the present boom in house prices
The Times 17/6
2004
Today Britain has the lowest unemployment and steadiest inflation of the G7 countries, is the only major economy to have avoided a single quarter of declining output since the turn of the decade, and has overtaken Italy, France and Germany in terms of national income per head.
Given the continuing surge in prices over the past few months, even perennial optimists such as myself must now admit that property in most parts of Britain is becoming very expensive by any reasonable standards
The success of Britain’s economic management will not be judged by the fortunes (or misfortunes) of particular homeowners and borrowers who choose to play the housing market as if it were the stock exchange. The test will be in the resilience of the British economy: its capacity to continue growing with low unemployment and stable inflation as house prices stabilise or fall.
The threat of extreme events
Kenneth Rogoff,
formerly chief economist of the International Monetary Fund, believes there is
a high risk of a housing slump in the US
Samuel
Brittan Financial Times June 18 2004
(US) Housing starts for March jumped to an annual rate of more than 2
million, well ahead of economists’ expectations. The big question is
whether the strong data will encourage investors about corporate America or
just fan the flames of rate-hike fears.
CNBC 16/4 2004
A housing market collapse draws nearer
Martin Wolf, Financial Times 16/4 2004
Is the house price bubble set to burst?
London fund manager
Tony Dye lived up to his nickname of "Dr Doom" by forecasting that the present
property boom would "end in tears".
BBC 15/4 2004
Avoiding a housing crash
Even a stopped clock is right twice a
day, so the growing band of pundits predicting a plunge in house prices may
soon be seen as prophets
Daily Telegraph 14/4 2004
Low rates are the problem, not the cure
Cheap money is why
the dollar is falling, precious metals are rising and homebuyers are in danger.
The longer the Fed waits, the worse the damage
Bill
Fleckenstein CNBC 22/3 2004
A housing market collapse draws
nearer
Martin Wolf, Financial Times 16/4 2004
Since 1956, UK house prices have risen, in real terms, at a trend rate of 2.1 per cent a year. Over the long term, this has made housing an excellent investment. But house prices have also gone through huge cycles. At their peak in 1973, prices were 43 per cent above trend. In 1988, they were 36 per cent above trend. At the end of last year, they were 37 per cent above it. Given this history, it is reasonable to worry about a house price fall.
When Tony Dye, of Dye Asset Management, says UK house prices could fall by 30 per cent over the next five years, people should listen. He was right about equities when legions of bulls were wrong. He could well be right now, since such a fall would only bring prices back to trend levels.
Far less plausible than Mr Dye's view is the belief that the torrid rate of house price increases will slow smoothly, leaving price levels comfortably poised at what had previously proved a giddy level. If this were to happen, the fundamental determinants of house prices must have shifted in an extraordinary way.
Andrew Farlow of Oxford university has analysed this proposition in two
excellent papers on UK house prices.*
http://www.economics.ox.ac.uk/members/andrew.farlow/
Those determinants are, he notes, real interest rates, real incomes, rates of household formation and the growth in the housing stock.
None of these has changed enough to justify a big jump in equilibrium real prices. The low rate of house building would, argues Mr Farlow, justify extra price rises at no more than 0.5 per cent a year. Demographic pressure is lower than in the late 1980s. Moreover, real interest rates are not particularly low, especially given the end of mortgage interest relief.
Only one argument can be made for the view that current house prices are supported by a change in fundamentals. This is "affordability", which points to low nominal rates of interest and the consequent modest level of debt service obligations.
This argument runs into three difficulties.
First, it conflicts with
the equally ad hoc argument that houses are a hedge against inflation, used
widely in the 1970s.
Second, no empirical work finds the level of nominal
interest rates a determinant of the real price of housing.
Third, it
suggests that a change in nominal interest rates should affect the real
quantity of housing services people wish to consume over their lifetimes.
The conclusion is that we are seeing a classic bubble. Optimists will respond that sceptics said just this a year or two ago. But the market has not become safer because it has continued to rise at unsustainable rates. On the contrary, it has become less safe, just as the stock market was no safer in early 2000 than in 1996, after three years of massive price rises, but less so.
The one bullish argument remaining is that the housing market is not like the stock market. That is true. Unfortunately, the differences make it more vulnerable to bubbles, not less: it is impossible to sell housing short; it is painful to move out of the house in which one lives; and it is disconcerting for potential buyers to watch houses become more expensive year after year.
All these are reasons why momentum can dominate the market. The very success of macroeconomic policy has also allowed the momentum to continue longer than before. Yet the result is not safer house prices. Nobody knows when the bust will come. But come, I believe, it will.
Is the house price bubble set to burst?
London fund manager Tony Dye lived up to his nickname of "Dr Doom" by
forecasting that the present property boom would "end in tears".
BBC 15/4 2004
Mr Dye earned the gloomy epithet for his pessimistic predictions - including forecasting the technology market crash, albeit some years before it happened. Now he has turned a similarly jaundiced eye towards the housing market.
"It's part of the eternal cycle."
London prices, he says, are likely to sink by 30% over the next five years - while a "national decline of the same order" would present little surprise.
City firm Durlacher warned in February that buy-to-let investors were crowding first time buyers out of the market. Its report, Bubble Trouble, ominously suggested a market crash would be "very messy".
Avoiding a housing crash
Even a stopped
clock is right twice a day, so the growing band of pundits predicting a plunge
in house prices may soon be seen as prophets
Daily Telegraph 14/4 2004
Even a stopped clock is right twice a day, so the growing band of pundits predicting a plunge in house prices may soon be seen as prophets. The latest of these is Tony Dye - known as Dr Doom for his premature warnings of a stock market crash throughout the 1990s - who says that house prices could fall by a third over the next few years.
Mr Dye is right to be worried.
Mr Dye is right to be worried. In the long term, house prices tend to rise at about the same pace as household earnings; and yet the average home now costs a record five times the average income, up from less than three times 10 years ago.
Mortgages are cheap because the Bank of England persists in keeping interest rates low, in defiance of the evidence that consumer debt is growing too fast and inflation is picking up.
Consumers continued to borrow at record levels in February
BBC 29/3 2004
Consumers continued to borrow at record levels in February despite recent rises in interest rates, official figures show. Mortgage lending increased by its largest amount in four months to £25bn according to the Bank of England. Another £18bn was borrowed through loans, overdrafts and credit cards. The figures are bound to alarm the Bank's monetary policy committee, which could raise interest rates further to help curb consumer debt.
The value of the UK's housing stock has almost doubled
in the past five years to £3 trillion
BBC 29/3 2004
The report by High Street bank Halifax says that over the past decade, every region has seen the value of its housing rise by at least 85%. But some have moved much faster, with Greater London's housing more than tripling in value since 1993.
Johan Lybeck: Räntan borde
istället höjas tycker han
Hans Lindberg, prognoschef på
Konjunkturinstitutet: Sedan har vi naturligtvis hushållens
upplåning, men tittar man på hushållens ränteutgifter
som andel av deras inkomster är de fortfarande ganska små.
Ekot 26/3 2004
Det som händer är om Riksbanken sänker räntan är att det blir ännu billigare att låna, folk kommer att låna ännu mera pengar, men det byggs ju inga fler villor och lägenheter för det, allt det som händer är att man ytterligare pressar upp priserna på de befintliga bostadsrätterna och villorna, säger Johan Lybeck.
När inflationen inte är något hot så ska Riksbanken enligt reglerna sänka räntan för att få fart på ekonomin. Men lägre ränta leder till stigande huspriser som kan skapa stora problem den dag räntan stiger igen och folk får svårt att betala sina lån.
Men det här är ingen stor risk tycker Hans Lindberg,
prognoschef på Konjunkturinstitutet.
– Jag tycker inte det,
ekonomin behöver snarare en sänkt ränta för att få
fart på konjunkturen och få inflationen i linje med målet.
Sedan har vi naturligtvis hushållens upplåning, men tittar man
på hushållens ränteutgifter som andel av deras inkomster
är de fortfarande ganska små.
Varför stoppade ni inte den vansinniga utlåningen?
Vi hade inte någon glaskula att titta i. Och vi hade blivit
utskrattade.
Det är svårt att vara olyckskorp när allt
går som smort, sade en av hans högre medarbetare Stig
Danielsson.
Ur
Aftonbladet oktober 1992 om Bankinspektionen
Low rates are the problem, not the cure
Cheap money is why the dollar is falling, precious metals are rising
and homebuyers are in danger. The longer the Fed waits, the worse the
damage
Bill Fleckenstein CNBC 22/3 2004
I was pleasantly surprised last week when I found the New York Times has come to the same conclusion.
In an editorial "The Cost of Cheap Money,” (Published: March 17, 2004) the Gray Lady of Times Square noted that (surprise, surprise) there is such a thing as too much of a good thing.
Better, the editorial pointed out the problems that arise when the central bank wants to spike the punch bowl vs. remove it: "Mr. Greenspan should heed the lessons of the stock market bubble of the late 1990's. In the new economy, remember, we were assured that the old speed limits needn't apply. What investors were not warned about enough was the extent to which the virtuous cycle of cheap money, low inflation and strong growth was feeding a speculative financial market bubble, which eventually popped at huge cost to those investors." -- and, I might add, to job holders and future job seekers.
Medianhuspriset i Stockholm skulle sänkas med
hela 600.000 kronor om räntan var 3 procentenheter högre
enligt en analys från Föreningssparbanken, DI 16/3 2004
"Det är ingen slump att huspriserna slår nya rekord samtidigt som vi noterar det lägsta ränteläget i Boindex historia", säger Cecilia Hermansson, ansvarig för Boindex på Föreningssparbanken, i en kommentar.
Föreningssparbankens boindex mäter hur väl hushållen har råd med sina husköp. Indexet är 100 när hushållen använder 15 procent av sina arbetsinkomster före skatt til bolånekostnader. Ju högre siffra, desto bättre för hushållen.
Boindex för fjärde kvartalet i fjol visar att husköpkraften blivit bättre i Stockholm och Göteborg, men inte i Malmöregionen. Men Stockholm, Göteborg och Malmö ligger alla kvar under nivån 100 i indexet, vilket innebär att hushållen i regionerna egentligen inte har råd med sitt boende utifrån Boindex definition.
Andra heta kommuner där husköpkraften är så svag att index hamnar under 100 är Båstad, Helsingborg och Uppsala.
Bäst är husköpkraften i Örnsköldsvik, Piteå, Skellefteå, Karlskoga och Västervik. I Örnsköldsvik landar index trots en tillbakagång på hela 289,9.
För riket som helhet försämrades husköpkraften i fjärde kvartalet. Index föll till 149,7, jämfört med 154 i tredje kvartalet.
Varning för global
bubbla
I botten på problematiken ligger att Fed har hållit
styrräntan på en rekordlåg nivå efter att it-bubblan
sprack 2000
Cecilia Skingsley, Dagens Industri 8/3 2004
Den som vill hitta tecken på att priserna är för högt uppdrivna behöver inte leta särskilt länge. Grafen nedan visar hur p/e-talen varierat för den amerikanska aktiemarknaden.
Det är svårt att hantera en spekulationsbubbla.
Prisstabilitet är målet för penningpolitiken bland västvärlden centralbanker. Det betyder att dagens kreditexpansion och tillgångsprisuppgångar kan fortsätta så länge det inte påverkar inflationsutsikterna. Detta är en uppenbar svaghet och kommer förmodligen leda till att centralbankerna inte kan begränsa sig till att bara bevaka inflationen utan att de också måste börja beakta den finansiella stabiliteten när de bestämmer räntenivåerna.
Lästips:
BIS Conference on "Monetary
stability, financial stability and the business cycle"
Urban
Bäckström, Remarks at The Philadelphia Fed Policy Forum,
Crises,
Contagion, and Coordination, November 2002
Riksbanken ger två gånger om året ut
rapporten Finansiell stabilitet.
Syftet med rapporten är att
redogöra för Riksbankens syn på utvecklingen inom det
finansiella systemet och vad den innebär för stabiliteten. Avsikten
är också att stimulera till diskussion kring frågor som
rör betalningssystemets stabilitet.
http://www.riksbank.se/frameset.ASP?ID=1321
Last week, Alan Greenspan was a study in contradiction.
On Monday, he extolled the virtues of the levered-up homeowner to a
credit union conference. The next day, in a speech to the Senate Banking
Committee, he was singing a different tune altogether. Fannie Mae and Freddie
Mac, the giant providers of mortgage capital, he warned, "are expanding at a
pace beyond that consistent with systemic safety," and that "preventative
actions are required sooner, rather than later."
The views and opinions
expressed in Bill Fleckenstein's columns are his own and not necessarily those
of
CNBC on MSN Money - 1/3 2004
Höj omedelbart styrräntan
drastiskt - från 1,0 till 3,0 procent!
Annars är risken
överhängande för att nya spekulationsbubblor blåses upp i
den amerikanska ekonomin.
Den varningen utfärdar Stephen Roach,
global chefsekonom vid en av världens största investmentbank, Morgan
Stanley
Lars-Georg Bergkvist, SvD Näringsliv 2/3 2004
Alan Greenspan, som fyller 78 på lördag, har med närmast ungdomlig entusiasm gjort sig till världens mest inflytelserike förespråkare för den nya ekonomin (även om han aldrig använder just den termen). Den massiva satsningen på ny informationsteknik har lett till "häpnadsväckande" och bestående produktivitetslyft i USA som håller inflationen nere och ger centralbanken svängrum till att fortsätta en extremt lätt penningpolitik, menar han.
Den amerikanska styrräntan är den lägsta sedan John F Kennedy var president i början av 1960-talet. Och Fed kan fortfarande vara "tålmodig" innan banken måste börja strama åt, upprepade Greenspan vid ett framträdande inför kongressen för några veckor sedan. Det har gjort Stephen Roach - konjunkturprofeternas ärkepessimist - ännu mer orolig än vanligt över den framtida ekonomiska utvecklingen.
Feds optimistiska satsning på fortsatt ekonomisk tillväxt hotar att skapa andra, svåra problem längre fram, varnar nu Roach. Nya bubblor på tillgångsmarknaderna kan uppstå - av samma sort som det sena 1990-talets börsbubbla. Sådana tendenser kan redan skönjas på bland andra fastighets-, statsobligations- och skräpobligationsmarknaderna liksom - ännu en gång - när det gäller högteknikaktier.
Dessutom: Vad skall Fed göra om USA får problem igen med stabiliteten i det finansiella systemet? "Liksom i krig är grundprincipen i stabiliseringspolitik att aldrig få slut på ammunitionen", skriver Roach. Och med en styrränta på 1,0 procent är USA farligt nära att stå utan ammunition.
Det enda rimliga är att ladda om med en rejäl räntehöjning. Och den bör inte - som oftast sker - ha formen av en successiv åtstramning. Det skulle bara skapa oro och osäkerhet på marknaderna. Bättre då att slå till med en omedelbar, 2-procentig räntehöjning.
En normal ekonomi behöver en normal ränta, menar alltså Morgan Stanleys chefs-ekonom.
The dollar, said John Connolly, treasury secretary to
Richard Nixon, "is our currency, but your problem".
Gerhard
Schröder, Germany's chancellor, knows what he meant
A world in which
macroeconomic health can be achieved only at the expense of ever greater
private and public debt accumulation in its biggest and richest economy is
unstable. It is also perverse.
Martin Wolf,
Financial Times 1/3 2004
Low interest-rate peril
James Grant
September 27, 2002
In the early 1980s, interest rates loomed over the market like a redwood forest. Now they lie underfoot like crabgrass. The deflating bubble has brought with it a flattened yield curve. As they did 20 years ago, extreme levels of interest rates have disoriented even seasoned analysts, and redistributed risk and reward throughout the fixed-income markets. They have made supposedly predictable things uncertain, shaking even the near-absolute authority of the chairman of the Federal Reserve Board. Following is a primer on what happened, why it happened and what could happen in the future (specific and detailed interest rate forecasts are displayed, as usual, starting on page 13).
To begin with, courtesy of William V. Sullivan Jr., executive director of Morgan Stanley, an American milestone: nonfinancial debt is poised this quarter to top $20 trillion. "Debt is nearly two times larger than nominal gross domestic product," write Sullivan and his team, "or well above the ratios that prevailed just a few years ago. In our judgment, the huge buildup of debt bespeaks a rising vulnerability in the U.S. economy to any meaningful increase in interest rates."
We ourselves are unclear as to which constitutes the greater risk to financial peace and tranquility--much higher rates or much lower ones. The risks to the upside in yield are mathematically exact. At 3.62%, the 10-year Treasury is quoted at 106 7/32. At 4%, it would trade at 103 1/32. At 5%, it would trade at 95 5/32. At 8%, a yield level visited as recently as 1994, its price would drop to 75 17/32. What is implied by these yields and prices is that Treasury securities are just as safe today as equities were in March 2000. They are safe because they are going up.
The risks to the downside are familiar to anyone who keeps up with Japan. Ultra-low yields damage the sponsors of underfunded pension plans. They hurt life insurance companies with obligations to deliver streams of relatively high-yielding annuity income. They tempt investors into the old conjuring trick of trying to coax a 6% return from a yield curve unable to give that much.
But Japan, unlike the United States, isn't a nation of government-subsidized mortgagors. The greatest source of risk from ground-hugging interest rates in this country lies in the structure of the U.S. mortgage market. Towering piles of mortgages have been built on tiny bases of equity capital on the understanding that the prepayment characteristics of the assets are exactly predictable. Plunging yields confound the experts' calculations. When Fannie Mae disclosed that the duration of its assets and liabilities was out of whack in August by a record 14 months, the government bond market stared bug-eyed. Actually--and this seemingly minor detail sheds light on Fannie's imperial corporate personality--the company made excuses that 14 months was not, in fact, the record-wide duration gap. "Prior to this year we have had larger variances," according to the press release. "None, however, occurred on the last day of a quarter, which was the day we reported on the initiation of our voluntary disclosures at the beginning of last year."
Anyway, to rebalance its lopsided portfolio, Fannie could be forced to buy immense quantities of Treasurys--James A. Bianco, founding light of Bianco Research L.L.C., cites "estimates/Street rumors" of as much as $100 billion. And if it did buy massively, Fannie might single-handedly drive down yields and trigger a new round of mortgage refinancings. More refinancings could precipitate new dislocations to Fannie's own portfolio, forcing another round of government-securities purchases, and on and on. (See Grant's, January 18, "Risk in a cheap stock.")
Needless to say, for every interest-rate oscillation, there are both winners and losers. Lower rates lighten the debtors' burden. However, outside the classical gold standard, very low rates are not usually a sign of good health.
In the early 1980s, many expressed nostalgia for the low yields of the Kennedy era. The yields are here but the nostalgia is missing, because the yields are the byproducts of debt and the late, great stock market. The aforementioned $20 trillion in nonfinancial debt tests the capacity of corporate debtors to meet fixed charges. The leveraged companies are slow to hire and quick to cut prices. Homeowners, themselves overburdened, are quick to refinance. "One of the most striking things about the refi index now," says Michael A. J. Farrell, CEO of Annaly Mortgage Management, "is that the highest speeds are coming in on the newest production, which is telling you that even though people aren't getting the economic bang for their buck that they would normally from a move down in rates--in other words, it's not going from 61/2% to 51/2%--they're refi-ing to get another $40 a month in their check. Why is that? We think it leads back to economic weakness."
It isn't only Fannie's models that have misfired. The Fed's forecasts, too, have malfunctioned. At Tuesday's FOMC meeting, Edward Gramlich, a member of the Fed's board of governors, had the insolence to vote against Alan Greenspan, joining Robert McTeer, president of the Dallas Fed, in pressing for an immediate cut in the 1.75% funds rate. It was the first such challenge by a governor in seven years.
What lies ahead? A lower funds rate (see the centerfold comment), and a new chairman--or, at least, a newly chastened chairman.
The blissful combination of higher growth and lower
inflation that has characterized the U.S. economy since last spring is the
inverse of stagflation, the nightmare scenario that followed the oil shock of
1973-74
Still lower inflation is a distinct possibility.
John Makin AEI 29/1 2004
US inflation sees surprise
fall
Inflation in the US has hit its lowest level for nearly 38 years,
according to the latest official data.
Last week, minutes from a
meeting of the US Federal Reserve showed it thought it was likely that
inflation would remain low for "the next year or two"
BBC 16/12 2004
The figures showed prices fell slightly last month, bringing the annual rate of underlying inflation down to 1.1%. Analysts said the surprise fall in inflation meant the prospect of an early interest rate rise had receded.
The latest price data showed the consumer price index fell by 0.2% last month, as petrol, clothes and airline fares all became cheaper. Core prices - which exclude energy and food costs - dropped by 0.1%. The falls surprised analysts who had been expecting a slight rise.
Core inflation has now risen by 1.1% over the past 12 months, the lowest level since January 1966. Expectations of a rise in US interest rates early next year have been gradually reducing as the economy is showing few signs of price pressures.
Last week, minutes from a meeting of the US Federal Reserve showed it thought it was likely that inflation would remain low for "the next year or two".
There is a big risk that the current
“easy money” policy is spilling over into inflation in the price of
shares and houses.
Rising asset prices are encouraging already
over-indebted households to borrow yet more to invest in already-pricey
assets
The Economist 30/1 2004
The Federal Reserve left its key interest rate unchanged at 1% this week, and said it could still afford to be “patient” before raising rates. Although many economists do not expect the Fed to increase interest rates until next year, others argue America is now growing at such a clip that the Fed needs to touch the brakes to prevent inflation taking off again.
Ben Bernanke, a governor of the Federal Reserve, has argued that there is no need to raise interest rates until inflation starts to rise. He may be right about consumer-price inflation. But there is a big risk that the current “easy money” policy is spilling over into inflation in the price of shares and houses.
Not only does this risk creating another bubble, but rising asset prices are encouraging already over-indebted households to borrow yet more to invest in already-pricey assets. Total household debt rose by 11% in the year to the third quarter of 2003, more than twice as fast as incomes. In a new report Andrew Smithers, a London-based economist, argues that American share prices are at least 60% overvalued. House prices also look alarmingly high.
The dollar's recent slide should have been easy to
predict
House prices are still rising, but the record suggests that
property is now a screaming sell.
The Economist
print edition Dec 30th 2003
"Varning för husras"
Peter Wolodarski,
signerat, DNs ledarsida 6/6 2003
Real house prices in many places have been rising at their
fastest-ever rate. Can this go on?
The answer, as our survey in this week's
issue argues, is clearly no.
But will house prices flatten or will they
crash?
The fate of the world economy could hinge on the answer.
The Economist, editorial 29/5 2003
Trots oron på arbetsmarknaden fortsätter de svenska
hushållen att öka sina skulder -
med över 9 procent i
årstakt. Lånen går mest till att köpa bostäder.
DI 4/6 2003
Can cheap loans
continue propping up the economy?
Newsweek 3/3 2002
The Bank is losing a house price game
By
Andrew Farlow, Financial Times, November 28 2002
The writer is the tutor in
economics at Oriel College, Oxford University
An economy heading for a crash
House prices
UK
By Martin Wolf, Financial Times, November 10 2002 21:14
Deflating
the housing bubble
FT, July 9 2002
Bust ahead
It's happy hour again in the housing
market. Wait for the hangover
May 2nd 2002 From The Economist print edition
"New" idea from Rolf Englund: If You try to steer the economy by
interest rates, You should not be surprised to find that the
interest-rate-sensitive parts of the economy goes up and down more than the
other parts of the economy, stupid.
After the house party
Ed Crooks, FT, May 3
2002 19:36
Rising housing prices have kept the economy
afloat.
What happens if the bubble bursts?
Barronå½s
2002-04-15
Unsafe as houses
Financial Times editorial
April 4 2002
Real house prices in many places have been
rising at their fastest-ever rate. Can this go on?
The answer, as our
survey in this week's issue argues, is clearly no.
But will house prices
flatten or will they crash?
The fate of the world economy could hinge on
the answer.
The
Economist, editorial 29/5 2003
Most analysts still argue that a sharp fall in house prices is unlikely. They claim that low interest rates mean that people can afford to pay more for a home. But real interest rates are not low. If nominal interest rates are low mainly because inflation is low, wages will also grow more slowly, so future mortgage-interest payments will be a bigger burden than in the past.
Even so, the housing market may not have a sudden big crash, as the stockmarket has. Instead, house prices are more likely to slide slowly down over the next four years. With the global economy already so fragile, and some countries poised on the brink of deflation, the result will be uncomfortable at best—and painful at worst. But that is what happens when bubbles are blown up and burst.
The Economist, Survey: Property, House of cards, May 29th 2003
"Varning för husras"
Peter
Wolodarski, signerat, DNs ledarsida 6/6 2003
"Jag tycker man har anledning att vara försiktig med att köpa
hus", säger Riksbankschefen Lars Heikensten.
Samtidigt beslutar han och
kollegerna i direktionen att sänka reporäntan med hela 0,50
procentenheter till 3,00 procent, på grund av den svaga internationella
tillväxten. En barnfamilj med 1 miljon i rörliga villalån
gläds, eftersom deras boendekostnad minskar med ungefär 300 kronor i
månaden, men för alla som funderar på att köpa villa
eller bostadsrätt är gårdagens besked förvirrande.
å ena sidan gör Riksbanken det mycket billigare att låna, vilket är ett gott argument för att gå till banken och skaffa pengar till en bostad. å andra sidan tycks Lars Heikensten säga: visst sänker vi räntan, men bry er inte om det, ty då riskerar ni att gå på en rejäl mina. Riksbankschefen sänder ut dubbla signaler.
Men eftersom hans uppdrag är att bry sig om inflationen - inte utvecklingen av bostadsmarknaden - är det svårt för honom att göra annat än att varna husspekulanterna, mun mot mun.
Beteendet känns igen från tidigare. Då gällde det aktiepriserna. Centralbankschefer världen över mumlade om orimligt höga kurser och ohållbara nivåer, men lyckades aldrig förhindra historiens största börsbubbla. Boomen tog slut, och sen följde både krasch och kris. Frågan är om vi är där igen.
Brittiska tidskriften The Economist är en av många som varnat för att så kan vara fallet. I en specialbilaga om fastigheter i sitt senaste nummer, publicerar man statistik som visar att länder som Australien, Storbritannien, Irland, Holland, Spanien och USA ligger i farozonen.
1990-talets rekordår i kombination med låga, eller till och med negativa realräntor (nominell ränta minus inflation), fick fastighetspriserna att rusa mot skyn i vissa länder och regioner. I Irland med 152 procent mellan 1995 och 2002, i Storbritannien med 89 procent under samma period. Här hemma är det framför allt Stockholm som visar bubbeltendenser med fördubblade priser sedan 1995.
Är utvecklingen hållbar? Om frågan gäller den långa sikten är svaret: förmodligen inte. Men så länge hushållen har råd att finansiera sina skulder kan skadeverkningarna av ännu en spräckt bubbla begränsas. För Sveriges del är det trots allt en stor skillnad mot 90-talets fastighetskris, som föregicks av en låneexplosion efter avregleringarna på 80-talet. I dag är bankerna mer försiktiga. De tycks ha lärt av gamla misstag. Det går inte längre att belåna bostaden till 105 procent för att köpa soffa och stereo.
Ändå är det intressant att vi så snart efter den förra krisen börjar oroa oss för en krasch. Uppenbart är att den nya fixeringen vid KPI-inflation har vissa baksidor, som blivit tydliga under de senaste åren. I USA sänktes räntorna kraftigt efter att börsbubblan sprack. Det var nödvändigt för att parera nedgången i ekonomin, men bidrog samtidigt till att huspriserna fortsatte att stiga.
Problemet sköts på framtiden - och förvärrades sannolikt. Något liknande ser vi nu i Sverige.
Slår de värsta profetiorna in väntar kännbara konsekvenser. Lars Heikensten får be till marknaden att Riksbankens inflationsmål inte skapat förutsättningar för ännu en otäck bubbla.
Trots oron på arbetsmarknaden
fortsätter de svenska hushållen att öka sina skulder -
med
över 9 procent i årstakt. Lånen går mest till att
köpa bostäder.
DI 4/6 2003
Gunilla Nyström, privatekonom på SEB, varnar för att den
nuvarande ökningstakten är helt ohållbar.
"Fortsätter
hushållen att låna i den takt de gör kommer de att blåsa
upp en ny bubbla på bostadsmarknaden", säger hon.
Den ökade skuldsättningen kan bero på överdriven optimism om villapriserna, tror Gunilla Nyström.
58 procent av hushållen tror på stigande priser på villor och bostadsrätter det närmaste året, enligt SEB:s sparbarometer. Bara 16 procent tror på prisfall. Men de senaste månaderna har småhuspriserna i praktiken legat stilla. De senaste fem åren har hushållens skulder ökat kraftigt i förhållande till deras disponibla inkomster - från 90 till närmare 120 procent av årsinkomsten för ett genomsnittligt hushåll.
Hushållens ränteutgifter (efter skatt) har däremot hållit sig ganska stabila. Sedan 1998 har de slukat knappt 5 procent av hushållens inkomster.
"Räntekvoten ser inte lika farlig ut som skuldkvoten", säger Gunilla Nyström.
Lånebördan tynger inte som på 1990-talet
DI-ledare 4/6 2003
The housing market is in a mess.
FT Editorial January 3
2003
House prices are rising at an unsustainable rate - 25 per cent over the past year, according to yesterday's Nationwide Building Society survey. Low-income workers in the public sector cannot find affordable accommodation in areas such as inner London where the average house costs more than six times a teacher's annual income
House prices 'unlikely to crash'
BBC 2 January, 2003
The UK's house prices rose by 25% in 2002 and are set for further rises this year, according to the Nationwide building society.
The Bank is losing a house price game
By
Andrew Farlow, Financial Times, November 28 2002
The writer
is the tutor in economics at Oriel College, Oxford University
The chancellor's argument, in his pre-Budget report, that the housing market is "sustainable" rests on the claim that it has not experienced a bubble. But housing markets are just as prone to bubbles as other asset markets, if not more so.
Rising prices draw buyers in and encourage owners to increase their debts. This pushes prices up further and the cycle continues. Even for those who know of the bubble, their ability to bet against it is limited. Owners are illiquid. Timing exit and re-entry is impossible. New entrants betting on the market's going up swamp those betting on its going down.
Those who put rising prices down to "fundamentals" are wrong. What connection between changes in fundamentals and house prices could generate a 30 per cent rise in one year?
We are told that, since the average ratio of debt service to income is low, all is well. It is not. The efficient ratio should be based on the expected interest rates and incomes over the full life of loans, so we would expect the current ratio to be unusually low.
And it is the weakest, not the average, debt-holders who drive crashes; the more skewed the distribution of debt, the more fragile the bubble.
In the 1970s and 1980s the real burden of debt was reduced by inflation; low interest rates today make it seem easier to service but the real burden is higher.
Last, much recent lending, on so-called "affordability measures", is flawed; it ignores uncertainties such as the collapse of the bubble itself. Instead of offsetting the borrowers' lack of sophistication, banks - competing for customers - have added to it.
Mr King also said: "The best way to destroy the credibility of the monetary policy committee is to lecture people about house prices." Ever since Alan Greenspan's famous "irrational exuberance" warning, central bankers have reasoned that to avoid looking stupid, they should not warn people about an asset price bubble in case the bubble gets more extreme before crashing.
The truth is that the Bank has been playing a risky game with the housing market: trying to set interest rates just low enough to stimulate consumer spending but not so low as to set off a house price bubble. It is a strategy that has gone wrong.
An economy heading for a crash
By Martin
Wolf, Financial Times, November 10 2002 21:14
It will be different this time. Those are the most dangerous words in investment and in economic policy. The UK is, yet again, in an unbalanced expansion. Behind it lies explosive household consumption and a surge in house prices. The last times this happened, in the early 1970s and late 1980s, the British cried buckets of tears. Will it be different this time? Unlikely, is the answer.
Confronted with headlines declaring the biggest monthly house price rises on record, anyone with a long memory has to be nervous. According to the Halifax, house prices rose 30.6 per cent during the past 12 months. Last week, the government also noted that the prices of houses relative to earnings had now passed their peak in the 1980s boom.
The low interest rates justified by the weakness of the world economy are exacerbating the housing bubble. The bigger the overshoot in house prices over their long-run equilibrium, the bigger their subsequent fall would be. In a low-inflation environment, falling real prices mean declining nominal prices. A large amount of negative equity would emerge. That would almost certainly generate a sizeable slowdown in consumption. That could, in turn, generate a vicious cycle of slowing economic growth, sharply weakening sterling and, conceivably, substantially raising interest rates.
Deflating the housing bubble
FT, July 9
2002
Low nominal interest rates have allowed housing market apologists to claim that mortgage payments are still easily affordable, even if prices continue to rise by 20 per cent a year.
The Bank of England's monetary policy committee has learnt a thing or two from limpets: when in doubt, cling on to something solid. Rather than respond to the growing risk that the current boom in house prices will lead to a damaging bust, the committee is focusing simply on delivering its target of 2? per cent inflation in two years' time.
Unless homeowners are persuaded to exercise caution over borrowing, many may face financial difficulties in the future.
A housing price collapse that left borrowers facing negative equity would be particularly damaging in a world of low inflation. It would be a long time before many of those borrowers escaped the asset price trap.
Bust ahead
It's happy hour again in the
housing market. Wait for the hangover
May 2nd 2002 From The Economist
print edition
In the past thirty years, there have been three rollercoaster rides of boom and bust in the housing market, culminating in the dizzy rise of the late 1980s and the sickening slump of the early 1990s. Now the rollercoaster is up and away again.
Comment by RE: Of course. If You try to steer the economy by interest rates, You should not be surprised to find that the interest-rate-sensitive parts of the economy goes up and down more than the other parts of the economy, stupid.
Se also, Keynes, Hayek and Real Interest Rates
After the house party
Ed Crooks, FT, May 3 2002
Once again, housing fever has gripped the British public. Marcus Panton, a 28-year-old recruitment consultant, is one of the half million or so who will buy their first homes this year. Five years ago, the two-bedroom flat he wants to buy in Clapham, a traditionally mixed patch of south London where gentrification is spreading fast, would have cost about £95,000. Mr Panton is offering £235,000 and has taken out a £200,000 mortgage to pay for it.
The strongest warning of an impending crash comes from the government data on house prices and earnings collected by the Bank of England and extrapolated by the consultancy Capital Economics. They show the ratio of house prices to average earnings at close to its 1989 pre-crash peak.
Many home owners will tell you they are unconcerned about their mortgage commitments, as long as interest rates do not return to the 1990 level of 15 per cent. That danger, in a time of low inflation, is indeed remote. But a rise to 6-6.5 per cent is certainly possible.
When rates are low, the proportionate effect of an increase is much larger. A rise in the standard variable mortgage rate from the currently typical 5.75 per cent to, for example, 8.25 per cent would mean a 43 per cent rise in interest costs.
If rising interest rates triggered another house price crash, the consequences for the UK economy would be catastrophic. Housing accounts for half of Britain's personal wealth and a steep fall would have a huge effect on household balance sheets.
The average first-time buyer borrows 82 per cent of the price of the house; a 13 per cent drop in prices, as seen in the early 1990s, would push hundreds of thousands of people into negative equity.
What many home-buyers still may not fully understand, however, is that even if that crash can be avoided, the debts they are taking on will be a burden for a long time to come. In past decades of high inflation, wage rises could be relied on to make mortgage debts that seemed burdensome at first quickly become bearable. I
f the government and the Bank of England are serious about keeping inflation at 2.5 per cent, the decline in the burden of debt service as a proportion of income will be much slower.
Rising housing prices have kept the economy
afloat.
What happens if the bubble bursts?
Barronå½s
2002-04-15
Since 1995, helped by modest interest rates, median home prices across the country have jumped nearly 40%, according to the National Association of Realtors.
The increases are materially higher in some cities, such as Boston, where home prices have jumped 96%; San Francisco, up 83%; San Diego, up 74%; Denver, up 70%; and the New York Metro area, which has risen 56%.
The residential realty market is showing sure signs of a bubble psychology:
Avid homebuyers have a sense of urgency: Buy now or risk having to pay more later.
Huge mortgage obligations don't matter when future investment gains are perceived as a sure thing.
Leverage is seen as an enhancement to eventual return rather than a liability.
Throw in that mortgage interest is tax-deductible, and it's no wonder that homeowners who sell at fat profits invariably roll their gains into fancier new properties rather than take money off the table. This despite the fact that the first $500,000 in gains is tax-free.
As Federal Reserve Chairman Alan Greenspan has pointed out, the red-hot real-estate market has done much to make the current recession one of the mildest on record.
Over the past two years, home-price growth alone has added nearly $2 trillion in wealth to U.S. households' balance sheets -- not a trivial amount in a $10 trillion economy. Homeowners were able to tap some of this new wealth by means of home-equity loans and "cash-out" refinancings.
Last year's epic $1.2 trillion of mortgage refinancings not only saved Americans an estimated $15 billion or so in annual debt service, but also allowed folks to take out an additional $80 billion from their homes over and above the old mortgages they paid off.
In fact, a recent academic study - http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=291281 - by economists Karl Case, John Quigley and Robert Shiller - http://www.econ.yale.edu/~shiller/ of consumer-spending behavior in the U.S. and 13 other developed nations indicates that the wealth effect from housing is twice as great on consumer spending as comparable changes in stock-market wealth.
The Economist about the report
http://cowles.econ.yale.edu/archive/people/shiller/home_truths.htm
Unsafe as houses
Financial Times editorial
April 4 2002
Past performance is no guarantee of future results. The value of investments may go down as well as up. Always statements of the obvious for equity investments, they are now better understood after recent negative returns.
But when it comes to house prices, many of us seem to lose all sense of the obvious. Instead, the talk is about rising demand, fixed supply, and hence ever-rising prices. It is all rather similar to the bogus “wall of money” argument for equities that huge flows into pension funds would secure ever-rising stock prices.
House prices are rising fast. Depending on whether you choose to believe the figures from the Nationwide or the Halifax, they have risen by 13.8 or 16 per cent over the past year. Both lenders expect further gains in 2002.
Demand to borrow to purchase housing assets is high. People still worry about getting on to the housing ladder: the average mortgage advance to income ratio is at an all-time high.
Borrowing to buy-to-let is rampant: nearly 10 per cent of property transactions in London last year fell into this category. Additional borrowing against increased property values has risen to its highest rate since 1990.
A sophisticated defence of these trends was advanced by Sushil Wadhwani, an independent member of the monetary policy committee, last week. He argued that the reduction in inflation and nominal interest rates has allowed households, previously constrained by the initial up-front costs of a mortgage, to consume more now. On this view, recent price rises are merely a one-off move to a higher level. Future household consumption will correspondingly be lower as individuals pay back their greater debt levels.
That is one theory. An alternative thesis, also highlighted by Dr Wadhwani, is that people might be rather myopic when it comes to housing finance. They do not realise that their burden of debt in a low inflation environment will remain much higher for longer than previous generations enjoyed. And any rises in interest rates from current low levels will have a disproportionately large effect on repayments.
Evidence to support this view is quite compelling. Currently, almost two-thirds of mortgage advances are based on variable rates, up from only 45 per cent in 1998.
As variable rates are low at the moment, this suggests households pay more attention to their immediate mortgage payments rather than the long-term costs.
Memories seem to be short. House prices are far from guaranteed to continue their upward march for long. But the longer they rise, the more likely the spending spree is to end in tears.
